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Síntesis Seminario Perspectivas Inmobiliarias

Ante un auditorio colmado opinaron especialistas del sector sobre la actualidad y las perspectivas del sector inmobiliario-constructivo.
La economía y el negocio inmobiliario se fusionaron en el Salón Eduardo Constantini del Ctro. Argentino de Ingenieros.



DISERTACIÓN CARLOS MELCONIAN “El sector inmobiliario se ha nutrido de plata, de falta de oportunidad y de costo de construcción vs precio de venta; estas son las tres cosas básicas y en ese sentido tenemos todavía tela para cortar”

Comenzó su exposición diciendo “ustedes son un sector pura macro estabilidad, no hay ni una chance de que si a la macro le va mas o menos o mal a ustedes les vaya bien” “La distribución del ingreso no importa, ustedes zafan del tema " “El segundo Dios a parte que tienen es que están afuera del índice de precios al consumidor, no son la carne ni se comen los inmuebles”.

Sobre el sector macro comentó que “la argentina hoy está con un crecimiento bárbaro, sin embargo no esta esa sensación de que el crecimiento vino para quedarse, no me pregunten el porque, cada vez que haces no sabes si estás haciendo bien o mal, ni el que compra ni el que vende”. “El mundo ha sido extraordinariamente benévolo con la argentina, el mundo para la argentina son los precios, la demanda mundial de nuestras exportaciones, Brasil y la liquidez”.
El especialista remarcó que “Argentina todavía no es creíble, pero que haya liquidez internacional hace que los argentinos por lo menos dejen de fugar el dinero al exterior, algunos lo traigan, sólo esos dos factores generan el actual crecimiento del sector”.

Mostró otros elementos de importancia “El sector inmobiliario se ha nutrido de plata, de falta de oportunidad y de costo de construcción vs precio de venta; estas son las tres cosas básicas y en ese sentido tenemos todavía tela para cortar, pero cada vez con más profesionalización, seminarios de este tipo y análisis profundo del sector”. Melconian mostró que el sector está siendo financiado hoy totalmente por el“cash economy”, destacó que la batalla que está por venir es la del crédito.

Cuando analizó el futuro dijo a los presentes “El escenario más probable hacia el que vamos es un escenario positivo, con desafíos, con inconsistencias crecientes y con lento y gradual desgaste. Puede haber otro año con reactivación fuerte, el desempleo puede ir a un digito, la inflación queda contenida pero en dos dígitos; sufre la rentabilidad ya que vamos a más ventas con menos ganancias, sufre la exportación y se ámesela la inversión”.
“Tenemos que ser más cuidadosos ya que iría aminorando la cantidad de cash que fluye al sector (amparos, cedros, campo, colchón, plata que se trajo de afuera, rentabilidad, etc), lo que no significa que esto se termine por ahora”.”Todavía veo que el esquema mantiene rentabilidad aunque los costos suben más que los precios de venta”

DISERTACIÓN EDUARDO HECKER “la revalorización inmobiliaria crece más que los ingresos de los potenciales tomadores de crédito hipotecario”

El presidente del Banco Ciudad mostró la evolución del crédito para la vivienda durante los últimos años con datos especialmente preparados para el evento. Remarcó que “tasas fijas en pesos a 10 o 15 años son un elemento significativo que no hay que dejar de pasar, estas son tasas que tienen de alguna manera un componente negativo en términos reales”. Se refirió a la competencia entre Bancos, “los bancos están entrando en una competencia fuerte, nos estaríamos acercando a mercados más maduros”, luego afirmó “nosotros fijamos inicialmente las tasas más bajas, pero hoy hay varios bancos que entraron a competir, por lo que hemos ayudado que esa tasa tenga un correlato en el resto de los Bancos.

El presidente del Banco Ciudad mostró datos de crecimiento en la demanda de créditos hipotecarios desde 2003 en adelante, y la comparación de demanda en relación a otras entidades financieras. Mostró además una desigualdad en los ingresos de trabajadores formales e informales que afecta a los tomadores de crédito hipotecario.

Dentro de su análisis comentó ante el auditorio “que la revalorización inmobiliaria crece más que los ingresos de los potenciales tomadores, de todas maneras yo no avalaría un mensaje pesimista en absoluto ya que hay otro fenómeno que es el crecimiento de la cantidad de puestos de trabajo y de la masa salarial total. Además hay un factor de expectativas favorable con respecto al empleo que ayuda al sector inmobiliario”.

DISERTACIÓN DANIEL MINTZER “lo fundamental son los valores del desarrollador”

Creatividad y valores, cambiar desde adentro para poder producir un cambio externo, no atarse tozudamente a repetir fórmulas, contar con disposición para investigar nuevos mercados con toda la complejidad que conllevan aceptando sus desafíos, fueron algunos de los conceptos vertidos por el Arq. Daniel Mintzer, director de la desarrolladora G&D, en el seminario.

Mintzer, fundador en conjunto con Gabriel Mayo del estudio de arquitectura transformado hoy en empresa desarrollista, contó como fue esa evolución y lo más destacable transmitió en que valores sustentan su accionar y proyectos.

