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A 20 minutos de la Capital, el m2 cuesta hasta 50% menos

Con sólo pasar el puente Pueyrredón o la General Paz hacia el oeste, los precios de inmuebles en los barrios se desploman. Hacia el norte, los precios bajan entre 10% y 30%
Fuente: Infobae Profesional - Infobae diario, colaboración Reporte Inmobiliario.com



Psicológico o real, el efecto “inseguridad” mantiene los precios de los inmuebles ubicados en los barrios bonaerenses de la zona sur y oeste hasta 50% por debajo de los valores que inmuebles equivalentes tienen en el territorio porteño.
Hacia el norte, en cambio, los valores del m2 son entre 10% y 30% más bajos que en la Capital Federal. Esto se observa a sólo 20 minutos de la City.
Por eso, el conurbano se convirtió en una opción para quienes no acceden a una vivienda en la Ciudad, tanto para la compra o el alquiler, pese a la sensación sobre el delito.
Es que en el caso de los alquileres, por ejemplo, las condiciones que imponen los propietarios a los inquilinos son muy inferiores, además de que los precios, por el menor valor del m2 y una aún no recuperada rentabilidad (está entre el 4 y 5% mensual para los barrios, zonas no ABC1, mientras que en la Capital está en 6% y 7%) son más bajos –siempre dentro del rubro “usados”-.
Otro fenómeno que ocurre al cruzar el puente Pueyrredón hacia el sur, o la General Paz, hacia el oeste, es la “pesificación” de los precios de venta de casas y departamentos. Esto es porque a medida que las ubicaciones se alejan de la Capital y de las calles céntricas bonaerenses, los precios no lograron recuperarse desde la devaluación.
Un caso testigo son las localidades de Ramos Mejía, Morón y Moreno, donde los valores del m2 en las ubicaciones no ABC1, o bien se encuentran igual que en el 1 a 1, pero en pesos, o bien “pesificados a $1,2 hasta 1,4”.
El dato surge de un relevamiento de INFOBAEprofesional en el cual se consultó a expertos inmobiliarios y tasadores. “La inseguridad, desde ya, es uno de los factores que interfiere en los precios, no se puede negar. Pero el tema transporte también incide”, aseguró José Rozados de la consultora Reporte Inmobiliario.
“La cercanía a transportes, va de la mano con la inseguridad. No es lo mismo estar a una cuadra de una estación de tren que a 12, porque si se tiene que caminar a determinadas horas, volviendo de la facultad o el trabajo, la variable seguridad pesa”, aseguró Rozados y agregó: “al tema seguridad y transporte, se agregó el de los piquetes y cortes en las distintas rutas, la Panamericana o la Gaona”.

Las causas

El inmobiliario Armando Pepe, indicó al ser consultado que “los precios en algunas zonas del conurbano no se recuperaron desde la devaluación y pesificación”, y pronosticó que posiblemente ”seguirán así por mucho tiempo”. “No sé si tiene que ver con la inseguridad, creo que más tiene que ver con el aparato productivo. Es inmensa la cantidad de fábricas cerradas y galpones vacíos y en venta en todo el conurbano. No hay trabajo”, explicó.

Según Horacio Bielli, otro inmobiliario entrevistado, el fenómeno de la poca recuperación “se da en la zona sur y oeste y no tanto en la zona norte”. “Hay importantes propiedades en zona sur y oeste que están en valores bajos y no revaluaron, y hay una relación entre precios y seguridad. Junto con la devaluación y la posterior revaluación de las propiedades, ocurrió el crecimiento de la inseguridad”, recordó el experto.

“El problema de la inseguridad, se da en una distancia media (ver precios en infografía, más deprimidos, por ejemplo, hacia el sur, en la localidad intermedia). Cuando uno se aleja de la zona media, al no haber industria, al ser un poco más residencial, las zonas están más controladas”, explicó el inmobiliario, que agregó que “la desvalorización o la falta de recuperación del valor, es por el tema de la inseguridad, los precios fueron quedando pesificados en lugar de dolarizados”.

Para el vicepresidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), Dr. Enrique Abatti, “los precios en la provincia están todavía deprimidos por los problemas de infraestructura, rutas, cloacas, servicios sanitarios, y el tema fundamental es la inseguridad. Donde más aumentan los precios es en los barrios cerrados y los countries no en las casas quinta. Está el tema de las usurpaciones. Una casa quinta corre el grave riesgo de ser usurpada si no tiene cuidadores”. Además, agregó que “hay más desarrollo de autopistas hacia norte y oeste que hacia zona sur”.

