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Alquilar en Buenos Aires

Cuando vencen los contratos, la mayoría de los inquilinos se muda a barrios más económicos: crece el interés por Caballito norte, Almagro, Villa Crespo y Congreso; se multiplica la demanda en Villa Urquiza y sube la rentabilidad

Fuente: Laura Ferrarese (La Nación, supl. económico) - Colaboración: ReporteInmobiliario.com - Transcripción de nota publicada en "La Nación" del 26/6/2005



En los últimos meses, como los nómadas que se trasladaban en busca de tierras más propicias, los inquilinos se han desplazado por la Capital Federal dejando barrios inaccesibles para sus bolsillos en busca de otros que estén al alcance de su presupuesto. Un buen número de inquilinos se está mudando del sur de Caballito hacia el norte del mismo barrio, y también se dejan departamentos en Barrio Norte y Palermo para moverse hacia Almagro, Congreso y Villa Crespo.
Incluso algunas zonas de casas en Barracas están ganando atractivo para quienes buscan mejores precios y mantenerse relativamente cerca de sus áreas de residencia anteriores.
“La tendencia es lógica: un departamento de tres ambientes en Barrio Norte hoy es muy caro para un ingreso medio y tal vez se puede alquilar hasta por un 50 por ciento menos en otra zona”, explica el arquitecto José Rozados, del sitio especializado Reporteinmobiliario.com.
Es que los contratos de alquiler, que habían sufrido algunos ajustes en 2002 y 2003 comenzaron a vencer y los precios subieron más del 50 por ciento en promedio y en algunos casos la actualización llegó al 100 por ciento.
En las últimas semanas, distintos informes comenzaron a detectar un repunte en la oferta de viviendas para alquilar, pero, aun así, la demanda supera ampliamente a la oferta y es difícil el acceso a créditos hipotecarios que cubran un porcentaje mayoritario de las propiedades. Varios operadores inmobiliarios indicaron que la oferta de departamentos creció alrededor de un 20 por ciento con respecto al año pasado, pero aún es insuficiente.
“Se cumplen los dos años de contrato y la mayoría de los inquilinos dejan los departamentos buscando mejores precios", indica Carmen Baigorri, de la sucursal Recoleta de la inmobiliaria Toribio Achával. "En todos los casos, el precio es la razón por la que se buscan nuevos inquilinos."
También hubo resurgimiento de barrios que tenían sus precios retrasados. Así, Almagro y Caballito recuperaron casi totalmente los valores que tenían antes de la crisis.
En el último año se consolidó el interés por el barrio más nuevo de la Capital Federal. Las propiedades de Puerto Madero, que revivió con la construcción de nuevos edificios de oficinas y para viviendas, tienen precios de venta que alcanzan los 1500 dólares por metro cuadrado, en promedio. Y el mismo camino ascendente tuvieron los alquileres en esa zona junto al río. "El precio y las condiciones de los contratos hacen que sea una zona elegida por extranjeros o grandes empresas que buscan dónde alojar a sus ejecutivos", dice Carmen Baigorri.
Otra zona favorecida es el emprendimiento inmobiliario de Nordelta. Allí, por departamentos de tres ambientes se pagan hasta 2500 pesos mensuales.

La perla del Noroeste

La estrella de Villa Urquiza empezó a refulgir con la prolongación de la línea E del subterráneo que llegó hasta el borde del barrio e hizo disparar la demanda de espacios para construir y las cotizaciones de los departamentos en alquiler.
"A partir de la llegada del subte, el barrio es elegido por desarrolladores por su relativo fácil acceso al centro y porque no hay tanta competencia como en los barrios más buscados, entonces es posible conseguir más propiedades en alquiler", explica Ricardo Theller, profesor investigador del Instituto de Economía de la UADE.
Un departamento de dos ambientes en Villa Urquiza, que hace un año se alquilaba por 400 pesos, hoy cuesta por lo menos 600 pesos. Y uno de tres ambientes se puede conseguir a partir de los 700 pesos, indica Roberto Tizado, titular de Tizado Propiedades.

