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Créditos hipotecarios: entrevista a la Presidenta del BH

El Banco hipotecario colocó durante 2005 un 500 % más de créditos que el año anterior.
La Lic. Clarisa Estol presidenta de la entidad expuso, en una entrevista con Reporte Inmobiliario, cifras y detalles sobre acciones presentes y a implementar en materia de financiación para la vivienda.



El crecimiento diferencial de los valores inmobiliarios y los salarios, luego de la última crisis, generó una brecha que dejó afuera a gran parte de los asalariados y que aún dificulta el acceso a la primera vivienda. Que variables o mecanismos deberían ajustarse para estrechar la actual relación de ingresos y valores de viviendas? Existen posibilidades concretas dentro del actual contexto de política económica y monetaria de ajustarlo o es conveniente también dar tiempo a una recomposición progresiva del salario real para no generar mayor demanda agregada?

Si bien es cierto que el poder adquisitivo del ingreso familiar en términos de su poder de compra de metros cuadrados ha sufrido una gran caída en los últimos años y que ésto se debe a múltiples factores, entre ellos la suba internacional del valor de los bienes raíces con su impacto en el precio de las propiedades en nuestro mercado, nosotros estamos observando que el número de familias que accede a nuestros Préstamos hipotecarios es cada vez mayor.

Entendemos que las condiciones que permitan a más familias acceder a su vivienda mejorarán en el corto y mediano plazo con el mejoramiento de las condiciones de las financiaciones ofrecidas. Por nuestra parte estamos constantemente analizando variantes para que ésto suceda lo más rápido posible.

Las líneas de financiación y condiciones son hoy más favorables que en la década anterior. Sin embargo se suele decir, equivocadamente, que "no hay crédito hipotecario", cuando en realidad lo que existe es una mayor dificultad de calificación por parte del tomador en función de lo que hablamos anteriormente. Con el objeto de mejorar las condiciones de calificación el BH, alargó plazos y lanzó líneas a tasa fija. De que manera respondió la demanda? Las líneas a tasa fija ofrecerían la oportunidad de que el deudor vea disminuir el costo real de su cuota por efecto de la inflación? Existe algún tipo de cláusula de ajuste?

La demanda reaccionó favorablemente a todas las iniciativas que presentamos al mercado desde que se reestablecieron los Préstamos Hipotecarios a fines del 2003. Todas las novedades implementadas por el Banco estuvieron destinadas a expandir el universo de tomadores de crédito.

Es importante remarcar que NO existen en nuestros productos a tasa fija ninguna cláusula de ajuste y que el 98 % de nuestra colocación es con Tasa fija. Esto se fundamenta en que las familias buscan certidumbre en su financiamiento de largo plazo.

Cual es la caracterización del tomador de créditos del BH?

En términos generales nuestros préstamos están concentrados en la adquisición y construcción de viviendas (este último destino está creciendo en el último año), tienen un plazo promedio de 165 meses a tasa fija en pesos, una relación con el valor de la vivienda del 45 %, el monto promedio de los Préstamos es de $ 75.000 y en relación con los ingresos, si bien el ingreso familiar promedio es de $ 3.100 mensuales, es importante remarcar que el 50 % de la colocación esta destinado a familias con ingresos mensuales menores a $ 2.500 mensuales.

Como evolucionó en los últimos años y que proyección tienen en el Banco sobre cantidad y montos de créditos?

La respuesta del mercado a nuestros productos es cada día más importante y nuestra originación de Préstamos Hipotecarios crece a ritmo exponencial, estamos convencidos de que esta tendencia se mantendrá en los próximos años. A modo de ejemplo nuestra colocación de Préstamos Hipotecarios en el 2005 creció un 500% respecto del 2004 y estimamos un aumento del 50 % en el 2006 versus el 2005.

Por otro lado, nuestro equipo de desarrollo de nuevos productos se encuentra constantemente en la búsqueda de nuevas soluciones en materia de Préstamos Hipotecarios para poder mejorar las condiciones de nuestros productos.

En que forma contribuye la emisión de letras en las mejoras y flexibilización del crédito que lleva adelante su entidad? Es un instrumento viable?

La emisión de Cédulas hipotecarias de ahorro no sólo es uno de los factores clave para el Banco en término de fondeo para seguir generando nuevos Préstamos sino que también lo es para los inversores ya que presenta la posibilidad de invertir y ahorrar en un instrumento emitido en pesos pero garantizado por los préstamos emitidos por el Banco.

La realidad ha demostrado que es un instrumento viable ya que al día de hoy hemos emitido seis series por más de $ 300 millones de pesos. Un dato interesante es que todas las emisiones fueron ampliamente sobredemandadas.

En el sistema financiero o dentro de su institución se piensa en líneas de financiación con algún tipo de subvención estatal para atender a sectores de clase media a media baja?

Como le exprese anteriormente en el Banco hipotecario estamos constantemente pensando en nuevos instrumentos que expandan el universo de familias que accedan a su vivienda.

Hay varias demostraciones de esta última afirmación pero concretamente para responder a su pregunta podemos mencionar nuestra participación en el Programa “Vivienda Porteña” implementado por el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires al cual estamos adheridos desde el comienzo y el que tenemos intenciones de expandir y profundizar.

Justamente este programa contempla un esquema de co - financiamiento entre el Banco y el instituto de vivienda de la Ciudad. La respuesta del público a esta propuesta fue muy buena. Es importante remarcar que estamos dispuestos a participar en programas similares en todo el País porque estamos convencidos de que el co – Financiamiento es una herramienta muy poderosa.

Podría explicar como será la instrumentación de las nuevas líneas anunciadas recientemente en el marco de un acto oficial en Casa de Gobierno? Cuando estarán disponibles?

El Plan Casa Propia es otra demostración de la vocación que tenemos en el Banco Hipotecario para acercar a las familias a la vivienda propia. Concretamente este Plan está basado en el Plan Eva Perón implementado por el Banco en los años 1952 y 1973.

El Banco no sólo brinda la solución financiera sino que también presenta modelos constructivos para que los interesados puedan construir su vivienda en forma particular. De este modo se puede bajar el costo de adquisición de la misma.

En este momento estamos trabajando con los primeros municipios con los que vamos a trabajar para implementar este plan en el menor plazo posible y luego ampliar el programa a la totalidad del país.

El crédito hipotecario es la pieza que aún no termina de encajar en la dinámica actual del mercado inmobiliario residencial. Sin embargo su presencia en operaciones de compraventa y de construcción de viviendas viene creciendo a ritmo sostenido permitiendo afirmar que la tendencia crecerá sostenidamente a futuro, siempre, claro está, que como en el caso del Banco Hipotecario, se trabaje con la intención de mejorar las líneas de financiamiento existentes y se creen nuevas opciones y fórmulas en las que se conjugue racionalidad financiera con creatividad.
¿Se convertirá el crédito hipotecario en el vehículo para extender el buen momento de la actividad, hacia otros segmentos de demanda y obrar empalmando el actual ciclo de demanda "inversora" hacia la de "usuario final"? Si bien el tiempo será el encargado de verificarlo, todo parece señalar que sí.




Licenciada Clarisa Estol Presidenta de Banco Hipotecario



© ReporteInmobiliario.com, Lunes 8 de Mayo de 2006.

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