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Mercado de alquileres

La empresa Valuaciones SA ha realizado un relevamiento de alquileres de viviendas en todo el país. Para este caso se relevaron las tipologías de uso de los niveles socioeconómicos medios y medios altos.



Del reciente relevamiento realizado por la companía de tasaciones surgen algunas coincidencias generales para los distintos mercados regionales del país, estos se caraterizan por la poca oferta, demanda estable en las grandes ciudades o en crecimiento en algunas áreas en las que se verifica inmigración regional por motivos laborales.

Esto ha traído como consecuencia una elevación en los precios de los nuevos contrados, luego de un período de estabilidad (en pesos) que se había mantenido durante todo el año 2002 y buena parte de 2003. Sobre el segundo semestre de este año se produce un incremento brusco, que se ha atemperado pero mantenido la tendencia alcista durante todo 2004, y aún no encontrando en muchos casos el techo de mercado. Sólo han mantenido sus valores inmuebles de muy baja calidad y en malas ubicaciones urbanas.

Capital Federal

Se verifica un mercado fuertemente segmentado y con comportamientos dispares, aunque en la gran mayoría de los casos desde 2002 hasta el momento se ven fuertes aumentos.
En los barrios tradicionalmente más demandados (Caballito, Palermo, Retiro, Recoleta, etc.) el incremento ha sido paulatino, sostenido en partes proporcionales por retracción de la oferta e incremento de la demanda, y de su poder adquisitivo.
En otros casos (ej.: Villa del Parque y Villa Urquiza), el desarrollo fue más reciente y luego de un prolongado estancamiento los aumentos se dieron fuertemente en los últimos meses. Algunos barrios han sido favorecidos por corrientes turísticas (Monserrat, San Telmo, que también verifican una alarmante falta de oferta) o por demanda extranjera tanto turística como empresaria (Puerto Madero). También es notorio el regreso de emigrantes regionales, que buscaron mejor calidad de vida tanto en barrios privados o abiertos del Gran Buenos Aires. El tema de la seguridad se ha vuelto prioritario a la hora de definir las preferencias barriales.
De todas maneras se trata de un mercado bastante volátil y difícil de prever, ya que la oferta actual del mismo es a todas luces insuficiente para la envergadura de la ciudad; además no existen factores objetivos que justifiquen buena parte de las alzas que se han verificado.

Capitales de provincia y ciudades grandes del interior del país

En estos casos fue importantísima la recuperación (que se dio en distintos grados) de las economías regionales, lo que motivó una inmigración a nivel gerencial, subgerencial y levemente inferiores en muchas de esas ciudades, superando a la oferta. En cambio los niveles inferiores de construcción se han mantenido estables o con leves aumentos, ya que los precios dependen de la variación de capacidad adquisitiva de la población permanente.
Es de destacar el fenómeno de algunas ciudades de influencia de zona agropecuaria, como Rosario, Santa Fe y San Nicolás, que luego de profundas crisis que las habían retrasado respecto del resto del país (crisis preexistentes a la que se sufrió en 2000 y 2001) han tenido una recuperación casi vertical que las ha ubicado en los primeros lugares.

Zonas turísticas

Mercados que en general son inestables y fuertemente estacionalizados, hoy día y ante la presión de la demanda interna, pero fundamentalmente extranjera, han visto subir fuertemente los valores medios. En el caso particular de Mar del Plata, la retracción es casi total para la demanda de la población permanente o semipermanente, ya que suelen reservarse esos inmuebles para las épocas veraniegas, rindiendo más esos meses para el turismo que un alquiler de varios años. Otro caso puntual es el caso de los Andes Patagónicos (Bariloche, El Bolsón, Villa La Angostura, San Martín de Los Andes), con una fuerte actividad en la construcción tendiente a satisfacer una demanda que se multiplicó varias veces y dispuesta a pagar valores internacionales, pero aún así no alcanza a cubrir dicha demanda.

Ciudades del interior del país de mediana a baja envergadura

No hay una regla uniforme para estos casos, ya que los precios dependen de la marcha de la economía regional y de las corrientes migratorias internas. Por lo general son mercados de pequeña envergadura que tienen grandes variaciones ante pequeños estímulos.

Algunas cifras

Se adjuntan resultados de relevamiento para algunas ciudades del interior del país:




Fuente: Valuaciones S A



Ing.Osvaldo Siciliano
info@valuaciones.org
VALUACIONES S.A.


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005, Lunes 25 de Julio de 2005.



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