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Se vienen los Condo Hoteles a la Argentina?

El renovado interés en invertir en real estate, demanda la creación de nuevos productos que ofrezcan adecuada rentabilidad además de resguardo del capital invertido.
Diferenciación-Diferenciación-Diferenciación, es la nueva máxima que se impone en los desarrollos para asegurar al inversor seguridad+rentabilidad.
El Arq. Damián Tabakman describe en el presente informe detalles sobre el negocio de condo-hoteles, una tipología que cuenta con un interesante campo para su desarrollo en nuestro país.



Las inversiones en activos inmobiliarios son consideradas generalmente más conservadoras que otras, como las financieras o las bursátiles. Sin embargo, por el lado de los desarrollistas, es decir de quienes tienen la responsabilidad de darle vida y dinamismo a la industria, la búsqueda de nuevos productos, innovadores y cada vez más atractivos, es un desafío permanente.

Esa es una actitud inherente a la naturaleza del developer. En la década pasada vimos como aparecieron en nuestro mercado los barrios privados, las torres con servicios, los grandes centros comerciales y los condominios, entre otros productos novedosos, que antes no existían y que captaron rápidamente el interés del público.

La crisis que luego padecimos le quitó dinamismo al sector, pero en los últimos tiempos, el clima de negocios se fue recomponiendo de la mano de una demanda compradora de inmuebles de calidad, muy sostenida. Lo cierto es que, en un escenario de tasas de interés muy bajas en todo el mundo, el sector inmobiliario se ha convertido en un refugio de valor.

Consecuentemente, la fuerte propensión a invertir en real estate no solo ha elevado globalmente los precios a niveles récord, sino también ha impulsado la creación de nuevos productos inmobiliarios, cada vez más competitivos. Nuestro medio, que estaba ajeno a ese fenómeno, pareciera que ahora está por ingresar a esa tendencia de la mano del formato más exitoso del mercado inmobiliario del último lustro: los Condo Hoteles.

Mientras que el segmento más activo de nuestro medio, es decir el ABC1, con epicentro en Puerto Madero, está entrando en una fase que para muchos se acerca a la posible sobre oferta de torres de lujo, los desarrollistas más atentos han encontrado en este producto una manera de diferenciarse competitivamente.

En efecto, Puerto Madero es actualmente un entorno de nivel internacional, una isla, no sólo desde el punto de vista geográfico. La demanda de departamentos viene de todas partes del mundo. La realidad es que, sin que casi ninguno de los comercializadores estén haciendo esfuerzos de venta más allá de nuestras fronteras, casi la mitad de los compradores vienen de afuera, la mayoría de Europa y de Estados Unidos. En ambos sitios, pero muy especialmente en el segundo, los Condo Hoteles son un furor, y además son un producto natural para quienes no viven en el país en el que compran.

Consecuentemente, generar aquí un formato a la medida de buena parte de la demanda extranjera, que además encuentra que los precios locales aun son muy bajos comparados con los de ellos, es música para los oídos de muchos desarrollistas, siempre ávidos de buscar mejores negocios. Si adicionalmente ello viene de la mano de la posibilidad de vender más, y a precios más altos, el desembarco de los Condo Hoteles en nuestro medio pareciera ser una tendencia que llegará para quedarse.

¿QUÉ ES UN CONDO HOTEL?

Para entender qué es un condo hotel, cabe recordar que en nuestro medio hay un producto similar, que existe hace muchos años: el appart hotel. Se trata básicamente de un edificio de departamentos urbano, subdividido bajo el régimen normal de propiedad horizontal, que cuenta con algunos servicios típicamente hoteleros. En general, cada unidad está vendida por separado, de modo que el conjunto tiene totalmente fragmentada su propiedad.

Tradicionalmente el mercado al que apuntaron los apparts en Buenos Aires fue por ejemplo a la gente del interior, que viene a la ciudad por períodos relativamente largos y prefiere esta modalidad a la de un hotel. A ese público, esta opción también le resulta mejor que un departamento, no sólo porque cuentan con mejores servicios y mejor mantenimiento, sino también porque en su ausencia, puede generarles una renta mediante la explotación hotelera.

