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Mar del Plata: Coloquio Nacional de la Construcción

Durante el Jueves 21 y Viernes 22 de Abril se llevó a cabo en el Hotel Hermitage el coloquio Nacional que reunió al sector público, con el privado de la construcción junto a reconocidos arquitectos. Se pidieron reglas de juego claras, subsidios, infraestructuras y un crédito para la vivienda más accesible. Resumen y archivos de las presentaciones de los disertantes.



PANEL ECONOMÍA – Análisis económico y tendencias del sector

Luego de las palabras positivas del Arq Daniel Katz, intendente de Mar del Plata y la introducción del Cdor Oscar Palópoli por parte de los organizadores (Centro de Constructores y Anexos) se dió por comenzado el Coloquio, con la palabras del 1er disertante, el Dr Aldo Ferrer, perteneciente al Grupo Fénix. Ferrer comentó “el sector anda bien, pero ¿es esto sostenible en el tiempo?”, remarcando que según su visión esta no es una tendencia efímera, que el aumento de la actividad obedece a cambios en la economía y el comportamiento de la sociedad.
Para Ferrer la actual actividad del sector de la construcción es sostenible por 4 hechos: 1) Con una economía pesificada, se recuperó el control de la política monetaria; 2) se recuperó la viabilidad financiera; 3) el cambio de precios relativos mejoró la rentabilidad del sector y 4) “las políticas públicas han mejorado notablemente”.
Ferrer mostró durante su discurso un mensaje alentador y de tono alineado a las políticas implementadas por el gobierno nacional.
Durante el panel de peguntas a Aldo Ferrer se lo consultó si piensa que se deba regular el mercado de alquileres. Ferrer contestó: “el estado es imprescindible pero tiene que intervenir lo menos posible”, “me resistiría a esa medida, claramente no lo haría en el segmento de viviendas de alto poder adquisitivo. Es previsible que ocurra en el segmento de locales comerciales, pero la verdad es que no me gusta la idea”.
En el mismo panel la gente del Grupo ConstruYA mostró los beneficios de usar el “certificado de calidad” que ellos proveen a los desarrolladores.

VIVIENDA – Acciones en la política de vivienda

Comenzó este panel el Ing Moisés Resnik Brenner, Presidente de la comisión de economía del CAI. Quien dijo “no hay que tenerle miedo a la palabra subsidio”, proponiendo que cada distrito se estudie la capacidad de pago de sus habitantes para cuantificar un subsidio diferencial a la demanda de vivienda. Resnik pidió la creación de un nuevo “Banco de Desarrollo Hipotecario”
Se refirió también al tema alquileres: “por favor que el estado no regule el alquiler”, “de ser así quemamos el mercado”, Para el Ingeniero la única forma de que bajen los alquileres es produciendo más viviendas nuevas.
El Dr Ricardo Andino presidente de FAEC mostró luego como cambiaron las políticas de vivienda, del FONAVI a los actuales planes Federales de Vivienda. Andino comentó que lo que está faltando hoy es alguna herramienta de acceso a la vivienda para los sectores medios.

REAL ESTATE – Mercado Inmobiliario Tendencias y oportunidades

Abrió el panel Reporte Inmobiliario con cifras y datos del negocio inmobiliario a nivel Nacional (ver archivo presentación) Luego el Lic Mario Gomez director de Toribio Achaval disertó sobre el traspaso del negocio Inmobiliario a la Industria de Real Estate. Gomez visualiza que aún se puede expandir muchísimo al sector: “de los 40.000 M de dólares que hay en el colchón sólo se destina hoy el 5% al sector inmobiliario”. Mostró además un acotamiento en los márgenes del inversor ya que hay una fuerte traslación de los recursos hacia los dueños de la tierra (ver archivo presentación) Las perspectivas del especialista mostraron: 1) amesetamiento de valores de venta, 2) crecimiento en costos de construcción y 3) mayor crecimiento en valores de terrenos. De la misma manera que el resto de los disertantes el director de la comercializadrora afirmó que hoy no hay crédito acorde a las necesidades del desarrollador y del consumidor final.
Mario Gomez se refirió a los puntos fundamentales para generar una verdadera Industria del Real Estate: 1) Seguridad Jurídica, 2) Reglas de juego claras, 3) Facilidades para la inversión extranjera, 4) Políticas activas para la disminución del desempleo, 5) Crédito para la compra de vivienda, 6) Promover el involucramiento de inversores institucionales y la activa participación del mercado de capitales.
El Ing Bossio Maturana representando a la Universidad de San Andrés mostró las principales características del negocio inmobiliario y como se “hace” un desarrollador (ver archivo presentación) “nadie nace siendo developer, en general es gente que viene de otros sectores del negocio inmobiliario”. Maturana destacó la importancia de las marcas dentro del desarrollo inmobiliario: “hoy hay pocas marcas que brinden confiabilidad a la gente, Quartier, Le Parc, Nordelta, Maral, etc son algunos casos”. El especialista remarcó la importancia que tiene la investigación de mercado “será fundamental averiguar antes de definir el producto los requerimientos del mercado”. Cerró Maturana diciendo”nuestra actividad es de alto riesgo, la única manera de bajar este es conociendo el rol de cada uno de los actores por medio del desarrollador”.
Por la Cámara de Constructores de Propiedad Horizontal cerraron el panel el Ing Jose L Fiorentini y el Ing Eduardo Silva quienes se distanciaron de los primeros disertantes del panel diciendo “no vivimos un boom inmobiliario, hay que tener en cuenta de donde partimos”, destacaron además el peligro de “cracks inmobiliarios” que se podrían dar en algunos sectores de gran actividad hoy, ya que “la imprevisibilidad que puede tener el excelente negocio actual, puede afectar al mercado; esto no es ser agorero, es mirar que pasó en los últimos 30 o 40 años”. Fiorentini pidió abiertamente algún subsidio para la demanda.

