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Desarrollos Urbanos

Acciones y propuestas para la confluencia entre el ámbito público y el privado, fueron el eje de las exposiciones que durante tres días se llevaron adelante la pasada semana en el Hotel Hilton de Bs. As.
Casos concretos y anuncios.






En un marco donde primó el discurso sobre la necesidad de estrechar lazos entre la función pública y la actividad privada, se llevaron adelante durante tres jornadas mesas en las cuales debatieron funcionarios y algunos protagonistas de la actividad privada ligados al desarrollo inmobiliario.

Inaugurando las disertaciones luego de la presentación oficial el Lic. Miguel Pato exhortó a romper las posturas extremas y los prejuicios que ponen distancia a la posibilidad de una labor conjunta entre los distintos organismos del estado y la actividad privada. Pato destacó, por otra parte, la importancia de producir información para la toma de decisiones haciendo un llamado a abandonar lo que denominó “mitos que complejizan la via de soluciones” y a la visión extremista de considerar desde el ámbito privado como “mala palabra” a la tierra fiscal.

La arquitecta Mirta Levin Secretaria de Planeamiento de la Municipalidad de Rosario resaltó la necesidad de mantener la continuidad en las políticas de gestión y poner en práctica creatividad e ingenio con el fin de capitalizar los recursos e interesar a los inversores privados. La arquitecta expuso los distintos proyectos que realmente le estan cambiando la cara a la ciudad de Rosario y que dan la sensación de ser como varios Puerto Madero.
La secretaria de la municipalidad de Rosario sustentó las bases del éxito de la gestión en tres pilares. A) Planificación a corto mediano y largo plazo b) Desarrollo concertado público y privado c) Atención constante de los usos y disponibilidad de suelo. Su exposición culminó con el video del ambicioso proyecto “Puerto Norte”.

El Dr. Enrique Rodríguez Presidente de la Corporación Buenos Aires Sur, marcó la asimetría existente entre el Norte y el Sur de la Ciudad y remarcó el enorme potencial del área donde se concentra la mayor cantidad de espacios verdes de la ciudad. Dentro de las obras desarrolladas por la Corporación se destacan el Centro Industrial Tecnológico en la ex planta de la fábrica Suchard y dos grandes planes: a) La estación de transferencia de cargas en 54 has. del actual Mercado Central, que permitirá la limitación de tránsito permitiendo el desarrollo de Barracas y la Boca. B) Parque Ribera Sur, iniciativa privada que contará con un parque acuático y temático que demandará una invesión de 20 millones. La corporación también se encuentra abocada a generar acuerdos con otras secretarias de la ciudad y a organizar acontecimientos que atraigan actividad y difusión del Sur, entre los que se halla la gestión con la Asociación Argentina de Tenis para llevar adelante la Copa Davis en un estadio polifuncional y así promocionar esta área relegada de la ciudad. El Dr. Rodríguez también puntualizó la compra de la Usina Ex Italo en la costanera a Sur y la construcción de un hotel en Pedro de Mendoza y Almirante Brown en el barrio de la Boca.

El funcionario destacó la importancia de las pequeñas intervenciones y el efecto de arrastre que tiene la inversión pública sobre la privada. VER ARCHIVO COMPLETO CON DISERTACION

El Profesor Fernando Suarez, Director del Onabe (Organismo Nacional de Administración de Bienes), destacó también la predisposición a entablar relación con el sector privado. El funcionario detalló algunas de las acciones puestas en marcha en la actual gestión del organismo entre las que se destacan el proyecto para el área de la Estación Buenos Aires en Barracas donde se radicaría la Universidad tecnológica Nacional, el plan para urbanizar los talleres de la Estación Liniers y el que impulsa el organismo para contener en el Edificio de las Ex Bodegas Giol en Palermo al Conicet.

El arquitecto Enrique Garcia Espil, actual vicepresidente del Consejo Profesional de arquitectura, puso de manifiesto el conflicto que genera el crecimiento de las urbes al provocar el agotamiento de espacios vacantes que genera la disputa entre la avidez de desarrollos inmobiliarios y el requerimiento de esos espacios para áreas verdes e infraestructura. El arquitecto llamó a evitar el facilismo y las generalizaciones remarcando que cada caso debe ser estudiado en forma puntual y requiere un proyecto distinto, donde las tierras vacantes de obras son una oportunidad pero la tierra vacante de ideas resulta una amenaza. Garcia Espil destacó la necesidad de tratamiento del demorado Plan Urbano Ambiental. Ante consultas del público el panel coincidió en que el actual Código de Planeamiento dificulta llevar adelante políticas, proponiendo el arquitecto Garcia Espil la necesidad de reemplazar su actual legislación sobre que uso sí y que uso no en determinada zona por: que molestias sí y cuales no, pueden permitirse.

FINANCIAMIENTO

En la mesa sobre financiamiento en los proyectos de Inversión Inmobiliaria, se destacó el analisis del Dr. Orlando Ferreres, mediante el cual quedó en evidencia la necesidad de establecer “una moneda de largo plazo” para, según el disertante permitir una mayor fluidez de financiamiento hacia el sector.

