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Todo el Salón Inmobiliario

Durante 4 días se reunieron desarrolladores e inmobiliarios en Buenos Aires. Concluyó así el Domingo el primer salón de estas características organizado por el diario La Nación. Dentro del Salón se ofrecieron inmuebles a la venta y además ofició de marco para un ciclo de conferencias en las cuales participaron los máximos exponentes del sector. Resumen de todo lo ocurrido.



El Salón ofició de marco para un ciclo de conferencias en las que se abordó al mercado inmobiliario desde distintas ópticas, con opiniones coincidentes y también divergentes sobre la actualidad y la perspectivas del sector. Abrieron el ciclo de conferencia el Ing Bossio Maturana por la Universidad de San Andrés y el Arq José Rozados por Reporte Inmobiliario, se refirieron al tema "Influencia del mercado inmobiliario en la economía nacional". Bossio graficó la estrecha relación entre mercado y economía, diciendo "la economía le pega directo a nuestra actividad". El Ing afirmó que "para los sectores obreros y populares no hay un mercado posible". Entre las propuestas de Bossio Maturana se destacó la de definir una moneda única para los inmuebles del tipo de la UF chilena y una propuesta de financiación al alcance de la clase media con la participación conjunta del sector bancario privado y el estado

En otro de los paneles, el Lic. Daniel Elsztain, director comercial de APSA, se refirió a la operatoria de gestión de centros comerciales y al impacto que generan a nivel urbano.
Alto Palermo S. A., se dedica a todo el negocio en su conjunto: desarrollo, administración y comercialización de los locales.
"Entre todos los shoppings de APSA suman 643762 m2 totales, de los cuales la superficie rentada alcanza sólo al 30 % de la superficie total, así, el área locativa abarca un total de 214.488 m2, distribuidos en 1118 locales y 595 marcas. "
Según Elsztain, para la apertura de un nuevo shopping, se lleva adelante un estudio de factibilidad en el cual se tienen en cuenta, entre otros los siguientes aspectos: ubicación geográfica, Perfil del comprador comercial, hábitos de esparcimiento, expectativas generales que tiene la población sobre un shopping, intención de compra e intención de visita.
Otro aspectos central en la operación de los complejos comerciales, según el licenciado lo configura el Tennat Mix: "como es la distribución de espacios y marcas". El tennat mix, debe reunir una oferta variada de productos y servicios, requiriendo un análisis constante y dinámico con el fin de reajustar cualquier desequilibrio o con el objeto de maximizar las posibilidades del conjunto. Refiriéndose a los valores locativos el Lic. Elztain, aclaró que se pacta un alquiler mínimo y un porcentaje de venta que se establece a medida y en forma particular para cada local.

En la conferencia titulada “Fenómeno Puerto Madero”, se brindaron detalles acerca del plan llevado adelante por la Corporación Puerto Madero, que permitió el desarrollo del área. La Corporación Puerto Madero, en virtud del éxito alcanzado en el desarrollo del área de Bs. As., que le dio origen, se encuentra abocada actualmente no sólo a terminar las pocas obras de infraestructura que quedan pendiente para entregar a la ciudad el sector como el barrio número 47, sino también a participar en la elaboración de planes en otras zonas, tal el caso de la Reformulación de Posadas y Encarnación y de un contrato recientemente firmado para desarrollar 260 has. de la franja costera de Paraguay.
El Lic. Isell Kiperszmid, presidente de la desarrolladora Dypsa que actualmente se encuentra desarrollando Renoir un complejo de dos torres en Puerto Madero, se refirió al éxito del masterplan y al papel de Puerto Madero como eje de la ciudad en la globalización. Este factor de integración a nivel global en el que se erige Puerto Madero, se aprecia por el nivel de ventas realizado a extranjeros y argentinos residentes en el exterior. En torre Renoir según Kiperszmid el porcentaje de compras que generan ingresos de divisas provenientes desde el exterior es del 50 %, En los emprendimientos que lleva adelante el Arq. Fernández Prieto ese porcentaje se encuentra en el orden del 15 %. Fernández Prieto también se refirió al nuevo proyecto Puerto Madero II que se encuentra impulsando en conjunto con Aeropuertos 2000 y el Grupo Macro Bansud. El proyecto surge en función de la búsqueda de nuevas tierras con el agua como elemento convocante. Puerto Madero II ha tenido, según el decir de Fernández Prieto, una buena recepción por parte del presidente de la Nación y se encuentra muy bien encaminado. Con respecto al tema de los valores de venta en este nuevo y selecto bastión urbano, el lic. Kiperszmid fundamentó en base al carácter único y por otro lado limitado de las tierras desarrollables el nivel actual de precios e incluso la posibilidad de un crecimiento aún del órden del 25/30 % en virtud también del afianzamiento de Buenos Aires como destino de turismo de alto nivel internacional. Fernández Prieto coincidió con relación a que lejos de amesetarse los precios subirían aún más en el futuro. En el mismo sentido opinó el Sr. Roberto Ledo de la inmobiliaria Bullrich, destacando la imposibilidad de reposición que tienen las ubicaciones selectas y la alta valuación que conllevan debido al interés sostenido que existe por ellas.

