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Oferta, precios y localización

La concentración continúa siendo la situación que domina el panorama en la distribución de las nuevas construcciones urbanas.

Por que el derrame hacia otras localizaciones aún no es un fenómeno extendido?



Durante el año 2005 se solicitaron permisos para edificar multiviviendas en la ciudad de Buenos Aires por un total de 1.627.584 m2, representando el 84 % del total de construcciones nuevas de la ciudad. Pero, al igual que años anteriores ese metraje se apiña en un racimo de manzanas de algunos barrios.

Mes a mes y año a año son los mismos cinco barrios los que sirven de escenario al accionar de excavadoras, obreros y bombas de hormigón. Así, nuevamente durante 2005, Palermo, Puerto Madero, Villa Urquiza, Caballito y Belgrano en ese órden concentraron el 60 % del área total a edificar.

Por qué los nuevos edificios sólo aparecen tibiamente y en forma aislada en el resto de la ciudad? Por qué se compran y se lanzan unidades siempre en forma continuada dentro de las mismas áreas? Por qué sólo se ha esbozado tibiamente la exploración de otras zonas alternativas con enorme potencial?

Tal vez la respuesta habría que buscarla justamente en como juega la última palabra del párrafo anterior: “el potencial de una zona” versus “la actualidad” palpable de la zona; y por ahora la realidad que evidencia el accionar del mercado en las zonas elegidas supera a la expectativa por lo que podrían generar otras áreas. Para trocar una posibilidad latente en una realidad efectiva, se requiere cierta audacia, altas dosis de creatividad y disposición a asumir un mayor riesgo eventual, condiciones que, por lo visto, aún no están dispuestos a poner en juego la mayoría de los inversores y desarrollistas.

Solo algunos desarrollos, han oficiado de “avanzada” más allá de las fronteras de la concentración, con lanzamientos en áreas de Barracas, Almagro, Flores y algunos otros barrios, pero todavía en forma contada sin que el metraje pueda competir con el de las zonas que hoy encabezan el ranking de emprendimientos urbanos.

Llama la atención que esta situación de concentración se haya afianzado dentro de un contexto en el que los terrenos han experimentado un notable incremento de precios sobre todo en el último año. Quien juzgaría elevado un valor de U$S 500 para lotes en Palermo sobre Av. Del Libertador, que aparecían como astronómicos hasta hace un año y medio atrás? Sin embargo, se sigue privilegiando la escasez de tierra en estas zonas avalando el incremento de sus valores frente a la abundancia de superficie existente en otros barrios.

Hasta el momento, los aumentos en los precios de las unidades que se proyectan y construyen han permitido absorber las incidencias de los costos de la tierra y también las alzas sufridas en los costos de la construcción, conservando y hasta en ciertos casos mejorando la rentabilidad original del desarrollo.

Esto ha sido posible, porque la demanda se ha comportado en forma inelástica con relación al aumento de valores, al no desalentar el incremento del precio la concreción de operaciones, por el contrario durante el último año el crecimiento de las escrituras de compraventa en la ciudad de Bs As fue del orden del 13 %.

La respuesta al actual contexto de concentración que domina el mercado habría que buscarla, justamente, en la caracterización y motivación de la demanda actuante que determina la particular localización de la oferta, privilegiando esas zonas ya sea para residir, como fuente de inversión inmobiliaria y resguardo de valor a largo plazo, o también como la opción más beneficiosa y segura de obtener un beneficio económico interesante ingresando en el negocio a través de preventas y consorcios al costo.

La incógnita estriba, en cuantificar hasta que momento la actual situación de tendencia a la concentración seguirá resultando viable o juzgada como más conveniente y segura, resultando, al menos en el corto y mediano plazo como previsible que perdure, mientras continúe en alza la actividad económica general y se mantenga la actual composición de distribución de la renta, el nivel vigente de tasas de interés y las actuales condiciones de financiamiento hipotecario.

Algunas cifras


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© ReporteInmobiliario.com, 2003-2006, Lunes 27 de Febrero de 2006.



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