Informes > MARCO LEGAL > Fideicomiso de construccion al costo ESCRITURA

Fideicomiso de construcción al costo

La ley 24.441 otorgó un encuadre legal preciso a la figura del fideicomiso. En el último año esta figura ha cobrado un protagonismo notorio en la conformación legal de negocios de construcción residenciales, incrementándose su utilización en forma exponencial.
Que es y cuales son las principales figuras intervinientes en un fideicomiso de construcción al costo?



Fideicomiso parece ser la palabra que, comenzado el año, arremete con una fuerza inusitada como sinónimo de inversión inmobiliaria. Parecería que de la mano de esta figura legal se alcanzaría la panacea en materia de negocios y de rentabilidad en el ámbito del real estate. Pero, es necesario aclarar que si bien el fideicomiso es una estructura legal que brinda un mayor marco de certidumbre a la inversión, no garantiza “per se” una rentabilidad, la viabilidad y/o la efectiva seguridad del negocio, condiciones que siguen dependiendo de la sensatez, confiabilidad, originalidad y solidez económico-financiera que se materializan amalgamadas en el proyecto.

A continuación Reporte Inmobiliario transcribe algunos conceptos sobre Fideicomisos de Construcción al costo, resumidos por una de las firmas que se encuentra actualmente llevando adelante emprendimientos bajo esta modalidad. Al final de la misma encontrará también los links, donde el tema ya ha sido tratado con diferente grado de profundidad.

I. ¿QUÉ ES UN FIDEICOMISO?

Un fideicomiso es un contrato (celebrado por escritura pública) en el que, según la Ley 24.441, una persona (fiduciante) transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, beneficiario o fideicomisario. Este instrumento se adapta perfectamente a las necesidades de las partes cuando se trata de llevar adelante un emprendimiento inmobiliario con fondos de terceros inversores.

II. FIDEICOMISOS DE CONSTRUCCION AL COSTO (Características principales de funcionamiento)

OBJETO: El objeto de los contratos es la constitución de un fideicomiso para la adquisición de un inmueble, en condiciones previamente pactadas generalmente mediante una reserva u opción de compra, con el fin de construir en el mismo un edificio con destino a viviendas unifamiliares de acuerdo a un anteproyecto ya definido, dividirlo en propiedad horizontal y transferir las unidades a los beneficiarios.
RESERVANTES: Son las personas interesadas en adquirir el derecho a quedarse con una o más unidades que reservan su participación en el fideicomiso y, una vez que se consiguen interesados por el 100% de las unidades a construirse, suscriben el contrato en carácter de fiduciantes y de beneficiarios.
FIDUCIANTES - BENEFICIARIOS: Son los inversores, quienes se obligan a aportar la totalidad de los fondos necesarios para comprar el inmueble y para hacer frente a todos los costos que demande la obra de construcción necesarios para llevar a cabo el edificio proyectado. Cada uno de ellos asume este compromiso, en la proporción que le corresponde conforme la unidad o unidades que elija.
En el carácter de beneficiarios que también revisten, gozan del derecho a recibir el dominio de las unidades funcionales y complementarias cuya adjudicación les corresponde.
FIDUCIARIO: Es quien recibe el dominio fiduciario de los fondos para adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y condicionada, en los términos del artículo 2662 del Código Civil y disposiciones de la ley 24.441 y llevar adelante el emprendimiento inmobiliario conforme las pautas fijadas en el anteproyecto y la memoria descriptiva y técnica. Una vez finalizadas las obras proyectadas y afectado el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal, transmitirá a los beneficiarios el dominio de las unidades que a cada uno le corresponda Su retribución queda establecida en el contrato y es fija e inamovible. Convoca cada seis meses a Asamblea Ordinaria de fiduciantes para informar acerca de la marcha de su gestión y rendir cuentas de las inversiones efectuadas. No es vendedor de las unidades ni director de obra o constructor y no asume las responsabilidades atinentes a esas calidades.
GERENCIADOR: Es la encargada del gerenciamiento técnico, financiero y administrativo del emprendimiento. Su retribución queda establecida en el contrato y es fija e inamovible.
EL ESTUDIO: Es el encargado de la elaboración del proyecto de arquitectura para la construcción del edificio proyectado. Su retribución queda establecida en el contrato y es fija e inamovible.
EMPRESA CONSTRUCTORA PRINCIPAL: Empresa que surgirá de una licitación (proceso que se sigue en todos los rubros de obra contratados) con quien se contratan los principales trabajos de construcción del emprendimiento, prestando también los servicios de ayudas de gremios, provisión de equipos, etc. Toma a su cargo las responsabilidades atinentes a la calidad de constructor (calidad, vicios, etc.) respecto a las obras por ella realizadas.
DIRECTOR DE OBRA: Profesional que asumirá las responsabilidades previstas en la legislación vigente.
AUDITOR: Es aquella persona física o Estudio Auditor, elegido por el fiduciario de entre las opciones que le presenten los fiduciantes, que realizará las tareas de auditoría y certificará la información del fiduciario respecto de los movimientos de fondos e inversiones que se realicen con motivo del fideicomiso.
ESCRIBANIA: Es ante quien se llevarán a cabo todos los actos notariales necesarios y cuya retribución queda establecida en el contrato.
PATRIMONIO FIDUCIARIO: Está integrado por el inmueble y el fondo fiduciario. De acuerdo a lo dispuesto por el art. 14 de la ley 24.441/95, constituye un patrimonio de afectación separado de los patrimonios de las partes intervinientes y, en ese carácter, se encuentra exento de la acción singular o colectiva de los acreedores del fiduciario y de los fiduciantes.

