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Empecemos a hacer las cosas bien

El conjunto social ha redescubierto a los bienes raíces como una de las herramientas más hábiles para el resguardo de sus ahorros. Nuevos inversores individuales y pequeños grupos de ahorristas incursionan en proyectos constructivos en un grado cada vez más creciente. Un manejo cuidadoso y responsable en la organización y el desarrollo de los nuevos proyectos debe ser implementado desde el inicio para apuntalar esta tendencia positiva de inversión hacia el sector.



Una experiencia personal reciente me llevó a reflexionar sobre lo que está pasando actualmente en el sector inmobiliario. Por casualidad, tomé contacto con un pequeño carpintero y un electricista de obras que se juntaron para armar un emprendimiento. Compraron un lote con los ahorros de la familia, contrataron a un arquitecto para el proyecto, a una inmobiliaria para la venta y a un contador para liquidar los impuestos. En poco tiempo, se convirtieron en desarrolladores y empezaron a tomar fondos de la gente, que actualmente ya están aplicando a la construcción de un edificio.

Este fenómeno no es un caso aislado, en absoluto. Por el contrario, es algo que se está generalizando cada vez más y que, a mi criterio, será el elemento dominante del mercado durante el año próximo: el surgimiento de nuevos emprendedores logrando agrupar inversores, inicialmente cercanos y luego anónimos, para llevar adelante sus proyectos.

Esta situación, en mi opinión, revela diversas situaciones. Por un lado, nos permite ver la pronunciada propensión de la gente a invertir sus ahorros en inmuebles. Con la idea de acceder a una cierta rentabilidad, lo hacen en obras a las que ingresan presumiblemente por debajo del precio de venta, con la expectativa de tener una utilidad a futuro.

Por otro lado, vemos la capacidad y agilidad de muchos actores de nuestro sector, para organizarse rápidamente frente a esta demanda, que es tan sostenida, con el objeto de canalizarla y capitalizarla. No hay ninguna duda que la economía está creciendo y eso ha regenerado la capacidad de ahorro en algunos segmentos.

La falta de opciones de inversión, la inseguridad que aun transmite el sistema financiero, las tasas pasivas negativas que los bancos ofrecen en el país, y las tasas aun bajas de los países desarrollados, hacen que los inmuebles se perciban como una alternativa muy atractiva para alocar fondos ociosos.

Hasta hace unos meses, el mercado solo operaba con los ahorros del colchón y la riqueza de los privilegiados. Pero ahora el fenómeno empieza a extenderse a la clase media que también logra ahorrar algo. Los nuevos tenedores de módulos de inversión desde veinte mil a cincuenta mil dólares ya aparecieron, y están dando lugar a esta nueva generación de pequeños proyectos inmobiliarios.

Por supuesto que todos tienen sus dudas respecto de la rentabilidad final de estos negocios. En parte está claro el costo de las obras, creciente por la inflación, pero es mucho menos evidente el precio de venta, aun afectado por compradores que no tienen financiamiento fluido a largo plazo.

Además, los ingresos para afrontar la compra de las viviendas están pesificados, apenas ajustados, mientras que los precios ya llegan a los valores de la Convertibilidad en dólares. Pero la percepción de la mayoría de los inversores es que, aun si los precios proyectados para el negocio no se verificaran y terminaran quedándose con unidades al costo para alquilarlas, igualmente estarían satisfechos.

Nuestro desafío
En este escenario, como sector inmobiliario tenemos una serie de relevantes asignaturas pendientes, algunas sobre las que podemos operar y otras que son de estructural importancia, pero bastante ajenas a nosotros en términos de nuestra verdadera capacidad de acción. En este último grupo incluiría al crédito hipotecario, hoy ausente. Sin bien es imprescindible para el despegue definitivo de la actividad, su reaparición pasa por cuestiones básicamente atinentes al sistema financiero.

Pero entre las cosas que hoy deben preocuparnos y sobre las que en efecto tenemos que actuar, está nuestra capacidad para sostener en el tiempo el privilegio que actualmente el mercado nos da: esto es la posibilidad de canalizar buena parte del ahorro de la gente. Esa virtud, que durante la Convertibilidad virtualmente la monopolizaron los bancos, hoy pasa por los emprendimientos inmobiliarios de manera creciente.