El Ing. Eduardo Gutiérrez disertó sobre “El rol de los desarrolladores en el mercado actual”, y la toma de decisiones que los mismos deben adoptar. Gutierrez, mencionó que aún no se han superado los niveles de construccion del año 1999, previos a la crísis del 2001, y rechazó que el mercado actual, esté asociado al concepto de una burbuja inmobiliaria. Por otra parte, el Presidente de Vizora desarrollos Inmobiliarios mencionó, que el mercado tiene una demanda formada por compradores genuinos e inversores.

Una de las charlas que despertó más expectativas fue la del desarrollador Jorge Pérez, Fundador (Chairman y CEO de The Related Group of Florida) "La Internacionalización de los bienes reíces".
En un tono sencillo y sumamente claro el Sr. Perez se refirió en una primera parte de su exposición a las razones que apuntalan el actual boom constructivo a nivel global, destacando entre ellas: las bajas tasas de interés, la existencia de una enorme masa de capital disponible, las fluctuaciones de los mercados bursátiles, la irrupción en el mercado de la generación del “baby boom” en los EEUU y la perfección de mecanismos de financiamiento como los REITS y las hipotecas variables.
La suma de estos factores ha generado que en Miami haya más condominios en desarrollo durante el año 2005 que en los 5 años completos anteriores, con precios que se triplicaron en el mismo lapso.
"Existe una tendencia a nivel global de compra por parte de los ricos en lugares turísticos del mundo. Latinoamérica es la que menos ha aprovechado esta situación debido sobre todo a la percepción de baja transparencia y de escasa seguridad jurídica." Pérez asimiló el nivel de actividad que se dá en Bs. As. a los existentes en Bogotá y otras ciudades latinoamericanas en donde la mayoría de las construcciones se destina a clase alta y media alta. No obstante, señaló, que este crecimiento es muy bajo comparado con el de otras economías de Asia, Europa Oriental e incluso México.
Justamente este último país, al decir del desarrollador ha hecho una “gran laboren el sentido de volcar transparencia a las operaciones e inversiones inmobiliarias. También lo han hecho Chile e incluso República Dominicana, a la Argentina aún le falta.” Comentó que los inversores institucionales aún tienen desconfianza hacia la Argentina debido al default y a la falta de transparencia y reglas sostenidas que le brinden seguridad. Con claridad, transparencia y seguridad “el Capital que puede llegar es increíble”, destacando que “ los bienes raíces se han vuelto una de las inversiones más atractivas, lo que no falta es capital dispuesto. Las ciudades y países que se adapten a este nuevo mercado atraerán capital”
Tampoco faltó en las contestaciones de Jorge Pérez a las preguntas del público la referencia al problema de acceso a la vivienda para los sectores medios. En este sentido se pronunció acerca de que “La vivienda media comienza a ser un problema político y no económico”, el cual debe ser solucionado mediante políticas o herramientas que permitan el acceso a los sectores de nivel medio. Ejemplificó el caso de doble hipoteca utilizado en Miami, para el caso de una vivienda de U$S 180.000, el interesado toma un crédito con una tasa de mercado de alrededor del 6 % en un banco de plaza por 100.000 y hace una segunda hipoteca por los restantes 80.000 mediante líneas de asistencia del gobierno que sólo comienzan a cobrarle una vez haya concluido de pagar la primera.
Con relación a lo que busca como desarrollador para diferenciarse Pérez aludió a “ubicarse siempre en el mejor terreno” “location-location-location”, y también a la incorporación del Arte en sus proyectos, a través de la arquitectura del conjunto y el diseño interior de las unidades.
Con respecto a una inquietud del público sobre a su juicio, que tiene y que le falta a Bs. As. expreso. “Bs. As. es el gran enigma. Cuenta con buena arquitectura, buena cultura y mucho potencial. Tiene todos los ingredientes, educación, arte....y por eso todos se preguntan Por qué? Que es lo que pasa con Bs. As.? “El gran problema es lo fuerte de los cambios, ante cambios tan bruscos, siempre estas empezando”

La conferencia "Oportunidades de Negocios Inmobiliarios en las economías emergentes” reunió al Lic. Agustín Alvarado Guerrero, presidente de CB Richard Ellis Méjico y al Dr. Ramiro Julio, Director de Taurus Latin América/Miami.
El representante mejicano expuso el fenómeno ocurrido en su país luego de la crisis del tequila y el fuerte crecimiento dado en el real estate a partir de ese momento. Asimismo hizo hincapié en la necesidad de contar con información profesional y transparente para alentar la llegada de inversiones y favorecer el ritmo de crecimiento de la actividad. El Dr. Julia, expuso sobre la política de inversiones que lleva adelante su compañía, y en el interés de invertir junto con socios locales en distintos países del mundo entre ellos Argentina .

