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Palabra de broker: entrevista a Roberto Tizado

Roberto Tizado, uno de los actores más importantes en la comercialización de unidades destinadas al segmento ABC1, se refirió a distintos aspectos de la actualidad que hoy dominan el mercado inmobiliario.
Precios, demanda y tasación fueron algunos de los temas tratados en una entrevista con Reporte Inmobiliario.



La historia de Tizado Propiedades se remonta al año 1979, cuando su fundador y actual presidente, Roberto Tizado, decide iniciar esta actividad creando su propia empresa, comenzando en el área residencial de Belgrano, desde donde se expandió al poco tiempo a Barrio norte, con un proceso de crecimiento sostenido mediante el cual la firma cuenta hoy con 25 oficinas distribuidas en Capital Federal, Gran Buenos Aires, Patagonia y Punta del Este.

Roberto Tizado, afirmó, entre otras cosas, en una entrevista con Reporte Inmobiliario, que piensa seguir creciendo y expandiendo la compañía.

RI.com: Sr. Tizado: ¿Qué características debe reunir un inmueble para ser apetecible para la demanda?. ¿Qué es lo que la demanda rescata por sobre otras cualidades?

Lo fundamental es la ubicación, la ubicación es lo que más busca la gente. Luego también está la calidad de construcción y la aplicación de las nuevas tecnologías por ejemplo en ascensores. También se privilegia contar con buenas visuales a lugares abiertos con vistas agradables. Hoy Puerto Madero, por ejemplo, cuenta con estas condiciones de buenas visuales, hacia la reserva ecológica y hacia el río y hoy esto es muy valorado por el comprador.

RI.com: Hablando de Puerto Madero, y de sus condiciones destacables, entre ellas la posibilidad de buenas vistas; ¿Qué es en su opinión lo que lo ha posicionado de forma tan diferencial?

Puerto Madero es un lugar que tiene un planeamiento urbanístico ya definido, con amplias calles y avenidas abiertas, con cercanía al agua y eso lo hace irrepetible. La ciudad ha crecido en forma desordenada y en ciertos sectores hasta caótica. Puerto Madero, conserva una línea definida a partir de un Plan que se mantiene vigente, que ha dado muestras de cumplimiento durante el transcurso del tiempo y que ofrece garantías de cómo va a terminar. Esto sumado a la belleza que trasmite su diseño urbanístico lo hace destacable para cierta demanda domestica y de extranjeros. Ahora bien, es un barrio nuevo, al que todavía le falta infraestructura comercial y colegios, lo cual se irá sumando a medida que se vaya mudando la gente.

RI.com: Ud. mencionó la demanda de extranjeros. ¿Es posible cuantificar en que porcentaje intervienen en el total de las compras? Por lo menos en lo que concierne al segmento de propiedades de su cartera.

En realidad, salvo en Puerto Madero, en el resto de los barrios el porcentaje es muy bajo. En Puerto Madero sí tenemos un número cuantificable que se encuentra en el orden del 10 al 15 %, que no deja de ser un porcentaje sumamente significativo.
Pero es importante destacar que este porcentaje de extranjeros que compra, alguna relación con Argentina tiene. Forman parte de cuadros directivos de empresas pesqueras, petroleras o han ocupado esos cargos en empresas extranjeras en otros momentos. En fin alguna relación previa los une con Argentina, no es que los extranjeros vengan a pasear y terminen comprando un inmueble, los hay también, pero son la excepción y cuando se da generalmente tienen referentes, conocidos que han comprados y ellos terminan interesados atraídos por el precio.
Fuera de las compras de particulares, también hay grupos extranjeros interesados en realizar inversiones, hay grupos españoles estudiando el mercado. Piensan en expandirse más allá de España y así como ya han comenzado a efectuar inversiones en los países del este europeo, analizan a la Argentina como una posibilidad viable. La diferencia de valores es determinante, hoy por más que el m2 llegue a U$S 3.000, representa un 20 o 30 % del valor de inmuebles de similares calidades en Madrid o Barcelona o Nueva York.

RI.com: ¿Se pueden hacer acciones para incentivar aún más este flujo de compra de extranjeros? ¿Es posible sumar a ellas al estado o cuando menos al Gobierno de la Ciudad?