INFRAESTRUCTURA DE COMUNICACIONES Y EL EQUIPAMIENTO SOCIAL.

Para abrir el debate sobre estos temas el Arq. Verdaguer del Gobierno de la Ciudad de Bs. As., se refirió a la explosión que en materia de movilidad estamos viviendo, refiriendo que garantizar la movilidad es uno de los nuevos paradigmas del Siglo XXI, debiéndose repensar el transporte público ya que el sistema de transporte se encuentra agotado. Según el funcionario no se puede privilegiar ningún medio sobre otro y la verdadera solución debe encontrarse en la articulación de los distintos medios. Por otra parte, el funcionario adelantó que en 2007 cuando comienzan a caducar algunas concesiones y permisos, si la Nación no toma partido sobre una solución integral del tema, desde el gobierno de la ciudad si están decididos a implementar soluciones concretas.

Posteriormente el Ing. Felipe Nougues, presidente de Ausa, refirió que el sistema vial de nuestra ciudad y área metropolitana se encuentra atrasado con relación a otros países latinoamericanos como Santiago y Lima. El ingeniero resaltó la necesidad imprescindible de concretar anillos de circunvalación vial, para romper el predominio de ejes radiales sobre transversales, facilitando de esta forma la interconexión.
Nougues, detalló la propuesta aprobada para la construcción de la Autopista Ribereña en la que se contempla la traza en gran parte en trinchera entre los antiguos docks reciclados de Puerto Madero, Catalinas y La Av. Madero y Alicia M. de Justo. También el ingeniero se refirió a la importancia del recientemente inaugurado camino de la Ribera que une el Puente Alsina en el barrio de Nueva Pompeya con el puente De la Noria que forma parte del circuito de circulación de camiones a extender hacia el área de La Boca y Barracas. Esta obra, de 7 km. de longitud, ha obtenido otro ventaja diferencial además de la vial y es la de revertir la degradación del Riachuelo evitando el vertido de desechos industriales de algunas industrias frentistas.
Según el Presidente de Ausa en muchos casos se debe operar y buscar una solución de compromiso entre lo que gustaría y lo que se puede, fundamentalmente por el tema económico. Asimismo según destacó el funcionario, la situación de algunos puentes es crítica por lo que en la empresa existe el proyecto de siete nuevos puentes para paliar esta situación.

El arq. Mario Roberto Alvarez, se ocupó de enfatizar su postura públicamente conocida en contra de llevar adelante la Autopista Ribereña por donde actualmente se encuentra aprobada según lo explicitado por el disertante anterior. Leyó una carta con múltiples considerandos acerca de la inconveniencia de la traza aprobada la cual obra en poder del Ministro de Planificación Federal, Arq. De Vido para su consideración. En dicha misiva se solicita se deje sin efecto el proyecto aprobado. El arq. Alvarez sostiene como propuesta alternativa la traza de la Autopista por la reserva ecológica y por el rio acometiendo a la ciudad desde atrás sin entrar en la misma. Según Mario Roberto Alvarez materializar la autopista por A. M. de Justo sería un desastre urbanístico.

En un pasaje de una mesa posterior el Arq. Torcello presidente del Grupo Torcello, proyectó un video sobre su propuesta de Estación Central Buenos Aires, donde se preveé la Autopista bajo diques. (Ver detalle)

Sin duda la necesidad de llevar adelante la obra es imperiosa pero el tema amerita un debate y una participación más activa y comprometida del ciudadano para con cuestiones tan relevantes como esta, en las que se condiciona el futuro y la calidad de la ciudad.

COYUNTURA REGIONAL E INTERNACIONAL

El Arq. Ricardo Weiss del Grupo Atijas Weiss de Uruguay inauguró el tema poniendo de manifiesto la dependencia del país vecino sobre el acontecer de la realidad de nuestro país. Comentó que en el municipio de Maldonado y más concretamente en Punta del Este existe actualmente un porcentual de entre el 20 al 25 % que corresponden a compradores extra región, provenientes mayoritariamente de Europa y EE.UU. Según el experto el flujo de capital e interés hacia estos puntos turísticos es cada vez más creciente, en función de la ventaja comparativa de precios y la apacibilidad y lejanía de las zonas de conflicto a nivel internacional, señaló que en Maldonado hay suizos construyendo enormes mansiones sobre predios de más de 3000 m2.

