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La figura del "Desarrollador"

Existe esta figura en Argentina? De donde surge la denominación "Desarrollador Inmobiliario"?. El Dr Butlow nos acerca conceptos al respecto.



Si bien, ni siquiera el Dios de Israel (Gen. I.26) pudo evitar la tentación de copiar en el sexto día de la creación, luego pareció arrepentirse decretando la destrucción y el exterminio de las copias (Gen. VI.13) de la que solo Noé, su familia y las parejas de animales pudieron salvarse.
Es que generalmente los resultados de las copias no son manejables y mucho menos cuando uno no es Dios y por tanto le resulta más difícil, producir un diluvio universal que rápidamente borre todo lo copiado.
Traigo esta cita, como apertura de algunas reflexiones sobre la figura del desarrollador inmobiliario, que tato auge, difusión y desconcierto provoca en estos días, cuando se analiza su responsabilidad profesional.

¿Ante quién responde un desarrollador? y ¿De qué? ó ¿Por qué? Estas son las preguntas a contestar.

Primero un poco de historia y de derecho comparado.
La palabra parece ser una traducción derivada de “develop” que significa en inglés desenvolver; desarrollar; descubrir; fomentar; producir; ensanchar y también urbanizar (Diccionario Cuyas de Appleton – New Jersey, pág. 165).
En los EEUU, la combinación de esta palabra con land (tierra) dió origen a empresas urbanizadoras comerciales que resultaban beneficiadas financiera e impositivamente como contraprestación por sus inversiones y trabajos en zonas riesgosas de escaso valor inmobiliario (v. gr. Los pantanos de Florida).
En México, el concepto de desarrollador inmobiliario es totalmente distinto. Se encuentra definido por la ley de transferencia y de fomento a la competencia en el crédito garantizado y dice que desarrollador inmobiliario es la empresa mercantil, propiedad de una persona física o moral, que se dedica en forma habitual a la construcción, remodelación o venta de bienes inmuebles, utilizando u otorgando un crédito garantizado (ley del 30/12/02 Diario oficial de la Federación 7/2/05).
En España, la ley de ordenación de la edificación define al promotor como cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que individual o colectivamente decide, impulsa, programa o financia con recursos propios o ajenos las obras de edificación, para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título (art. 9 de la ley 38/99 con las reformas de la leyes 24/01 y 53/02).
Volvamos ahora a nuestra Argentina, donde no existen a nivel nacional, normas legislativas que definan con precisión el concepto de desarrollador inmobiliario junto a sus deberes y derechos.
Ello, obviamente, no será motivo suficiente para eximirlo de responsabilidad profesional por sus incumplimientos. Solo que como no tienen especificados sus deberes por ley, habrá que precisar qué debían cumplir por contrato o qué responsabilidad especial traía aparejado cada desarrollo inmobiliario en particular.
Así por ejemplo, si el desarrollo nació de generar una idea que fue transformada en proyecto de arquitectura o ingeniería, responderá por la corrección, legalidad y vicios de ese proyecto (art. 46 del Decreto Ley 7887/55).
Si ese proyecto se transformó en obra ejecutada, responderá por los eventuales daños que puedan causar los vicios ocultos (art. 1647 bis del Código Civil); ó la ruina total o parcial derivada de vicios de construcción, del suelo o mala calidad de materiales (art. 1646 del Código Civil). Si la obra desarrollada fracasó en su rentabilidad responderá, frente a los inversores, por la corrección o incorrección de la factibilidad y justificación económica y financiera que debe contener el proyecto. Y por fin, si el desarrollador también vende, responderá por los vicios redhibitorios y el posible incumplimiento del contrato de compra venta.
Nuestro casi sesquicentenario Código Civil aún lamenta, en materia de locación de obra, los errores derivados de haber mal interpretado qué era un “maitre d´ouvrage” o un “entrepeneur” para el Código Napoleón de Francia.
En lugar de traducir, hay que pensar o mejor dicho, traducir pensando y luego seguir pensando.

Dr Daniel Enrique Butlow
butlow@arquilegal.com

(*) Daniel Enrique Butlow: Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal de las Universidades Nacionales de La Rioja y San Juan. Asesor legal consultor de la Federación Panamericana de Asociaciones de Arquitectos (FPAA), de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividad Inmobiliaria (C.A.P.H. y A.I.) y de ReporteInmobiliario.com

© ReporteInmobiliario.com, Octubre 2005.

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