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Hungría, destino inmobiliario de moda

El consejero económico de la embajada de Madrid comenta para el diario El Mundo el atractivo que ejerce la ciudad de Budapest sobre los inversores españoles. Del artículo surgen similitudes entre los mercados emergentes del Este de Europa y Argentina.



«Budapest está de moda en España». A Jozsep Vegh, consejero económico de la Embajada de Hungría en Madrid, no le cabe ninguna duda de que la capital centroeuropea es una apuesta segura para las inmobiliarias de España que están pensando en internacionalizar su actividad. «Cada día recibo llamadas de particulares que quieren comprar un piso o un chalé allí», asegura.
Paralelamente a este interés camina el de las propias compañías españolas que quieren seguir los pasos del grupo pionero en pisar suelo húngaro, en el que se encuentran Fadesa y Hercesa. ¿Con qué estrategia? «Unas empresas quieren comprar terrenos para construir y vender o alquilar viviendas, no exclusivamente en el centro; otras optan por adquirir edificios y rehabilitarlos, principalmente para oficinas», sostiene Vegh.
Argumentos a favor de realizar inversiones inmobiliarias en Hungría los hay de todos los tipos.
De mercado: «Es un hecho que existirá una gran demanda de viviendas, naves industriales, centros comerciales y plataformas logísticas en los próximos años».
Geográficos: «El país tiene fronteras con otras siete naciones en un radio de 500 kilómetros».
Y económicos: «Todos los expertos dicen que los precios van a acelerarse lentamente hasta llegar al promedio de la Unión Europea».

PRECIOS

El valor de una vivienda nueva en las afueras de Budapest ronda los 250 florines (unos 1.000 euros) por metro cuadrado. «En el centro histórico los precios son más elevados y pueden alcanzar hasta los 500-600 florines (más de 2.000 euros), aunque aún son inferiores a los de ciudades como Viena y Munich», precisan en la Embajada húngara.
El carácter asequible de esta factura puede extrapolarse al desembolso que hay que realizar para la adquisición de terrenos, cuya propiedad está repartida entre la municipalidad correspondiente, particulares y empresas del sector. En Budapest todavía hay tierra vacía que antes de la Segunda Guerra Mundial albergaba grandes edificios y un plan de rehabilitación que fomenta la regeneración de las zonas más antiguas de la capital.
De acuerdo con los datos que facilita la delegación de Hungría, el país, de 10 millones de habitantes, cuenta en la actualidad con 300-350 grandes desarrollos de viviendas en distintas fases de construcción. Contrasta con este dato el hecho de que apenas tienen una actividad significativa en el mercado entre 120 y 150 desarrolladoras.
De hecho, muchas inmobiliarias extranjeras tomaron hace tiempo posiciones en Hungría, procedentes mayoritariamente de Irlanda, Reino Unido y Alemania. Los penúltimos en aterrizar han sido los españoles, acompañados de los israelíes. «Han llegado un poco tarde a la inversión y naturalmente parten con cierta desventaja, porque los demás se han despertado antes, pero siempre que las empresas diseñen un buen proyecto tendrán éxito», vaticina el consejero económico.
Aliado indiscutible de este proceso de desarrollo a nivel nacional es el plan de infraestructuras diseñado por el Gobierno. Antes de que se acabe la legislatura, el próximo año, está comprometida la construcción de 500 nuevos kilómetros de carreteras.
Entre ellos, un tramo de la M-1, que unirá Budapest con Viena y cuya órbita está considerada como la de más potencial futuro, y otro de la M-3, con destino a Ucrania.
En las inmediaciones de esta última vía se sitúa Debrelen, la segunda ciudad más importante de Hungría, a unos 300 kilómetros de la capital, y otro de los destinos con más proyección a medio plazo.

CORREDORES PANEUROPEOS

«Además, dos corredores paneuropeos atraviesan el país», agrega Vegh. «Es difícil evitar que el transporte pase por las carreteras húngaras, lo que también subraya el importante papel de un núcleo logístico en el centro de la región. Ya se aprecia un nuevo fenómeno: las multinacionales empiezan a establecer sus 'call center' en el país», comenta.
Las perspectivas son halagüeñas, en general, para todos los segmentos inmobiliarios, aunque el terciario es la excepción que confirma la regla. Según los análisis disponibles, el mercado de oficinas está saturado en la actualidad y no hay perspectivas de cambio, si bien la clave radica en una selección adecuada de la ubicación de los proyectos.
En la Embajada consideran que las empresas extranjeras que decidan hacer negocios allí no necesitan operar con una denominación distinta a la de su país de origen. Lo que verdaderamente preocupa a los compradores, concluyen, es el precio final de los inmuebles.

TASAS DE INTERÉS

El mercado inmobiliario húngaro dispone de un amplio catálogo de oportunidades de inversión, aunque acompañadas por un 'pero' esencial a la hora de acometerlas. «No disponemos de un sistema hipotecario tan sofisticado como el español», considera el consejero económico de la Embajada de Hungría en Madrid, Jozsep Vegh. «Es más difícil solicitar un préstamo, los plazos de amortización son más cortos [un máximo de entre 10 y 15 años] y los tipos de interés, más elevados», enumera.
El sistema financiero del país centroeuropeo ofrece la posibilidad de que las hipotecas se soliciten en la moneda oficial del país (florines), en euros y en francos suizos. Este último patrón económico está considerado como la opción más estable frente a posibles devaluaciones y, por añadidura, tiene los tipos de interés más bajos: un 2,5% durante el primer año, frente al 4,5% aplicado en los préstamos que se suscriben tomando como referencia la divisa europea.
Sin embargo, otros indicadores avalan el desarrollo venidero de Hungría. El PIB, por mencionar sólo uno de ellos, creció un 4,2% durante el último ejercicio y está previsto un aumento de similares características a finales del año en curso. «Es la base para un crecimiento relativamente rápido en el país», aseguran desde la delegación húngara en España.

Fuente: Marta Belver, Diario El Mundo, España

© ReporteInmobiliario.com, Noviembre 2005.

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