El Ing. Miguel Barbagallo, hijo del fundador de la comercializadora y desarrolladora Barbagallo que supo iniciarse en la costa Atlántica Argentina, más precisamente en Santa Teresita y que luego hacia fines de los 80 hizo pie firme en la ciudad de Bs. As. con varios emprendimientos en el barrio de Caballito y Parque Chacabuco, comentó la experiencia a la que, como avanzada del grupo, debió enfrentarse en la peninsula de La Florida desde el año 1997.
Según el ingeniero, el grupo se inició en el mercado de viviendas de lujo, pero luego del 11-S , tomaron la determinación de reconvertirse y hacer un nuevo plan de negocios, vendiendo su participación en ese mercado de lujo y centrándose en un producto orientado hacia la clase media. De acuerdo a Barbagallo, Terrazas Internacional Group, firma a la que pertenece y que cuenta entre sus socios al conocido desarrollador de Pto. Madero Fernandez Prieto, observó que el mercado de viviendas de lujo era movilizado por una fuerte especulación en la que no se tenía en cuenta el impacto urbanístico ni tampoco al cliente potencial. La obsolescencia de los anillos urbanos existentes en Miami que imponían en ciertos casos un viaje de una hora y media en virtud de la distancia, fue otro de los pilares que llevó al grupo hacia la búsqueda de tierras urbanas alternativas en las cuales se pudiera desarrollar viviendas en altura.
Combinando así disponibilidad de tierra, con ingresos del usuario final y un estudio exhaustivo de los códigos de urbanización, comenzaron con desarrollos en los que las unidades se comercializan a valores de entre U$S 250.000 y U$S 400.000. Basan su estrategia en el desarrollo a repetición, en donde en planta baja y los primeros niveles del basamento los destinan a locales comerciales y oficinas y luego los niveles superiores en forma de torre los ocupan con destino residencial. Este esquema de repetición les permite manejar una masa crítica de compra que es la que les posibilita acotar los valores de mercado.

El arq. Alfredo Garay, subsecretario de Urbanismo y vivienda de la provincia de Bs. As. comenzó haciendo un diagnóstico de la situación actual y comparándola en ciertos momentos con la existente antes de la devaluación.
Así reconoció que gran parte de los excedentes de la sociedad se volcó y se vuelca luego de la crisis hacia los bienes raíces, produciendo que en determinadas áreas se esten pagando incidencias del suelo sin precedente. Esta situación ha llevado a que los desarrollos se orienten hacia los sectores A y B del mercado y en forma muy prudente al sector socioeconómico C donde no abundan los emprendimientos. En este último sector y en los restantes de la escala la nueva situación cambiaria y del mercado ha llevado a que esta masa de población encuentre que hoy la vivienda creció tres veces más que su salario, requiriendose, entonces una intervención más activa del Estado en el tema. Este mayor protagonismo del Estado, según el arquitecto, en la atención de cosas básicas resulta imprescindible para asegurar la gobernabilidad.
Esto hace necesario que el Estado vea no sólo “como recauda” sino también “como invierte”
De acuerdo al Subsecretario provincial, se deben acordar proyectos entre privados y el sector público con apoyo financiero estatal, siendo el desafio encarar programas consistentes a largo plazo.
En este sentido la Subsecretaría propone un plan de acción basado en la voluntad de encarar la planificación como área responsable de política urbana y no sólo ocupándose de la regularización dominial de situaciones existentes.
Otras de las metas es llegar a una “Agenda de Cuestiones Centrales del área metropolitana”, definiendo los escenarios a los cuales llegar y las política a llevar adelante. Entre estas cuestiones estratégicas básicas el arq. Garay destacó las siguientes: manejo de cuencas, tratamiento de residuos, problemas de transporte, problemas de agua y cloacas, extensión del sistema vial y definir la extensión de la mancha urbana.
Producir normas convenientes para el conjunto de la sociedad, conciliando la ciudad posible con la deseable, debe ser según el urbanista el camino a seguir para la problemática del área metropolitana.

Continuando con la tendencia que dominó el encuentro, acerca de la necesidad de dialogo, cooperación y confluencia entre el sector público y el privado, el Arq. Norberto Iglesias, administrador Gral. Del IMDUVI, del municipio de Malvinas Argentinas y el Arq. Fernando Romero, secretario de Obras Públicas de la municipalidad de San Isidro, se refirieron a las acciones que estan llevando adelante dentro de sus municipios exponiendo ejemplos concretos de planes de ubanización y obras entre los que se destacaron el proyecto urbanístico “Nueva Centralidad” en Malvinas Argentinas y los planes de urbanización de villas y el proyecto para desarrollar el centro de Boulogne que viene llevando adelante el municipio de San Isidro.

La tercera y última jornada estuvo signada y focalizada en las nuevas oportunidades que la industria del Turismo ofrece para nuestro país y en particular para el desarrollo de emprendimientos hoteleros y negocios que tengan en cuenta al visitante e inversor extranjero. Expusieron el Sr. Arturo Garcia Rosa y Kathlenn Conroy de la Consultora especializada HVS y funcionarios de la secretaría de Turismo de la Nación y del gobierno de la Ciudad de Bs. As.

Sin duda el seminario puso de manifiesto la intención de cooperación y de concertación por parte de los distintos funcionarios públicos expositores para llevar adelante planes y proyectos en los que se ve como imprescindible interesar e integrar al sector privado.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005, Lunes 21 de Noviembre de 2005.

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