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Expropiación y justa indemnización

Cuando el estado nacional hace uso del derecho de expropiación, se genera el Derecho a una Justa Indemnización. La determinación de un “valor Objetivo” es el resultado de un análisis técnico que implica la evaluación de distintos aspectos.



El Derecho a la Propiedad esta garantizado por nuestra Constitución Nacional.- La única razón por la cual un ciudadano puede ser privado de su bien inmueble, es mediante la Expropiación que debe estar fundamentada en la utilidad publica y explicitada por Ley del Congreso Nacional.
Frente a un acto expropiatorio, el afectado debe entregar su bien sin excepción, pero se hace acreedor a una “justa indemnización” a fin de lograr su indemnidad patrimonial.- Esa justa indemnización es la que la ley de Expropiaciones (21499), define como el valor Objetivo.

La determinación de ese “valor Objetivo” es el resultado de un análisis técnico que implica la evaluación de distintos aspectos: 1)Productivos, 2) patrimoniales, 3) económicos, 4)legales, etc.- Además del estudio puntual de cada caso en particular ya que cada inmueble expropiado presenta condiciones y afectaciones propias, únicas e irrepetibles.- Mucho mas en expropiaciones parciales, donde le queda al propietario una superficie remanente pero distinta en sus condiciones productivas, al bien original.-

Ese monto indemnizatorio debe contemplar no solo lo específicamente expropiado, (tierra y mejoras valuadas al momento actual, según condiciones de estado y vida útil ), sino también los perjuicios económicos que sufre el resto de la propiedad por el hecho de quitársele una porción de la misma.- Los mas comunes pueden ser:

 Formas inadecuadas
 Superficies remanentes no aptas para el destino productivo del bien
 Remanentes aislados entre si
 Mejoras remanentes sobredimensionadas para la superficie productiva final
 Mejoras que cubrían las necesidades del establecimiento y que queden aisladas de algunos remanentes
 Alteraciones en el manejo productivo
 Alteración en la accesibilidad a los remanentes
 Sistemas de canalización o riego cortados
 Requerimientos de mensuras sobre los remanentes, según legislación provincial
 Otros

La determinación del valor venal de la tierra, responde a metodologías técnicas que analizan no solo las condiciones del bien en cuanto a ubicación, topografía, aptitud, superficie, etc., sino además, las condiciones del mercado zonal al momento de la tasación, sin considerar los efectos de la obra publica a ejecutarse.-
En lo que hace a las mejoras afectadas, su valor surge de la edad del bien, su expectancia de vida, su valor de reposición y su valor residual.- Estos aspectos deben ser justificados técnicamente a los efectos de su reclamo.-
Las mejoras no solo contemplan las construcciones o instalaciones fijas sino además arboledas, pasturas perennes, implantaciones realizadas, obras de canalización o drenaje, parquizaciones, obras especificas, nivelaciones , entre otras.-
Yendo ahora al tramite expropiatorio en si, el Estado Nacional a través de sus organismos competentes debe comunicar en forma fehaciente al propietario que su bien se encuentra sujeto a expropiación.-
A fin de lograr el avenimiento del propietario, el expropiante hace una oferta económica que la determina el Tribunal de Tasaciones, organismo publico que le informa exclusivamente al Organismo expropiante, lo que puede abonar en cada caso.-
El propietario que no se sienta satisfecho con la oferta, puede presentar un reclamo administrativo, fundando técnicamente su posición; la que sera reconsiderada por el Tribunal de Tasaciones de la Nacion, en base a los elementos técnicos aportados y a las Normas Nacionales de Tasación.-
De persistir la diferencia económica entre lo ofertado y lo reclamado, se abre la instancia judicial que puede ser promovida por el Expropiante, depositando judicialmente lo ofertado y solicitando la posesión del bien en cuestión.-
En este momento se genera un acto judicial de suma importancia: El acta de toma de posesión, en la que debe constar todos los bienes involucrados, con la descripción mas detallada posible en cuanto a estado, superficie, características constructivas, edad y todo aquello que haga al valor.-
Se debe tener en cuenta que en ese acto de posesión, queda fijada la fecha del acto expropiatorio y lo afectado.- La resolución final se tomara en base a los que este especificado en dicha acta exclusivamente.- Si se considera que la empresa construirá la ruta antes de una resolución del juicio y que los bienes involucrados ya estarán destruidos u ocupados por el pavimento, sera muy difícil demostrar que había y en que condiciones, si no esta detallado en el acta de posesión.-
Las obras de infraestructura son necesarias para la satisfacción del bien común.- Quedar sujeto a una expropiación es un costo que los ciudadanos debemos asumir para que la comunidad avance.- Pero esa expropiación debe garantizar la indemnidad patrimonial de los afectados.-

Ing. Agr. Enrique Cortelletti
ex Presidente UNIÓN PANAMERICANA DE ASOC. DE VALUACION
ex Presidente INSTITUTO ARGENTINO DE TASACIONES
cortelletti@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005, Lunes 18 de Julio de 2005.

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