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Locales: movilidad y recambio

En las calles más demandadas se ha comenzado a advertir una tendencia hacia el recambio de ocupantes. La situación surge como producto del contraste entre la actividad económica actual y la dominante hace tres años atrás.



Un local comercial es un punto de venta de servicios o productos. Estos productos y servicios son adquiridos o requeridos por consumidores. Por ende la presencia y la atracción de consumidores para el producto o servicio que se pretende vender es lo básico para la elección de la localización de los comercios. El local, es el ámbito físico que opera como uno de los principales fundamentos para el éxito o fracaso de ciertas actividades comerciales. Incluso, hasta algunos negocios se dan a luz pensando más en donde se ubicará el punto de ventas que en la verdadera utilidad y calidad del servicio o producto a vender y de la proyección a largo plazo que tendrá el mismo.

Valgan estas breves consideraciones básicas como introducción para entender la simple lógica que se pone de manifiesto en la oferta y demanda de espacios comerciales. La ubicación que asegure la mayor cantidad de consumidores (ingresos) para el producto o servicio a vender será la más requerida por aquellos que pretendan venderlo, siempre claro está, que el gasto por ocupar ese ámbito (alquiler) contribuya en forma favorable a la rentabilidad del negocio y no conspire con ella.

La ocupación de locales en una determinada zona, por ende, tiene una relación estrecha con la cantidad de consumidores potenciales y con la particular situación económica por la que ellos atraviesan.

A nadie escapa que en esta primer etapa de 2006, el crecimiento económico operado durante los últimos tres años propicia un escenario abrumadoramente distinto al del inicio del 2003, en los que gran cantidad de locales comerciales, aún en ubicaciones que siempre gozaron de cuasi plena ocupación se encontraban vacantes como coletazo de la crisis del 2002 y de la recesión sufrida desde un par de años antes.

Oferta y demanda pactaron entonces, dentro de este contexto, en algunos casos precios locativos aún con descuentos con respecto a los que dominaban durante la convertibilidad. El nuevo nivel de valores posibilitó la ocupación de locales por parte de actividades o empresas cuyo nivel de facturación de entonces permitía absorberlo, dentro de un escenario con abundancia de locales vacíos y una demanda retraída en su interés o posibilidades de ocuparlos.

Crecimiento económico y de consumo mediante, en estos días y ya durante todo el año pasado, la situación es la diametralmente opuesta, con una demanda que puja por tomar posiciones en buenas localizaciones comerciales. La situación condujo por ende a un aumento en los valores de cotización locativa y en la reinstauración del “adelanto de alquileres” (llave) para ciertas localizaciones y tipologías de local.

Pero, así como suele decirse que “los árboles no crecen hasta el cielo”, los precios parece que tampoco. Tarde o temprano terminan ajustando y encontrando un nuevo equilibrio.

En estos primeros tramos del 2006 esta búsqueda de un nuevo equilibrio se pone de manifiesto en la mudanza de locales y en una leve disminución de la ocupación en aquellas áreas en las que los valores locativos han sufrido los mayores aumentos. Es que para algunos inquilinos los nuevos valores pretendidos no pueden ser soportados por su giro de negocios sin una drástica perdida de rentabilidad que hasta en ciertos casos provocaría un cierre mensual con resultado negativo para los mismos.

La cantidad de locales disponibles o que lo estarán en el corto plazo se evidencia en el recorrido de distintas avenidas de la ciudad. También, según el relevamiento que lleva adelante el Cedem, en la zona norte de la ciudad es donde más se acusa la situación con una disminución interanual de la tasa de ocupación de un 2,2 % para febrero (94,8 %), mostrando esta zona niveles alineados de vacancia con los de mayo y junio de 2003 y “bastante por debajo de los máximos históricos que sobrepasaron el 97%”.

Llevando las cifras a tierra, esto quiere decir que sobre una avenida de ese corredor cada 4 ó 5 cuadras existe un local vacante, donde antes no lo había.

A la luz de cómo se ha iniciado el año: rotación de inquilinos, aumento de los períodos de vacancia, y largas negociaciones será el panorama que dominará la escena locativa comercial durante el 2006.

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© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005, Lunes 10 de abril de 2006.



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