Las nuevas migraciones

Las migraciones entre barrios crecieron en los últimos meses. Los especialistas observan mudanzas de Caballito Sur hacia el Norte, también desde Palermo y Barrio Norte hacia Villa Crespo, Boedo, Almagro o Congreso.
"Cuando la gente no puede reacomodarse a los nuevos valores que le piden, debe buscar alternativas y cambiarse de barrio", resume Tizado.
En algunas zonas de Barracas también ya se nota la llegada de inquilinos que llegan desde barrios más caros. "Y la gente del corredor norte se desplaza hacia Núñez, Belgrano, Vicente López y barrios o zonas vecinas, como Villa Ortúzar", apunta Theller.
En el sector observan que la inversión inmobiliaria dejó de ser una opción conservadora para convertirse en la más elegida por el segmento ABC1 de la población. "Hay mucha gente del interior que anduvo bien en el campo y que compra para tener una renta adicional", dice Jorge Toselli, de la inmobiliaria Toselli & Fuentes.
"El mercado vive un buen momento global, regional y local, a lo que se suma el hecho de que los inversores cambiaron de mentalidad y prefieren tener sus activos a la vista y controlarlos ellos mismos, en lugar de entregárselos a un fondo de inversión", explica Roberto Tizado.
Antes de la crisis de fines de 2001 y 2002, la rentabilidad promedio por un alquiler era del 1% mensual, tras la crisis se derrumbó al 0,25% mensual y ahora está recuperando terreno para ubicarse entre el 6 y el 7% anual, cifra que podría ser más alta en las zonas más exclusivas de la ciudad y que podría trepar un poco más este año si se mantienen la demanda y la falta de crédito.
Según Baigorri, de Toribio Achával, la rentabilidad podría mejorar un poco en lo que queda del año aunque no se anima a hacer proyecciones para el año próximo.
Los contratos de alquiler que se están firmando en estos días se renuevan con actualización a los doce meses, en general con aumentos de entre 15 y 20% en el segundo año.
Según explica Theller, de la UADE, los contratos se firman con cláusulas de ajuste preacordado para el segundo año, lo que implica un aumento promedio del 15 por ciento. Para otros especialistas, los ajustes llegan hasta el 20% en el segundo año.
En el caso de los inmuebles comerciales se buscaron maneras más creativas, desde el precio del café hasta el valor de la nafta o las hamburguesas que se venden en los locales que se alquilan son las nuevas variables de ajuste de los contratos.
Uno de las variables que podría intervenir para hacer bajar los precios sería una reactivación del crédito inmobiliario, que está volviendo tímidamente. Sucede que el nivel de los salarios de la mayoría de los argentinos no lo permite. "Ahora se otorgan créditos que cubren en promedio un 30% del valor de la propiedad mientras que antes de la crisis cubrían hasta el 85% de las propiedades", apunta Tizado.
Hace un año, la cuota de un crédito hipotecario duplicaba prácticamente al desembolso por alquiler. Según ReporteInmobiliario.com, un departamento de tres ambientes en Caballito costaba 118.300 pesos en mayo de 2004, se alquilaba por 570 pesos y la cuota hipotecaria para comprarlo era de 1066 pesos. Y aunque actualmente esa brecha se achicó (hoy cuesta 133.400 pesos, se alquila por 720 pesos y la cuota hipotecaria es de 1022 pesos).

Incentivo a la oferta

En las últimas semanas las asociaciones de inquilinos y algunos funcionarios manifestaron su preocupación por el aumento de los alquileres, por eso comenzaron a circular distintas versiones de proyectos con la intención de regular el mercado. Así, algunos proponen el congelamiento de los alquileres y otros, más moderados, pidieron intervención estatal para ayudar a la renegociación de los contratos. El Gobierno todavía no se ha expedido sobre este tema.
Los especialistas consultados por LA NACION se alarmaron ante la posibilidad de una posible intervención en los contratos entre privados.
Según Rozados, el congelamiento de los valores de los alquileres no sería bueno para nadie. "El Estado puede hacer otras cosas, en España, por ejemplo, se le da un subsidio a los propietarios para que arreglen las propiedades a cambio de que las ingresen en el mercado de alquileres al menos por tres años. Este tipo de medidas son buenas porque fomentan iniciativas privadas", dijo.
"Si se tocan los contratos podría haber una retracción de la oferta y se lograría que aumenten los valores aún más", advirtió Tizado.


http://www.lanacion.com.ar/716116

© ReporteInmobiliario.com, Junio 2005.

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