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El auxilio indispensable

La cantidad de tomadores de crédito hipotecario si bien aumenta paulatinamente aún evidencia que esta financiación no ha podido configurarse en una herramienta válida para permitir el acceso a la primera vivienda a un nivel masivo que permita incluir a sectores de la clase media que hoy no encuentran otra salida que el alquiler.
La brecha valores-salarios, los plazos, el ingreso informal y la reticencia al endeudamiento son algunos de los factores que por ahora interfieren en la necesaria confluencia ente oferta y demanda.



Como es sabido el crédito es una herramienta fundamental para la actividad económica, pero en el particular funcionamiento del mercado de los bienes raices, lo es aún más.
Los montos que se manejan para intercambiar un inmueble no son para nada insignificantes sino por el contrario insumen cifras que para la mayoría de la población demanda el ahorro de innumerables años de trabajo, entonces, recurrir a un crédito hipotecario suele ser la única salida para la compra de una vivienda para amplios sectores de la población.

El crédito hipotecario tiene entonces la facultad de adelantar ese ahorro al momento presente a cambio de una obligación de pago pactada a futuro por un tiempo determinado y bajo ciertas condiciones, otorgando el comprador como garantía del cumplimiento de la deuda contraída al inmueble objeto de la compra y del crédito.
Como se vé, la figura del crédito hipotecario involucra a dos partes, deudor y acreedor atados a una serie de circunstancias que pactan libremente.
Pero antes de obtener el crédito el interesado deberá ajustarse a una serie de requisitos fijados por el acreedor que involucran, los ingresos que percibe y puedan ser demostrados, su cumplimiento crediticio anterior, la tasa de interés y el plazo; los que interactuan con el monto requerido y el valor del inmueble a hipotecar.
De la confluencia de estas variables surge como resultado la posibilidad o no de acceder al monto de crédito solicitado o necesario para la compra de la vivienda por parte del interesado.
De cómo se acomoden, entonces, este juego de factores y fundamentalmente de la relación que se establezca entre posibilidad de pago (ingresos) y valores inmobiliarios depende el grado de difusión o de contracción en la toma y otorgamiento de financiaciones crediticias.

Como es sabido y como pareciera haberse consolidado en poco más de tres años y medio que siguieron a la devaluación, la relación entre el ingreso medio de la población y el valor de las viviendas se agigantó, al punto que a pesar hoy de contar con líneas crediticias en vigencia aún más favorables que durante la convertibilidad, la posibilidad de acceso a un crédito hipotecario para la compra de una vivienda se redujo significativamente.

ANTES Y DESPÚES, UNA NUEVA REALIDAD

Durante el segundo lustro de la década pasada la oferta crediticia bancaria se mostró activa y variada. Las tasas variables rondaban el 11,5 /12 % en dólares. En los últimos años de la década entre el año 1998 y el año 2000 el promedio de hipotecas registradas mensualmente en la Capital Federal fue de 2083 mensuales. Tomados los primeros seis meses de cada año, el número de registraciones de mutuos hipotecarios representaba cerca del 27 % del total de escrituras traslativas de dominio.

La comparación con la situación actual resulta inevitable con el fin de poder obtener alguna precisión de la realidad sobre la cual está parado hoy el crédito hipotecario.

Durante los primeros 6 meses del corriente año se registraron un total de 2703 hipotecas, lo que arroja un promedio de 451 hipotecas mensuales. Como se puede observar sólo un 22 % del número mensual promedio de la cantidad registrada en el período 1998-2000.

No es una novedad advertir, que el grado de dificultad para acceder al crédito para la adquisición de una vivienda es hoy muy superior debido fundamentalmente al descalze entre el valor de las unidades y la capacidad de ahorro del sector medio de la población. Así mientras que para la compra de un departamento de tres ambientes usados en el barrio porteño de Caballito en el 2001 debía abonarse una cuota del órden de los $ 460 por un crédito del 70 % del valor, hoy deben desembolsarse $ 953 por el mismo porcentaje del valor del inmueble a los precios de cotización actuales algo todavía inferiores en dólares a los del 1 a 1 en ese Barrio.

Pero no todo es negativo, por el contrario el mercado supuso que pasaría mucho más tiempo antes de contar con algún tipo de financiación hipotecaria para la compra de la vivienda. Luego de la crisis del 2001-2002. a nadie podía resultarle asombrosa la reducción de la operatoria bancaria de hipotecas luego del corralito y la devaluación. Pero, lo cierto fue que desde mediados de 2003 comenzó a reaparecer la oferta de créditos encabezada por la Banca oficial y a partir de allí se fueron sumando poco a poco las entidades privadas, mejorando también paulatinamente las condiciones y tasas ofertadas. Así, la cantidad de hipotecas que refleja la estadística del Registro de la propiedad de Capital fue de 2703 durante el primer semestre del año representando un incremento del 30 % con relación al mismo período del año pasado, cifra que muestra una tendencia paulatina hacia el alza, si bien aún queda mucho por hacer como para poder acercarla al número del período 1998-2000.

El distanciamiento de precios de vivienda y sueldos, no pasa desapercibido para las entidades, y pareciera que ahora tampoco para las autoridades en virtud de algunos trascendidos sobre políticas de subsidios y/o instrumentación de líneas especiales, que se estarían preparando en conjunto entre bancos y el gobierno.
Lo cierto hasta ahora es que las flexibilizaciones observadas en el último tiempo evidencian un intento por expandir el acceso al crédito hipotecario a una masa cada vez mayor de población pero, aún, no es suficiente. El auxilio del Banco Central de la Republica Argentina en forma activa por este producto en particular, seguramente permitiría también mejorar más rápidamente las condiciones de otorgamiento y la flexibilización de plazos.


ARTÍCULO COMPLETO DE LECTURA PARA USUARIOS ABONADOS: DETALLES DE LA ACTUAL OFERTA HIPOTECARIA

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005, Lunes 19 de Septiembre de 2005.



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