El grupo actualmente se encuentra llevando adelante una importante cantidad de emprendimientos en localizaciones y contextos económicos y legales sustancialmente diversos. Miami, Orlando y Punta del Este son las ciudades del exterior que hoy ven crecer proyectos residenciales y de usos mixtos, producto de la iniciativa y la gestión de G&D.
En nuestro país, Puerto Madero y Palermo son los barrios en los que se encuentran llevando adelante emprendimientos en la ciudad de Bs. As. Su próximo desarrollo se implantará en la geografía de la ciudad de Neuquén en el sur de la Argentina. El auditorio prestó mucha anteción cuando el Arqto. mostró los detalles e imagenes del nuevo desarrollo que se llevará adelante en el lote 10 del Dique 1 en Puerto Madero de 100.000 m2



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Su experiencia, es un claro ejemplo de la internacionalización del mercado inmobiliario y de la permeabilidad de las fronteras en esta economía global, en donde cada vez se va con mayor frecuencia este fenómeno que seguramente crecerá a un ritmo vertiginoso, en la medida que obviamente sea acompañado por la necesaria flexibilidad mental para involucrarse en él.

DISERTACIÓN ARMANDO PEPE “no hay burbuja inmobiliaria”

Armando Pepe afirmó que “a pesar de que las entidades bancarias comenzaron a "flexibilizar" las exigencias en los créditos hipotecarios, el actual 'boom' de la construcción de viviendas está basado en dinero genuino local y fondos provenientes del exterior”
Dijo además que "se está construyendo en todo el país y no sólo en el barrio de Puerto Madero", al tiempo que se manifestó a favor de que el país busque clientes en el exterior, como se hace en la mayoría de ferias y eventos inmobiliarios del mundo.
Tras subrayar que "el ladrillo" sigue siendo el único refugio que los argentinos consideran confiable para anclar su dinero, Pepe acotó que "mucha gente del interior viene a comprar departamentos a Buenos Aires e incluso gran parte de los inversores de Puerto Madero son europeos que adquieren una vivienda al 25 por ciento de lo que les cuesta en Europa".
Negó rotundamente que el 'boom' de la construcción sea parte de una 'burbuja' inmobiliaria ya que la inversión no está financiada con créditos bancarios ni inversión de empresas privadas y dijo que "actualmente se construye con dinero en mano" proveniente de ahorros genuinos.
También aludió a una realidad que puede resultar preocupante y es la tendencia a tasar sin parámetros firmes y razonables mencionando que pareciera que “en Barrio Norte hoy todo vale al menos 1500 dls. por m2 y por supuesto eso no es así” .

CONCLUSIONES

Dentro del contexto de un análisis económico es relevante señalar la importancia y el impacto que el sector provoca dentro de la actual evolución de la economía.
Así, gran parte del crecimiento sostenido que hoy exhibe el PBI es responsabilidad del incremento de la actividad de la construcción, que creció durante el cuarto trimestre del 2005 un 25,8 % frente a una variación positiva del PBI del 9,1 % .

Es que la actividad de la construcción se ve potenciada por el actual modelo y a la vez tiene gran parte de la responsabilidad de la motorización del mismo.

Sin duda, el actual esquema de distribución de ingresos, se ve plasmado en la realidad del mercado inmobiliario y en la característica de las construcciones que se llevan adelante y su ubicación. Y, es fundamentalmente la visión de seguridad y resguardo a la inversión la que inclina la balanza hacia los activos inmobiliarios.
Hoy la “INCERTIDUMBRE” se tapa con “LADRILLOS”.

El poder ejecutivo, conoce el efecto multiplicador para la economía que produce la construcción. Ya lo ha llevado a la práctica en anteriores gestiones provinciales.
También conoce la rápida distribución territorial que genera en el ingreso a través de la creación de puestos de trabajo directos e indirectos. También sin duda, valora el aumento de la oferta de viviendas, que aunque diferenciada, mejora la situación deficitaria y crea riqueza.

Dejar actuar y aún fomentar el impulso que trae la actividad de construcción privada resulta provechoso: se reduce rápidamente el desempleo a través de ahorros que van en forma directa a la actividad productiva y como vimos, se obtiene una tasa de crecimiento considerablemente mayor del PBI.

En el actual escenario económico los ahorros y el capital excedente se dirigen hacia la inversión real, hacia un activo tangible y no a financiar déficit del estado a través de depósitos bancarios, como fuera en los últimos años del 1 a 1. Así, el dinero convertido en bienes inmuebles hace ciudad, la transforma, le impone crecimiento y perdura por generaciones.
Pero este protagonismo renovado y revitalizado del real estate, no sólo privativo de nuestra realidad local sino también imperante en el escenario global, genera que tengamos que acostumbrarnos a convivir con mercados cada vez más complejos y dinámicos. Con innumerables variables que influyen sobre los mismos.
En virtud de ello, se requiere cada vez información más precisa y la adopción de un enfoque interdisciplinario en su análisis dentro de un sistema económico global en el cual el conocimiento está tomando preminencia por sobre el capital.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2006, Lunes 20 de Marzo de 2006

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