Nosotros viajamos a España hace un par de años, al Salón Inmobiliario de Madrid y tratamos de impulsar algunos contactos y relaciones que no resultaron del todo fructíferos, organizamos también algunos eventos con profesionales del paddle que allá lo juega un segmento alto de la población pero sin obtener resultados destacados. Hoy me parece que hay más posibilidades, porque los inversores españoles ven que se ha llegado a un techo en el mercado de ese país. En el último Salón inmobiliario de Madrid hubo desarrolladores argentinos que llevaron sus productos allá, pero desconozco el nivel de concreciones que han logrado.
En este aspecto es valorable el intento del diario La Nación que está tratando a través del Salón inmobiliario de la Argentina de establecer lazos y convocar a inversores del exterior, obviamente sería deseable contar con el apoyo del Gobierno de la Ciudad, teniendo en cuenta que la venta de inmuebles a extranjeros es una particular forma de exportación.

RI.com: ¿Cierta escala de valores del orden de los 3000 dls. y aún más, no comienza a ser un obstáculo para atraer a estos inversores extranjeros, en comparación con otras ciudades?

Lo que pasa, que como decía anteriormente, estos precios son aún de una tercera parte en comparación a los de ciudades importantes y productos de similar calidad.
Por otra parte, el dólar está perdiendo poder adquisitivo. Cada vez hacen falta más dólares para comprar otros activos, oro, petróleo, commoditties. El dólar tiene menos poder adquisitivo, no es que las propiedades aumenten, sino también, que el dólar cada vez vale menos, entonces hacen falta más dólares para comprar el mismo activo.

RI.com: En el mercado interno los valores se han incrementado medidos en términos de esfuerzo salarial o de ingreso. ¿Hay alguna acción que permita recomponer esta situación rápidamente?

El mejoramiento de la clase media en cuanto a su capacidad de ahorro y en su poder adquisitivo se va a ir dando gradualmente. Algunos sectores se están recomponiendo más rápidamente que otros, la mano de obra calificada se está reconociendo cada vez más, es un proceso de reacomodamiento que: a algunos les ha llegado más rápido y que para otros será un proyecto gradual de aquí a cinco años.
Este reacomodamiento va permitiendo ampliar el universo de compradores y de calificación al crédito hipotecario.
Insisto que es un proceso gradual, que se comenzó a dar. Hoy hay reacomodamientos salariales. Han mejorado sus ingresos el profesional independiente, el pequeño empresario y otros sectores de la economía. En este proceso gradual interviene también el mercado, en cuanto los valores se disparan mucho el mercado no los convalida, los va corrigiendo en forma paulatina, restableciendo así, el equilibrio.

RI.com: Hablando de precios. ¿Como es la relación con el desarrollador en relación a la determinación de los mismos?

Se acostumbra armar una mesa interdisciplinaria en la que podamos todos intercambiar e interactuar aportando la experiencia del mercado de cada uno. Por supuesto hay valores que se tienen que conformar porque hay pisos de costos.
Hoy, el componente terreno en distintos lugares de Capital tiene una incidencia muy fuerte y esta incidencia tan fuerte es determinante a la hora de establecer un piso al valor de las propiedades. Lo que se está dando, que antes no se percibía tanto, es que en los lugares buenos de la ciudad el valor de la tierra produce un gran diferencial frente a los que no lo son. Hoy hay tierras en las que se pide 1000 dls por m2. de incidencia, eso ya le pone un piso alto al producto desarrollado sobre ellas. Antes la diferencia entre lo que se dirigía al sector medio y las mejores ubicaciones era relativamente más baja.
En la década del 90 se podía hablar de valores de 1200 U$S/m2 en un sector más periférico y de U$S/m2 2.000 en uno central. Hoy la brecha puede estar entre 800/900 U$S/m2. y 5.000. U$S/m2.
Es decir que en los lugares buenos, como en todos los sitios del mundo, el valor de las mejores tierras tiene un valor cada vez más diferencial. En nuestro mercado no es lo mismo un terreno en Flores que en Figueroa Alcorta en Palermo.
Antes la brecha no era tan grande, no se notaba tanto, y hoy es muy importante. Y esta situación está comenzando a ser aceptada por el mercado.

RI.com: ¿Como nota el nivel actual de actividad?

Nosotros el año pasado llegamos a picos muy importantes de demanda. Este año hay una ligera caída en cuanto al volumen del negocio, pero con una tendencia muy firme. También existen ciertos reacomodamientos de valores que se han comenzado a generar e influyen en el volumen.

RI.com: ¿Cómo es el perfil del inversor? ¿Exige una rentabilidad determinada? ¿Privilegia la seguridad? ¿Lo hace porque le parece bueno el proyecto o el lugar?