Siguiendo una tendencia mundial, el real estate está visto como el lugar donde es posible resguardar el capital. Sin embargo, las diferencias con los países desarrollados no son en absoluto menores. Allí se opera con un gran apalancamiento financiero producto de la oferta de créditos a tasas bajas. Eso funciona para los compradores y para los promotores. Pero por ejemplo en España y en Estados Unidos, los ingresos por preventa van directamente a una cuenta fiduciaria que los emprendedores no pueden tocar hasta la entrega de las unidades.

Por el contrario, en Argentina actual los bancos están, en general, ausentes del sector y los edificios se fondean básicamente con la preventa. Es notable ver no sólo que los planes de pago de los departamentos en obra prevean la cancelación de casi la totalidad del precio hasta la posesión, sino también, y muy especialmente, que el mercado convalide esa situación tan abiertamente. En efecto, la gente hoy prefiere anticiparle cuotas a un arquitecto o a un constructor, en vez de hacer un depósito bancario o dejar su plata en la caja de seguridad.

A raíz de lo que vivimos, la manera en la cual en nuestro país se ha tergiversado la percepción del riesgo, es impresionante. Con o sin razón, un plazo fijo en una entidad de primera línea internacional es visto como algo mucho menos atractivo y quizás más riesgoso, que un boleto de compraventa en un edificio en construcción. Este fenómeno, que indirectamente es muy positivo para nuestro sector, resulta al mismo tiempo casi inédito desde una perspectiva más amplia.

Por años, los principales referentes del sector inmobiliario local procuraron argumentar, con relativo éxito, que los ladrillos son la mejor inversión a largo plazo. Hoy, la gente así lo entiende. En ese contexto entonces pienso que debemos preocuparnos por ordenar, capacitar y controlar lo que está pasando para que no aparezcan problemas o actos irresponsables que terminen afectando al conjunto.

Qué debemos hacer
La rentabilidad de cada proyecto es algo individual de cada caso, que puede salir mejor o peor. El tema central a considerar, como sector inmobiliario, es de carácter formal y legal. En efecto, en Argentina los desarrollistas hoy ponen carteles de venta en sus proyectos y captan una enorme cantidad de fondos con los que se hacen las obras.

Eso es completamente atípico en el mundo. Incluso en la mayoría de los casos, los desarrolladores locales ni siquiera hace la Prehorizontalidad, que si bien es obligatoria en protección de los adquirentes, muchos no la exigen para poder invertir fondos no declarados. En los noventa también había preventa, pero en general representaba un porcentaje menor del fondeo de la construcción. Hoy, todo pasa por allí.

Incluso solo algunos pocos proyectos están organizados como fideicomisos, y muchos de los que utilizan esa figura se aprovechan de su buena prensa e imagen para lograr contratos más endebles que las estructuras societarias tradicionales. Esta debe ser una preocupación importante para nuestro sector. Solo si estamos atentos a este tipo de cuestiones, para corregirlas y controlarlas, vamos a poder transformar las ventajas coyunturales actuales que nos benefician, en un crecimiento sostenido.

No veo nada de malo en que un electricista y un carpintero se asocien y se conviertan, del día a la noche, en developers. Pero es imprescindible que lo hagan bien, con profesionalidad y con responsabilidad. De lo contrario, en vez de convertir la primavera que hoy estamos viviendo en algo permanente, habremos perdido una oportunidad histórica. La gente se ha convencido, de una buena vez, que el ladrillo es ciertamente la mejor inversión. No lo desmintamos.

Arq. Damián Tabakman*
damiantabakman@fibertel.com.ar


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005, Lunes 28 de Noviembre de 2005.

(*) Autor: Arq. Damián Tabakman, consultor de empresas desarrollistas e inmobiliarias. Ex gerente de negocios inmobiliarios de Banco Comafi y ex gerente de consultoría de RED S.A. Master en Finanzas, Profesor del postgrado de real estate de la Universidad de San Andrés y asesor de ReporteInmobiliario.com




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