Los apparts tienen habitaciones más grandes que los hoteles, en general con una pequeña cocina. En materia de servicios, el nivel es superior al de un departamento normal, pero inferior al de un hotel. Los Condo Hoteles son una derivación de ese mismo concepto, adaptado a emprendimientos de lujo, de nivel internacional.
También son edificios subdivididos en propiedad horizontal, pero con nivel de hotelería 5 estrellas, operado por cadenas internacionales. Esa es también la diferencia con los complejos residenciales de lujo tradicionales, que suelen tener los mismos amenities, pero no cuentan con el servicio de hotelería.

Los desarrollistas encaran este tipo de emprendimientos como si fueran proyectos residenciales. De hecho, se hacen departamentos para vender, e incluso se prevenden. Sin embargo, las unidades tienen un formato comercial más atractivo, al que la demanda ha respondido muy bien en los últimos años, en especial en Estados Unidos, obviamente entre los compradores de segunda o tercera vivienda, en general vacacional.

La realidad es que la gran propensión minorista a invertir en real estate ha sido en gran medida canalizada por los Condo Hoteles. El producto incluso ha revitalizado mucho la industria turística y hotelera. Sucede que tradicionalmente los hoteles son una inversión de baja rentabilidad, a largo plazo. Los operadores normalmente no son propietarios de los activos inmobiliarios, sino que están concentrados en el gerenciamiento de los negocios, tanto desde el punto de vista operativo como comercial.

Un hotel le genera al propietario del inmueble una rentabilidad anual que suele ser de un dígito, o algo superior. Esto resulta poco atractivo para desarrolladores inmobiliarios en razón de lo cual, en el pasado, éstos han estado ajenos a ese tipo de negocios. La falta de líneas de financiación a largo plazo y la consecuente necesidad de inmovilizar mucho capital por períodos prolongados, había llevado a la industria hotelera a una situación difícil, que atentaba contra su crecimiento.

LOS CONDO HOTELES HAN CAMBIADO LA INDUSTRIA TURÍSTICA EN INMOBILIARIA EN EL MUNDO

La aparición de los condo hoteles ha modificado completamente la dinámica del sector: sucede que el nivel de tasas de rentabilidad corriente de estos proyectos sí es aceptable para el propietario de un departamento, incluso es superior al que puede alcanzarse alquilando una unidad bajo el esquema tradicional.

En efecto, los grandes operadores hoteleros del mundo logran tarifas y niveles de ocupación que un simple departamento nunca podría alcanzar. Obviamente cobran por ello, de manera que en Miami, por ejemplo, los Condo Hoteles le generan al propietario una tasa final que oscila en torno al 6% o 7% anual.

Pero los Condo Hoteles tienen otras virtudes adicionales relevantes. Por el lado del developer, la principal ventaja es la posibilidad de prevender y de vender las unidad a precios más elevados, entre un 20% y un 30% por encima de departamentos tradicionales de superficie, calidad y localización comparable. Se han visto ejemplos en los cuales la diferencia trepa hasta un 50%. Ello es así gracias al valor agregado de la marca hotelera y la posibilidad que le dan al comprador de generarse una renta mientras no lo utiliza.

Obviamente esto apalanca la rentabilidad que siempre busca el desarrollista, dado que los costos no suben en la misma proporción. Desde el punto de vista del adquirente, se lleva un activo que tiene asegurada su manutención en el mejor nivel de calidad y además, lo más importante: la posibilidad de tener una ganancia de capital por la apreciación del inmueble en el tiempo, de la mano del éxito del negocio turístico y como consecuencia del aumento del precio de las propiedades de lujo.

Esto último ha sido el gran motor del increíble éxito de los Condo Hoteles en Miami, por ejemplo, en los últimos años. Con acceso a financiación bancaria muy barata, las ganancias alcanzadas por muchos en este tipo de proyectos han sido inusitadas, en especial para los compradores en etapa de preventa.