CONSTRUCCIÓN – Las nuevas formas de habitar y los códigos de construcción de las ciudades

Con el Arq Alberto Gorbatt director de la comunidad virtual Arqa.com de moderador, comenzó la disertación el Arq Daniel Silberfaden, Presidente de la SCA. Silberfaden mostró como hacer negocios inmobiliarios privilegiando la arquitectura con casos concretos. Fue duro cuando comentó “hoy el código nos castiga duramente alentando una ciudad de torres”.
Lo siguió el Arq Alberto Varas quien quiso aclarar al comienzo de sus palabras “no toda la construcción es arquitectura, esta es un valor agregado en la construcción” Varas mostró como el estudio fue adaptando los proyectos a las necesidades de cada caso (ver archivo presentación) Lo siguió a Varas el genial Clorindo Testa quien comentó de manera informal anécdotas de su experiencia profesional.
Cerró el Panel el Arq Justo Solsona quien mostró una visión muy abierta y pidió contundentemente una flexibilización en los actuales códigos de Planeamiento Urbano “Bs As es una metrópoli, no se puede manejar con códigos de una ciudad tradicional”; fue muy direco cuando se refirió a la ciudad “me interesa vivir en el caos, tener adrenalina y un poco de miedo, creo en la densidad, el mundo va hacia allí”. Solsona pidió buenas administraciones y diferenció hacer ciudad de negocio “una ciudad no se hace con lo inmobiliario; lo inmobiliario (lo dice la palabra), in-moviliza” El reconocido arquitecto cerró dejando a todos una incógnita “¿Dónde están los concursos para llevar adelante todas las viviendas sociales que plantea el Gobierno?” (ver archivo presentación)

PLANEAMIENTO – El porvenir de las ciudades en el contexto del crecimiento

El Arq Enrique Garcia Espil mostró ante el auditorio como se hacen las megaciudades, entre los principales factores recalcó 1) deben ser densas, 2) diversas, 3) plurales y 4) deben tener fuertes inversiones en infraestructura, transporte, nuevos desarrollos urbanos y megaproyectos. G. Espil fue muy claro “nuevamente hay que hacer las grandes infraestructuras urbanas o renunciar a nuestro futuro”, entre los temas que desarrolló sobre la ciudad destacó que es una vergüenza que luego de 6 años de que se presentó el Plan Urbano Ambiental en la Legislatura aún ni siquiera se trató…

El Arq Jorge Lestard mostró como trabaja junto a su estudio y alumnos de la UBA en el diseño de la ciudad desde el ámbito privado, pidió “diseñar los fragmentos de la ciudad así como los espacios públicos”. Lestard adelantó proyectos que están en etapa de desarrollo en la ciudad actualmente: Retiro, Santa María del Plata (IRSA), Puerto de Olivos o el Dique 1 de Puerto Madero (ver archivo presentación) El Arq Roberto Monteverde quien representaba al Plan Estratégico de Mar del Plata pidio un “uso democrático de la ciudad”, “hoy hay sectores de la sociedad ganadores (los privados) y perdedores (sectores públicos). Monteverde habló de la necesidad de que se junte la inversión privada a la pública para no seguir fragmentando la ciudad.

FINANCIAMIENTO – Herramientas tradicionales y nuevas herramientas de financiación para el desarrollo del sector

Representantes de Banco Galicia (Mariano Lopez Gaffney), Banco Credicoop (Lic Liliana Pascale) y Banco Río (Lic Gustavo Massaro) mostraron los lineamientos de las políticas de crédito de las instituciones.
El Dr Eduardo Zunini desarrollo nuevas propuestas de financiación tanto para proyectos inmobiliarios como para la compra de vivienda. (ver archivo presentación)

RESUMEN

Opiniones encontradas se dieron cita para discutir las maneras de llevar adelante políticas de vivienda acordes a los tiempos que transcurren. Con un boom inmobiliario que se vive en algunos sectores de la sociedad, pero con una situación de mercado muy complicada en los segmentos medios y bajos es necesario replantear soluciones rápidas. Ya han pasado más de 4 años desde la crisis; por eso sin perder tiempo hay que aprovechar ahora la bonanza del sector en los segmentos altos para apuntalar a los sectores de la población que hoy no pueden acceder a una vivienda. Subvenciones a la demanda, inversiones necesarias en infraestructura, reglas claras en lo que se refiere a códigos y un sinceramiento con respecto a que a Buenos Aires se la debe de seguir posicionando sin dudas como una de las importantes metrópolis del mundo, fueron los temas principales de las jornadas.



A sala llena se llevaron adelante los distintos paneles







© ReporteInmobiliario.com, 2003-2006, Lunes 24 de Abril de 2006.

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