Hay todo tipo de inversor. Hay quien pregunta que rentabilidad puede dar. Hay gente que lo hace como forma de ahorro que va separando todos los meses de los ingresos de su empresa, de su actividad o de su profesión una cantidad de dinero para invertir. No hay un perfil definido que predomine sobre otros.
Hay inversores que compran con un destino incierto, no definido, que luego decidirán si volcar el inmueble al alquiler, cederlo a un hijo, etc.
Vale la pena remarcar, que la inversión inmobiliaria no requiere de un conocimiento sumamente específico. Todo el mundo caminando un poco, averiguando, preguntando, viendo distintos departamentos, puede hacerse una idea e ir formándose un juicio de valor. Normalmente la inversión inmobiliaria no es una inversión tan sofisticada, como la de bonos, títulos y otras opciones financieras. Aparte hay una tendencia en el mundo, no sólo en Argentina, en la cual se ha revitalizado como fórmula de ahorro al “ladrillo”. En Estados Unidos, por ejemplo, era mucho más común para un inversor no tan sofisticado ahorrar en acciones y en bonos, pero la caída de ciertas compañías con la complicidad de auditoras de sumo prestigio, generó pérdidas y creó desconfianza hacia esas imposiciones. También en Estados Unidos, compañías aseguradoras manejaban los fondos y ahorros de particulares, pero hoy la gente quiere tomar sus propias decisiones, se cansó también en cierto grado de ello, por eso también se vuelca a los inmuebles. Si bien es cierto que lo hacen también en virtud de un fuerte apalancamiento financiero. Con el pago de la cuota van capitalizándose y el día de mañana es su futura jubilación.

RI.com: Su empresa se va a encargar de la comercialización de las nuevas torres Le Parc Figueroa Alcorta. ¿En que instancia está la comercialización? ¿Se pueden conocer los valores?

Todavía el emprendimiento no salió comercialmente a la venta y por eso aún no es posible dar a conocer los valores de las unidades.

RI.com: ¿Como ve al mercado residencial suburbano y en particular el megaemprendimiento Nordelta?

Nordelta es un fenómeno muy interesante. Es un emprendimiento que tiene una envergadura de 1500 ha, para darse una idea de la escala vale mencionar que Puerto Madero tiene 170 ha. Es un proyecto con un claro planeamiento y plan director, por medio del cual se conoce en forma precisa donde va cada cosa: donde es el área comercial, donde la de servicios, donde la de los barrios cerrados y así con todos los destinos previstos. Pero, no es sólo Nordelta, hay que destacar todos los alrededores de Nordelta, el llamando nuevo Tigre, que está creciendo a una velocidad inusitada.
El partido de Tigre está alcanzando niveles de aprobaciones por cerca de 5000 m2 de vivienda diarios, con lo cual se posiciona por encima del millón de metros cuadrados anuales. La buena accesibilidad y disponibilidad de transporte, con una intendencia con criterio de planificación y estímulo inteligente, posibilita este crecimiento.

El desarrollo suburbano en general tiene potencial de crecimiento, más aún considerando que los costos de construcción en dólares todavía estan relativamente más bajos con relación a los valores previos a la crisis. Con el valor de un departamento de unos 80 m2 en una buena ubicación en Capital es posible construir una casa de cerca de 200 m2., en un barrio privado o country. Esta situación también genera una tendencia a migrar hacia barrios privados y sobre todo hacia el norte que cuenta con mayor infraestructura.

RI.com: ¿Que desafíos se enfrenta hoy a la hora de tasar?

El desafío es saber percibir cual es el valor máximo que puede pagar el mercado en un período de tiempo razonable.
Cuando una propiedad sale a la venta si está bien tasada, en el valor justo de mercado, en tres o cuatro meses debería tener una cantidad razonable de interesados para contrastar el valor de cotización con la contraoferta y así llegar a realizar el bien. Si un inmueble está 2 o 3 años en venta quiere decir que algo no está funcionando.
Es importante conocer los valores que concretamente se realizan en el mercado. Por eso hay tanta distorsión en el mercado, por carecer de los datos suficientes y por falta de profesionalismo o también por ceder a condicionamientos del cliente. Establecer un valor real de mercado no es una tarea fácil.

RI.com: Hay mucha gente que desea incorporarse al mercado como corredor inmobiliario, con un gran crecimiento de carreras afines al rubro, impulsadas por el buen momento del sector en los últimos años. ¿Qué consejo le transmitiría a esta gente?

Es cierto, hoy la actividad inmobiliaria es vista como una salida laboral importante para mucha gente. Como consejo le transmitiría que uno primero tiene que querer la actividad y tomarla como una verdadera profesión. Debe buscar intermediar armónicamente entre las partes, sin presiones, sin tensiones.
Para mi, a la mediación e intermediación hay que tomarla con mucho respeto y responsabilidad y buscar perfeccionarse. Normalmente cuando hacemos bien nuestro trabajo se crean amistades y luego naturalmente un cliente va trayendo al otro. Esa es la base de nuestro negocio.


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2006, Lunes 22 de Mayo de 2006.



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