Zona por zona

En las siguientes líneas se transcribe un detalle de lo que ocurre con los precios del conurbano, según la orientación geográfica. Para la comparación se utilizan los valores de las zonas ABC1 de cada localidad:

Capital Federal
Los precios del m2 en los distintos barrios, zona micro y macrocentro, Almagro, Balvanera, Congreso, San Telmo, Boedo, entre otros, oscilan entre u$s600 y u$s800 (siempre inmuebles usados). En mejores zonas, como Barrio Norte, Caballito o Palermo, lo precios van de u$s1.000 a u$s1.200.

Sur
En general, los precios en esta zona (las mejores comparadas con las mejores de Capital y las alternativas, con las alternativas de Capital) están entre 45% y 50% por debajo de los valores que se manejan para la Ciudad. “En general, las partes céntricas, que rodean la zona comercial y medios de transporte, ahí se habla de valores en dólares. Fuera del radio de movilidad a pie para llegar a una estación, los valores se pesifican”, explicó Rozados.

En Avellaneda, en la mejor zona, que es la de la plaza, el m2 ronda entre u$s500 y u$s700. A más de 10 cuadras, las propiedades se venden en pesos: $1.100 a 1.200, según el tipo de vivienda y ubicación.
En Lanús, un departamento de 3 ambientes –cerca de la estación- se tasa el m2 a u$s550-650, y a más de 10 cuadras, $800 a $1.200. Más lejos, en Quilmes, hay una pequeña revaluación hacia lo que es la zona céntrica, donde se encuentran valores que van desde los u$s650 a u$s650. Más alejados de esta zona céntrica, los precios van de $900 a $1.200 el m2.

Norte
“En la zona norte, los intendentes de Vicente López, San Isidro, Escobar, a raíz de la preocupación por los secuestros, han incrementado la vigilancia. Y, entonces, uno se encuentra que cuando hay un problema de inseguridad en San Isidro, las fuerzas se movilizan”, dijo Bielli. Parecería que al menos, la sensación no es la misma hacia la zona sur, por ejemplo.
En Vicente López, el m2 a lo largo del corredor ubicado sobre Libertador y la estación y la parte de Cabildo, promedia los u$s750 llegando a u$s900 y hasta u$s1.000 también, según la vivienda. Hacia Cabildo, los valores se ubican entre u$s680 y u$s800 (siempre usados). “En los barrios, no se puede parametrizar el valor. Hay casas, más que departamentos y es muy heterogéneo el valor. Hay mansiones de u$s1 millón o más y viviendas que valen u$s50 mil”, explicó Rozados.
En San Isidro, en la zona céntrica, los departamentos ubicados con orientación hacia lo que es la avenida Maipú, tendrán valores más altos que Vicente López. Los valores arrancan en u$s750 y llegan a u$s1.000. “En los barrios, la vivienda más barata arranca en u$s80 mil y luego se llega a viviendas que pueden están por encima del millón de dólares. Esto es un panorama muy distinto a lo que se puede encontrar en zona sur u oeste”, dijo Rozados.
Ya en Pilar, los precios se relacionan con el concepto del barrio privado o country. “Y dependerán del tipo de barrio o country, los valores del m2. En los barrios privados hay puntas impresionantes. Hay viviendas del orden de los u$s100 mil o de un millón”, dijo Rozados. Fuera de estos emprendimientos, también son muy variables los valores, aunque en todos los casos, inferiores.

Oeste
Los valores en esta zona son similares a los que se manejan en la zona sur: mejores hacia los puntos donde se ubican los medios de transporte y casi pesificados (aunque a $1,3 promedio) los valores en los barrios de las zonas que no son céntricas.
En Ramos Mejía, el m2 en determinados departamentos del centro va de u$s550 a u$s800. “Después, los precios van estar como en las otras zonas,. En tramos hay zonas residenciales interesantes, mejores. Pero la vivienda, va a estar en la media de u$s50 mil y u$s100 mil, promedio”, aseguró Rozados.
En Morón, “los valores ahí en el centro, arrancan de u$s500 a u$s700. Si hablamos de la localidad, no del partido de Morón. Tenés viviendas que, cuando te alejás del radio de la comunicación, los valores se encuentran pasificados, a $1,4 máximo. La cercanía al medio de transporte, al tren tiene, es un factor fundamental en la valuación de vivienda”, agregó.
Finalmente, en Moreno, el m2 se cotiza en las mejores zonas, entre u$s400 y 600. En los barrios, también se encuentra pesificado con los precios iguales a los del 1 a 1, o bien, a $1,2, $1,3 y $1,4.

Andrea Sambuccetti
(c) Infobae Diario



© ReporteInmobiliario.com, Julio 2005.

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