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Nivel de precios y actividad

Cuando la escala de precios sobrepasa una determinada relación que en otro momento fue juzgada como habitual para el mercado, esta situación suele interpretarse como “desajustada” o “no sustentable” o definida como “burbuja”.
Pero lo cierto es que un determinado cuadro de valores que impera en determinado momento sobre el mercado inmobiliario es la consecuencia de un sinnúmero de factores, algunos objetivos y otros subjetivos, que son los que deben ser analizados con el fin de buscar explicaciones sobre la evolución de los mismos.



El valor de un inmueble en el mercado es el reflejo de la interacción de la oferta y demanda dentro de un determinado marco. Los precios inmobiliarios no hacen más que poner de manifiesto en que interés económico acuerdan los vendedores y compradores de propiedades y son la materialización o cristalización de múltiples circunstancias y acciones que tienen lugar en un determinado lugar y momento.

En particular dentro de los inmuebles, el precio de las viviendas es el que por lógica se encuentra más íntimamente relacionado al nivel de ingreso de las familias. La necesidad de habitación debe ser cubierta, la forma o grado de satisfacción con que se cubre depende en la economía de mercado en gran medida de la capacidad económica de pago del núcleo familiar que lo habite.

Es por ello que cuando se habla de burbuja o de sustentabilidad de precios siempre se hace referencia a la relación entre ingresos y valores de las viviendas, calificando como de nivel de precios “desbordado” o “abultado”, cuando los valores de las viviendas crecen con mucha mayor velocidad que los ingresos de los potenciales compradores.
Bajo este enfoque, la rapidez de amplificación del desfasaje de sueldos y precios inmobiliarios es la que ha llevado desde hace por lo menos 3 años a denunciar desde múltiples sectores como insostenible el nivel de precios en ciudades de Europa y Estados Unidos, sin embargo los valores han continuado con su escala ascendente.
También esta medición es la que arroja que el nivel de esfuerzo para la adquisición de una vivienda cuando menos se duplico en la ciudad de Bs. As., y también en otras ciudades o localizaciones de nuestro país, poco tiempo después de la devaluación, pero sin embargo los valores no retrocedieron por esta circunstancia.

Según el diario ABC de Madrid , el precio de la vivienda subió en España casi catorce veces más que los salarios, “entre 1987 y 2004, el precio medio de la vivienda se ha multiplicado por cinco en términos nominales (un 130,3% una vez deducida la inflación), mientras que los salarios sólo se han duplicado en euros nominales (9,6% sin inflación). Por este motivo, mientras en 1987 adquirir una vivienda en propiedad de noventa metros cuadrados requería 3,4 veces el salario bruto medio, el año pasado fue necesario destinar 8,2 veces el salario bruto medio”.

En nuestro país, en la ciudad de Buenos Aires, la cantidad de ingresos anuales que se deben disponer para la compra de una unidad de tres ambientes de unos 60 m2, en un barrio medio, alcanza los 6,7 años. Esa proporción durante el último año de la convertibilidad era de 3,5 ingresos anuales. Todo esto implica que en la actualidad debe aplicarse el 91 % más de años de salario para la compra de la misma unidad habitacional.

Un contexto de bajas tasas de interés y una mejora constante en plazos y condiciones de créditos para la compra de vivienda, sustentan en gran medida al desfasaje existente en paises como España y E.E.U.U., potencializado en los últimos años también por una gran liquidez y un fuerte interés inversor tanto interno como externo.

En nuestro caso, el aumento de los valores de las viviendas se dió por la última de estas circunstancias, por el contrario el efecto del crédito sobre el alza de valores como bien sabemos ha sido nulo. También, en nuestro país, la causa que motivó sobre todo en los años 2002/2003, a buena parte de los inversores a adquirir viviendas fue la búsqueda de seguridad del capital y no el interés en una ganancia especulativa.
La inseguridad institucional y socioeconómica generalizada disparó una demanda hasta ese momento contenida hacia el mercado inmobiliario, la que generó el alza de valores y ensanchó la brecha entre salario medio y el precio de las casas. Esta “única salida” que representaron los inmuebles como segura para los ahorros, también poco a poco comenzó a mostrarse como “una buena salida”, en función del incremento constante en el valor y en la progresiva recuperación de la rentabilidad por alquiler.
Esta primera oleada inversora hacia el Real Estate producto de la fuga del sistema bancario y financiero, fue continuada y en muchos casos paulatinamente reemplazada por la de un inversor más especulativo, que se incorpora al menú de inversiones inmobiliarias no sólo con el objeto de resguardar su capital sino de obtener además un beneficio o una renta atractiva por su elección hacia los ladrillos.

Valores inmobiliarios firmes, aún en un marco de aumento de la oferta producto del incremento de construcciones privadas residenciales, con una alta incidencia de demanda con fines de inversión en detrimento del comprador-usuario, podrían resumir como foto y breve diagnóstico al escenario que domina el mercado inmobiliario residencial por lo menos hasta esta primera mitad del año 2005.

Pero; esta situación REAL (no forjada) de mercado que responde como dijéramos en un principio al accionar de sus distintos protagonistas, es sostenible en el tiempo? Hasta cuando? Cual puede ser su evolución a futuro?. Como juega un contexto de mayor inflación con un tipo de cambio prácticamente fijo?. Los inversores seguirán apostando al Real Estate ante el avance de otras opciones de inversión? Que papel jugará el avance de opciones financieras y de bonos frente a la opción inmobiliaria? El contexto internacional puede incidir en la evolución del actual nivel de valores inmobiliarios residenciales? De que manera? En que segmentos? Que repercusión tendría en los valores de las vviendas un aumento en la cantidad de tomadores de crédito hipotecario? Cual es la repercusión previsible en los valores de las viviendas en un contexto de tipo de cambio nominal estabilizado y de apreciación real del peso? Como incide el incremento del costo de vida real y como las expectativas de inflación?......

Estos cuestionamientos sin duda aparecen cuando se busca una explicación y se proyecta una posible evolución de la situación actual del nivel de valores y actividad del mercado residencial, y estas preguntas entre otras no deben faltar dentro del análisis de todos aquellos que directa o indirectamente intervienen en el mercado inmobiliario.

Invitamos a que nos hagan llegar sus preguntas para el seminario “VALORES INMOBILIARIOS – Actualidad y perspectivas”: a info@reporteinmobiliario.com


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© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005, Lunes 1 de Agosto de 2005.

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