III. VENTAJAS PRINCIPALES
o Que se trata de una forma de vinculación contractual entre las partes. No hay vinculación societaria.
o Que se reduce de manera significativa el riesgo del inversor en cuanto a cambios potenciales y grado de cumplimiento de lo proyectado. Ello, por cuanto en el contrato se dejan establecidas, entre otras cosas:

o La individualización del inmueble a adquirir.
o Las condiciones en que se va a adquirir.
o Las características del emprendimiento a desarrollar sobre el inmueble.
o Los plazos en los que se estima se deben ejecutar las obras.
o Los costos estimados en que se va a incurrir.
o Los derechos y obligaciones de todas las partes intervinientes
o El destino que debe darse al fondo fiduciario (aportes de los inversores).
o La forma en que debe administrarse el patrimonio fiduciario.
o La forma en que sustituye a los inversores morosos.
o Que los bienes fideicomitidos están absolutamente separados del patrimonio del fiduciario y de los fiduciantes constituyendo, por lo tanto, un patrimonio autónomo pleno. Esto posibilita que los acreedores del fiduciario y de los fiduciantes, cualquiera sea su naturaleza y privilegio, se vean absolutamente impedidos de satisfacer su acreencia con los bienes que integran el fideicomiso. o Que lo antedicho sumado a la posibilidad de ceder a terceros sus derechos como beneficiario del fideicomiso, otorga a los inversores una posible “salida anticipada” sin necesidad de esperar a la conclusión final de la construcción del edificio.*

Links:

Prehorizontalidad o Fideicomiso? -Escribanos Wuille-Bille - Temporetti

Fideicomiso Inmobiliario - Daniel Enrique Butlow

Ley 24.441 - FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA Y LA CONSTRUCCION

Agradecemos a Intecons, por facilitar el material para el presente informe.


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2006, Lunes 27 de Marzo de 2006.



.
Puntuación Promedio: 4.30 - votos: 83
Por favor tómate un segundo y vota por este artículo:

Excelente
Muy Bueno
Bueno
Regular
Malo

REPORTE INMOBILIARIO TV

Informate al instante

Reporte Inmobiliario

Valor metro cuadrado por manzana

Suscribete a nuestro newsletter semanal