A su turno, sobre "Visión del mercado urbano y Suburbano" le tocó desarrollar a Eduardo Constantini, presidente de Consultatio. Cosntantini hablo de una nueva estructura en la economía mundial, esta estructura sería un contexto muy favorable para los negocios inmobiliarios.
Cuando se refirió al nivel de valores inmobiliarios internacionales apuntó "uno puede llegar a hablar de una burbuja, pero una baja de valores no dañaría al sector inmobiliario, nosotros vemos que se puede realizar un ajuste de valores y la economía no sufriría". Para el especialista la mejor inversión hoy serían los bonos indexados por CER y los "buenos ladrillos". Cuando Rafael Gimenez de La Nación, quien hacía de moderador le pregunto que podía pasar con los valores, Constantini dijo - "yo tengo la impresión de que los precios están un poco exagerados, creo que Puerto Madero tendrá un ajuste de precios de un 10% a 15%". Luego destacó "es importante que aumenten los sueldos y que aumenten los créditos bancarios".

El Lic Mario Gomez , director de Toribio Achaval se refirió a "Herramientas de financiación de proyectos inmobiliarios". Comentó que el 40% de la inversión inmobiliaria directa corresponde hoy al pequeño y mediano inversor, que coloca montos inferiores a los U$S 100.000. Destacó durante la charla que los desarrollos de hoy necesitan de una mayor inmovilización de capital en sus inicios debido al aumento de la tierra. Gomez mostró también la velocidad de preventa en distintos emprendimientos gerenciados por su firma en los cuales estos tiempos oscilaban entre 60 y 90 días. Cerró su disertación aclarando que "la gran batalla se define en la microlocalización", destacando el hecho de estudiar pormenorizadamente el área de influencia del proyecto antes de comanzar el negocio.

"Presente y futuro de los inmuebles comerciales" fue el título bajo el cual Luis J. Ramos, presidente de LJ Ramos, se refirió a la situación del mercado de oficinas, industrias y locales comerciales. El especialista se refirió a la escasez de oferta de oficinas, el alza de precios de estas y el repunte de la rentabilidad. "ya se habla de 18 dólares por m2 para las oficinas triple A" comentó cuando se refería al tema valores. Sobre el negocio de las oficinas comentó: "pienso que vamos a vivir con inflación, si no hay un nuevo modelo económico más confiable veo difícil que se hagan inversiones en este segmento", "sobre un m2 que cuesta hoy U$S 2.500 las empresas no pueden poner un empleado que gana U$S 300 de sueldo mensuales". Mostrando datos sobre el mercado industrial aseguró que la renta seguirá subiendo dada la poca oferta de espacio, de todas maneras su comentario al respecto fue "a pesar de que la renta mejora la incertidumbre es fenomenal". Cuando se refirió al Retail destacó que en algunos sectores volvieron a aparecer las "llaves".

A sala llena cerró el ciclo de conferencias "el vaquero" Faena para hablar sobre "El Art District". Un público distinto se amontonó para escuchar con atención una visión poco común en el segmento inmobiliario.
Su primer frase para romper el hielo fue "en lo más mínimo me siento un desarrollador inmobiliario, no tengo nada que ver con el Real Estate", "nosotros proponemos una manera de vivir, nuestra tarea comienza cuando entregamos las llaves de la vivienda". El emprendedor comentó que había comenzado su compañía totalmente solo y que fue sumando gente al andar, "cuando llegue a Puerto Madero y sentí el agua y la brisa en mi frente sabía que no me podía equivocar". "Con el Art District traté de reinventar nuevamente a la Ciudad que en algún momento fue la séptima del mundo". Se refirió finalmente al nuevo proyecto que está desarrollando con el Arqto. Inglés Sir Norman Foster "el proyecto de Foster será lo que fue el Guggenheim a Bilbao".
Faena logró cautivar a la gente con una poesía muy particular, una tarea no sencilla en este tipo de eventos.

La Exposición

Mientras tanto, en el otro escenario del Salón Inmobiliario, algunos de los estand captaron la atención del público con grandes maquetas, logrando buenos niveles de interés de compra según lo relevado por este medio con los brokers que participaron del evento. El estand de Faena que simulaba ser un gran ladrillo atrajo a curiosos que hacían cola para ver que había dentro de este. Lo que se exponía dentro del ladrillo era una maqueta del Art District con una iluminación muy particular. La Maqueta de Chateau Libertador llamó la atención de muchos asistentes. En gran parte de los stands sobraban canapés y Champagne, con los que se invitaba al público..
Seguramente este primer Salón oficiará de inicio de una suma de nuevos salones que irán creciendo en escala con el correr de los años. Una manera más de posicionar a Buenos Aires como "La Ciudad" del cono Sur.

BAJAR PRESENTACIÓN LUIS JOSÉ RAMOS

BAJAR PRESENTACIÓN MARIO GÓMEZ

BAJAR PRESENTACIÓN AGUSTÍN ALVARADO GUERRERO


La maqueta de Mulieris: un diseño futurista aseguró las ventas de este emprendimiento. Con precios promedio de U$S 2100 / m2, se registraron mas de 200 interesados durante el salón




El estand de Faena uno de los más visitados




La originalidad en el stand de L J Ramos: una gran navaja suiza




Tizado se destacó con un diseño tradicional




Toribio Achaval mostró un estand muy llamativo





© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005, Martes 3 de Octubre 2005.

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