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Valores Inmobiliarios

Con una convocatoria que colmó el Centro Arg. de Ingenieros disertaron especialistas en cada segmento inmobiliario sobre la actualidad y las perspectivas de valores para Viviendas, Locales Comerciales, Industrias, Bº Privados y Campos.
Convocó al evento el Instituto Argentino de Tasaciones y Reporte Inmobiliario.






El Jueves 18 de Agosto se llevo a cabo el seminario “Valores Inmobiliarios” que reunió a algunos de los máximos exponentes del sector. Moderó las disertaciones Reporte Inmobiliario cerrando con panel de preguntas realizadas por parte de los asistentes.

RESIDENCIAL

Comenzó la exposición el Lic. Mario Gomez de Toribio Achaval, quien mostró las series de valor en distintas zonas de la ciudad de Bs As, desde el momento de la devaluación de la moneda a hoy. Cuando se refirió a la zona de Recoleta el Licenciado destacó que “hoy estamos en los mismos niveles de precios que estábamos antes de la convertibilidad”, “Un porcentaje importante de los compradores de hoy tienen perfil de inversores, esto se debe a que en un contexto en el cual la masa salarial no permite acceder al crédito no existe demanda genuina”.
Puntualizó además que el origen de la compra hoy viene dado por gente que pudo ahorrar durante el 1 a 1 y le quedo el dinero protegido del sistema financiero y que una característica que se da en la actualidad es que los que aportan muchas veces el dinero o parte de este para comprar la primer vivienda hoy son los padres.
Mario Gómez destacó que los inversores tiene en cuenta tres aspectos hoy: rentabilidad (6 a 8% + revalorización de valor de mercado), riesgo y liquidez (por eso eligen ubicaciones Top). Cuando mostró datos actualizados de la demanda comentó “El mercado inmobiliario ajusta por precios, no por cantidad o demanda”.
Se refirió además al mercado de unidades a estrenar, destacando que durante el año 2000 la sup. promedio de cada emprendimiento nuevo era de 1.700 m2, mientras que hoy cada nuevo proyecto posee 1.150 m2 de sup. promedio.
Cerro sus 20 minutos mostrando valores de tierra en Recoleta; con mapas de curvas de la zona mostró los distintos valores según ubicación dentro del barrio: “se han pagado por terrenos para desarrollar edificios entre medianeras por encima de los U$S 800 por m2 de incidencia en la franja de las calles Vte. Lopez y Av Libertador, por lo que se está pensando en vender por encima de los U$S 2.300 por m2”; …”hoy se están pagando incidencias en un valor que no se pagaron nunca; esto ha producido un efecto derrame hacia otras zonas de la ciudad”. Durante el panel de preguntas comentó “claramente el mercado inmobiliario necesita que se reconstituyan los ingresos de la gente, mientras tanto seguramente se dará un arbitraje de zonas (resignación de ubicaciones)” además se refirió a los valores diciendo “yo creo que se va a producir un amesetamiento en los precios”.

INDUSTRIAS

Mario Cesar Merlo se explayó con respecto a las propiedades Industriales: “el mercado Industrial no tiene ni la dinámica ni los inversores que tiene el Mercado residencial”, Merlo mostró la evolución de la demanda, destacando que aumentó la demanda en compra debido a que el mercado no está ofreciendo buenos inmuebles en locación. Se refirió además a la curva de valores locativos destacando que aún se está lejos de los U$S 7 por m2 del año 1998. Con respecto a los valores de venta “estos no llegan en muchos casos a lo que pretenden los vendedores, ni siquiera al valor que informamos nosotros como tasadores”. Mostró que la demanda pide en locación el 76% del mercado contra sólo el 24% que demanda en compra, ya que el inmueble para el industrial es un “lastre” debido a que no le mejora su productividad. “Este es un país en el cual la Pyme marca el camino, por lo que es claro que hasta 1.000 m2 se ubica la mayor demanda y luego comienza esta a bajar ya que son pocas las empresas que pueden demandar inmuebles de más de 6.000 m2”.
Cerrando su exposición comentó que “la actividad se recupero, la industria está en mejor posición, pero el Industrial le da prioridad a su tecnología por lo que aún no llego una gran demanda de propiedades de estas características”…“un clima de negocios enrarecido no permite que se toman decisiones de inversión en este segmento, por otro lado una buena herramienta como el “leasing” lamentablemente no existe, ya que los bancos no están dispuestos a calzar una operación a a10 años”.
Cuando se refirió a perspectivas: “los valores se mantiene estables, pero no cabe la menor dudad de que estos valores continuaran así en la medida de que no hayan cambios, entiendo que en el corto plazo todo va a continuar igual”.

