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2006: el desafio de flexibilizar el crédito hipotecario

Durante el 2005 el crédito hipotecario vió incrementar su participación como apoyo para la compraventa de viviendas. No obstante aún dista mucho de los niveles deseables como para erigirse en el eslabón de engarce entre los ingresos y el valor de las unidades habitacionales. Sin una fuerte apuesta por parte de las distintas esferas del estado para apuntalar este producto la brecha abierta luego de la devaluación en la accesibilidad a la vivienda quedará librada a la recuperación del salario real como medio para acotarla.



Hacia fines de setiembre del corriente año según el registro de la propiedad inmueble se habían anotado 4460 hipotecas en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires. La cifra es un 31 % superior a la registrada durante el mismo período del año 2004, pero se encuentra aún lejos del número que dominaba los primeros tres trimestres por ejemplo del año 1999 cuando se anotaron 17611 e incluso también de los nueve primeros meses del 2001 cuando en la Capital Federal se habían registrado, según la misma fuente pública, 16174 escrituras hipotecarias. La cantidad de hipotecas del año actual es una cuarta parte de las registradas en 1999. El dato demuestra la capacidad de recorrido y crecimiento que aún tiene por delante el crédito hipotecario, sólo para igualar la cantidad nominal de préstamos que se otorgaban con esta garantía.


Una buena parte de las entidades bancarias cuentan con líneas hipotecarias para la compra de vivienda pero aún si bien el crédito regresó antes de lo que podría esperarse cuando arreciaba la última crisis, aún no pudo capitalizar su verdadero potencial de intermediación para trocar las imposiciones de los ahorristas por créditos para la compra de viviendas.

El dispar recorrido de los valores de las casas y los ingresos del grueso de la población luego de la devaluación es sindicado como el principal culpable de la falta de tomadores de financiación hipotecaria. Lógico sería razonar que en la medida que se recomponga el salario real y si se mantuvieran los valores de cotización de las casas la brecha tendería a achicarse y con ello aumentaría las posibilidades de acceso a la compra de vivienda mediante el apoyo crediticio. Pero lo cierto es, que las variables raramente evolucionan aisladas unas de otras y que por el contrario interactúan en forma dinámica por lo que el aumento de la demanda podría ocasionar también el intento de reposicionamiento de los valores en niveles más altos. El tema no es sencillo ya que se debe operar en un mercado que ha dado muestras de actividad aún sin crédito, tornandose previsible un mayor recalentamiento de las cotizaciones de incorporarse demanda masiva vía créditos.

2006, seguramente será un año en el que veremos surgir por imperio de la realidad medidas que tiendan a hacer menos difícil el acceso a la vivienda para sectores que hoy se encuentran fuera del sistema. En este sentido los planes de vivienda mediante mecanismos de obra pública son imprescindibles pero a todas luces insuficientes para paliar el déficit habitacional de nuestro país. Déficit que no sólo se pone de manifiesto en la carencia absoluta de vivienda, cual es el caso más extremo, sino en la falta de espacio y de precarias condiciones de habitabilidad que reinan en muchos hogares de nuestra nación. En línea con lo expuesto en un seminario del que se dá cuenta en otro informe del portal, del problema actual no se puede salir sin un rol más participativo de las distintas esferas del estado que tienen injerencia directa e indirecta con políticas de vivienda.

En este sentido, en el afianzamiento del crédito hipotecario como herramienta para mitigar la dificultad de accesibilidad a la vivienda el rol del Banco Central se torna imprescindible. El B.C.R.A., ha dado muestras de saber y poder manejar la política monetaria en línea con las variables macroeconómicas fijadas por el poder ejecutivo a través del ministerio de economía. También, resulta alentador ver la capacidad con la que cuenta la máxima autoridad monetaria y bancaria, para utilizar sus atribuciones como con la reciente medida por la que se permite a los bancos dilatar el plazo de amortización de pérdidas en los balances por los efectos de la pesificación del año 2002, a cambio de volumen de fondos destinados a créditos a un plazo mayor de dos años.
Este tipo de ideas que viabilizan trocar dificultades por oportunidades, son las que debe jugar con creatividad tanto el B.C.R.A., como el ministerio de economía, en las que sin descuidar la postura “macro”asumida se adopte una actitud más “micro” ajustada a la realidad de distintos sectores productivos y necesidades sociales como en el caso de la vivienda.
Como hemos señalado, el rol del B.C.R.A. es definitorio junto con medidas que hagan más atractivo un mercado de capitales volcado a la securitización de préstamos hipotecarios, con el fin de obtener fuentes de financiación secundarias para apuntalar el producto. De tomarse medidas selectivas, como reaseguros o redescuentos que pudieran aplicarse en forma muy puntual y limitada para cubrir y dar seguridad a largo plazo, los bancos deberían seguir estas señales.
Se suele hablar de la necesidad de establecer una moneda o pautas de ajuste para los montos y cuotas como un medio de promover el préstamo hipotecario. Si bien esto disminuiría,“teóricamente”, el riesgo de desvalorización del monto y rentabilidad del préstamo para las entidades no lo haría más atractivo para los tomadores y resulta dudosa su verdadera aplicabilidad ante situaciones críticas que es lo que justamente se trata de acotar (experiencia Circ. 1050, ley de intangilidad de los depósitos). El desfasaje más importante al que se debería atender es al del plazo de las colocaciones y no al de la moneda ya que la paridad cambiaria dentro de determinados niveles responde a una política macro adoptada por este gobierno y justamente lo que se debe asegurar es la continuidad consensuada de políticas y no “seguros de cambio” o "regimenes indexatorios" en los cuales siempre alguien paga el ajuste, injustamente. (1050-Pesificación).-
Reconstruir la confianza a mediano y largo plazo es el punto que debe afianzarse, para que tanto quienes son responsables del manejo de la banca como los ahorristas y los tomadores de préstamos alimenten el circuito de financiación hipotecaria. En el corto plazo será difícil de obtener que se den condiciones más flexibles en cuanto a plazos y monto total del préstamo en relación al costo de la vivienda, si ese riesgo o incertidumbre no es tomado activamente por el Estado o disminuido por acciones concretas del mismo.
En este sentido sería deseable la aplicación de un régimen de calificación y financiamiento adicional hasta el 100 % del monto necesario para la compra de la vivienda, mediante líneas complementarias al crédito hipotecario bancario, con fondos estatales. Por otra parte profundizar y extender lineas de financiamiento “protegidas” como el Plan Vivienda Porteña del I.V.C. es otro de los caminos a transitar, así como también flexibilizar requisitos de antecedentes y facilitar la catalogación y complementación de ingresos para la calificación a los créditos.
Obviamente, para llevar adelante estas u otras medidas que alienten al crédito como herramienta para la compra de la vivienda, debe asumirse la verdadera escala de la dificultad del acceso a la vivienda para los sectores que no integran el segmento ABC1 de la población.


VER EXCEL CON EJEMPLO DE UNIDAD A ACCEDER DE ACUERDO A CUOTA HIPOTECARIA

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005, Lunes 21 de Noviembre de 2005.

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