Cada adquirente firma, junto con la escritura, el contrato con el operador hotelero. Allí se regulan las posibilidades de uso que tiene el propietario, en general limitadas, y la distribución de la utilidad que dejará la explotación hotelera entre ambos, que suele repartirse a medias después de gastos.

Prácticamente todos los operadores hoteleros más importantes del mundo (Hilton, Four Seasons, Trump, The Regent, Le Meridien, Ritz Carlton y Sonesta) están involucrados en proyectos de Condo Hoteles actualmente, a los que simplemente les prestan sus servicios de gerenciamiento, sin necesidad de invertir capital propio.

ALGUNOS EJEMPLOS

El Time Warner Center queda en el corazón de Manhattan frente al Central Park, en Columbus Circle. Se trata de un enorme complejo recientemente inaugurado que incluye un lujoso centro comercial en los primeros niveles, un área de oficinas de la propia Time Warner, y el Mandarin Oriental. Ésta es una de las cadenas de hoteles más importantes del mundo en la actualidad, que allí tiene un área hotelera 5 estrellas, de 250 habitaciones, y un exclusivo condo hotel de 65 unidades de ultra lujo.

Según los desarrollistas, The Related, la marca Mandarin fue una poderosa herramienta de venta del condo, que llevó los valores muy por encima de los comparables, hasta los 30 millones de dólares por unidad para las localizadas en el piso 80. Múltiples ejemplos similares pueden encontrase en las principales ciudades de Estados Unidos, y en especial en La Florida.

La marca del hotel es un sello de calidad y credibilidad por el cual el cliente paga. Cada marca es asociada con un estilo de vida, un grupo de pertenencia y una imagen, de modo que el developer selecciona la que mejor se adapta al perfil de su propio proyecto. Lo cierto es que los condo hoteles se expanden por el mundo, no sólo para emprendimientos nuevos, como típicamente sucede en Miami o en Las Vegas, sino también para la transformación de hoteles clásicos existentes, en esta modalidad de propiedad fragmentada, tal como se está dando en New York, Chicago y en San Francisco.

En nuestro medio, la reactivación del turismo coadyuva en el mismo sentido. Los hoteles están trabajando hoy en día con un altísimo nivel de ocupación y varios proyectos nuevos se han anunciado, como el Ritz Carlton de Puerto Madero, de la mano de un grupo inversor de origen chileno.

Ya puede asegurarse que esto no obedece solo al tipo de cambio más accesible para los extranjeros que hoy tenemos, sino a la consolidación de Buenos Aires como un destino turístico de nivel mundial. La aparición de mayor y mejor oferta hotelera, lejos de saturar el mercado, alienta la captación de mayor demanda turística en el mundo hacia nuestra ciudad.

El Faena Universe Hotel en Puerto Madero es una pequeña primera experiencia local de Condo Hotel, y ya se han anunciado otros proyectos más ambiciosos con el mismo esquema, como por ejemplo Renoir. En Mendoza el Grupo Presidente también está encarando negocios similares.

En nuestra opinión, los condo hoteles harán su desembarco en la Argentina próximamente, para posicionarse y para perdurar. A no dudarlo: hay un segmento de mercado ávido de este tipo de productos de nivel internacional. Veamos esta tendencia con anticipación y aprendamos en qué consiste, para ganarnos allí nuestro propio lugar.

Arq. Damián Tabakman*
damiantabakman@fibertel.com.ar


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005, Lunes 19 de Septiembre de 2005.

(*) Autor: Arq. Damián Tabakman, consultor de empresas desarrollistas e inmobiliarias. Ex gerente de negocios inmobiliarios de Banco Comafi y ex gerente de consultoría de RED S.A. Master en Finanzas, Profesor del postgrado de real estate de la Universidad de San Andrés y asesor de ReporteInmobiliario.com




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