LOCALES COMERCIALES

Diego Cazes socio en LJ Ramos disertó en este caso sobre el tema “locales comerciales”, mostrando un relevamiento recientemente realizado para la exposición por la firma sobre 4 focos en la Ciudad de Bs As (Av. Santa Fé, Av. Cabildo, Florida y Av Rivadavia esq Acoyte), que incluyó 1.047 establecimientos de uso comercial con una superpie total aproximada de 165.000 m2.
El especialista afirmó ante los asistentes que “no hay nada mejor en el mercado inmobiliario para equivocarse lo menos posible que tener información, hoy hay mucha gente que se está metiendo en el mercado inmobiliario y muchas veces no analizan elementos que son fundamentales para entra en el negocio”.
Del novedoso relevamiento presentado surgía que el textil y el calzado son los rubros con mayor participación en la torta de tipo ocupación según uso. Además Cazes destacó que “una estabilidad económica hace que aumente el nivel de consumo, la escasez o falta de crédito y ahorro han hecho que la gente se vuelque al consumo aumentando la rentabilidad de estos locales, este elemento se traslada beneficiando el valor locativo de estos directamente”.
Demostró que la tasa de ocupación de los focos estudiados es del 96,9% y que la demanda de locales se concentra básicamente en estas zonas, no habiéndose logrado un contagio de estas subas a zonas linderas o perimetrales al centro de los focos estiudiados.
Sobre valores locativos por corredor mostrados en la exposición recomendó “tomarlos con pinzas” ya que en el mercado de locales comerciales juegan muchísimos factores a tener en cuenta, pero destacó que en el caso de los corredores estudiados los valores locativos en dólares han superado aún a los valores de convertibilidad.
Con respecto a los locales dentro de Shoppings explicó que estos en general poseen un valor que se ubica un 15% a 20% por encima del valor locativo de un local similar ubicado en una buena zona “a la calle”.
Durante el panel de preguntas se refirió al tema residencial y acotó que “la realidad es que necesitamos créditos como los que se dan en España, a 30 años”.

COUNTRIES Y BARRIOS PRIVADOS

Sobre la actual realidad de los emprendimientos suburbanos (Countries y Bº Privados) disertó el Cdor. Carlos Bordo, del grupo Farallón Pulte Homes; quien adelantó en exclusiva que están estudiado un nuevo proyecto de viviendas en Puerto Madero.
Comenzó con un resumen del mercado de la tipología en el Gran Bs As, destacando que “la zona Norte se lleva el 67% del mercado, esto se debería a que es el único corredor que captura demanda desde otros corredores; esta es una característica que seguramente se mantendrá por lo menos en los próximos años”.
Bordó marcó la importancia de la ubicación de este tipo de emprendimientos (cercanía a autopistas) debido a la facilidad de acceso y la seguridad, además mostró que el comportamiento de los valores cambió diferencialmente según el tipo de producto “estandart” o “Premium”. Durante la exposición se refirió al aumento en dólares que tuvo la tierra con respecto a los valores de la convertibilidad en las mejores ubicaciones: entre los casos mostrados se destacan “Lomada de Pilar” en convertibilidad U$S 70 x m2 hoy U$S 90 x m2; “Abril” en convertibilidad U$S 95 x m2 hoy U$S 110 x m2 y “Nordelta Castores” en convertibilidad U$S 150 x m2 hoy U$S 180 x m2.
Sin embargo demostró también que en ubicaciones no tan cercanas a la autopista esta cotizaciones de la tierra se mantiene aún por debajo de los valores en dólares de la convertibilidad debido a que el ingreso de la demanda en este caso no ha seguido los valores inmobiliarios. Cuando se refirió al costo de la construcción comentó que estos están hoy en un 80% de los del año 2001, por lo que cambió la composición del valor total de venta de la vivienda.
“Que puede pasar a futuro? Es difícil saberlo pero no preveo un aumento importante en los costos de la tierra, pero la realidad es que la construcción está aumentando”. Con respecto a la demanda remarcó que “las condiciones del crédito hipotecario son mejores que las del 1 a 1, el problema sigue siendo la relación cuota – ingreso”…”el mercado está polarizado, los productos Premium tienen demanda”.
Cerrando su exposición realizó el siguiente análisis "se compra propiedades con FLUJO (ingreso mensual regular) o con STOCK (activos financieros o de otro tipo), en este momento se compra fundamentalmente con stock".

CAMPOS

Cerró el Seminario el Dr Pedro Nordheimer, titular de la inmobiliaria homónima especializada en el mercado agropecuario. El Dr Nordheimer comenzó la exposición afirmando que los valores aumentaron durante 2003 entre un 100 y 150% con respecto a los precios de 1998, debido esencialmente a la suba de los cereales “el hombre de campo hoy vuelca su rentabilidad en la compra de otro campo aunque sepa que está pagando un sobreprecio”. Aseguró que en los últimos años nunca se vio un mercado tan demandado y ofrecido como el actual; y con operaciones que se concretan.
Mostró además casos concretos de establecimientos que se vendieron durante 1998 y en la actualidad demostrando los importantes aumentos de estos: “en algunos casos se han pagado hasta U$S 9.000 por Ha para campos chicos y entre vecinos”.
Cerró la conferencia diciendo “es difícil predecir que pueda pasar con los valores a futuro ya que estos llegaron a una cifra extraordinaria, yo no tengo antecedentes de haber tenido los actuales precios en el pasado, pero siempre cuando los valores subían mucho por algún hecho que se daba comenzaban a bajar; yo diría que de todas maneras se va a mantener los actuales valores.

El Instituto Argentino de Tasaciones y Reporte Inmobiliario agradecen la participación totalmente desinteresada por parte de los expositores.


BAJAR ARCHIVO PRESENTACIÓN POWER POINT LICENCIADO MARIO GOMEZ (TORIBIO ACHAVAL)


BAJAR ARCHIVO PRESENTACIÓN POWER POINT DIEGO CAZES (L J RAMOS BROKERS INMOBILIARIOS)


BAJAR ARCHIVO PRESENTACIÓN POWER POINT MARIO CESAR MERLO


BAJAR ARCHIVO PRESENTACIÓN POWER POINT LICENCIADO CARLOS BORDO (GRUPO FARALLON PULTE HOMES)

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005, Lunes 22 de Agosto de 2005









© ReporteInmobiliario.com, Agosto 2005.

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