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El auge de construcción y precios

El incesante aumento de la inversión inmobiliaria a nivel global parece no tener miras de desacelerarse a pesar de las reiteradas llamadas de atención y alarmas por parte de autoridades financieras y analistas. El fenómeno en cierta medida se replica también en nuestro país. Diferencias entre la situación internacional y la nacional.



El lanzamiento de emprendimientos para alto target en excelentes ubicaciones dirigidos a una demanda inversionista y de usuario final en mucha menor proporción, ocupan el espacio protagónico de la actividad constructiva e inmobiliaria en el país. Por otra parte también aparecen emprendimientos, más modestos de edificios entre medianeras en Barrios como los de Caballito y Villa Urquiza, que captan a buena parte de inversores pero en este caso también a una mayor proporción de usuarios finales.

En la primer calidad de emprendimientos citados, la financiación bancaria tradicional tiene una participación prácticamente nula en la concreción de la operación.
En el segundo de los casos, el crédito hipotecario, comienza a aparecer pero siempre como complemento de precio y en general con una participación porcentual menor que los fondos propios que aporta el comprador, y que en general no excede el 50 % del valor total de la operación.
En la movilidad actual del mercado, todavía sólo una escasa cantidad de operaciones se cierra con la financiación de porcentajes del 70 / 80 % del precio de una vivienda, montos máximos que financian los bancos a los tomadores en las líneas de crédito vigente.

Y Cual es la situación en el resto del mundo, donde se habla insistentemente de burbuja? Existe también una enorme cantidad de emprendimientos de súper lujo destinado a captar parte de la riqueza global diseminada a lo largo del orbe. Pero también la construcción se ve impulsada por el auge de desarrollos y emprendimientos destinados a sectores medios producto de las reducidas tasas de interés y de las amplias y beneficiosas condiciones con que las entidades financieras llegan a sus clientes. Esta financiación de bajo costo, impulsa demanda, la que a su vez empuja el crecimiento de los precios y los aumentos generan nuevos cambios en la financiación, realimentando la rueda.

De esto último dá cuentas el Financial Times en su edición del jueves 23 pasado. Así, en un intento de seguir el ritmo al creciente precio de la vivienda, uno de cada diez compradores recientes de una casa en Estados Unidos ha recurrido a préstamos de alto riesgo, un tipo que tradicionalmente estaba reservado para compradores de sofás y televisiones. Se ha producido un crecimiento en el número de préstamos hipotecarios conocidos como "de amortización negativa", aquellos en los que el prestatario puede pagar menos de la cuota mensual que le corresponde (sin ser penalizado). La cantidad que no paga cada mes se añade de nuevo al préstamo, con lo que el tamaño de la hipoteca crece con el tiempo. este tipo de préstamos representó el 1% de las hipotecas concedidas en 2003, el 4% de las concedidas en 2004 y el 9% de las que se han formalizado durante el primer trimestre de 2005. Las entidades hipotecarias han diseñado una gama de productos que permitan a los estadounidenses comprar casas cada vez más caras, como por ejemplo ampliar el plazo de devolución a 40 años. según Ian Morris, un economista del Hsbc, estas "estúpidas innovaciones" están contribuyendo a que el precio de la vivienda siga subiendo

En otro escenario, en España, de la fluidez y volumen del crédito hipotecario, da cuenta el diario El Mundo. El saldo vivo de los préstamos hipotecarios en ese país, aumentó un 24,82% en abril respecto al mismo mes de 2004 y fijó un nuevo récord histórico en los 628.419 millones de euros, según datos difundidos por la Asociación Hipotecaria Española. Por otra parte, el Euribor cayó en mayo hasta el 2,193%, el valor más bajo en los últimos 13 meses, según el Banco de España, lo que habilita a pensar en nuevas flexibilizaciones.

En la República Argentina, según el Banco Central, en el primer cuatrimestre de 2005 se otorgó un monto aproximado a $520 millones, creciendo 120% respecto del mismo período del año anterior pero en la entidad también advierten que si bien desde mediados de 2004 se viene registrando una notable recuperación del crédito hipotecario, todavía no se logra compensar la totalidad de las amortizaciones y pre-cancelaciones de esas líneas.

Primera gran diferencia: en Argentina los nuevos desarrollos, la actividad inmobiliaria actual y el crecimiento de los valores ha sido hasta ahora sostenido por fondos propios y no por financiación y endeudamiento de los compradores. El recalentamiento del mercado inmobiliario y la suba incesante de los precios inmobiliarios en los países centrales, se basa fundamentalmente en lo contrario un fuerte endeudamiento de la demanda compradora.

En Argentina, la relación existente entre ingresos - precios de propiedad - alquiler y cuota hipotecaria, determinan que una franja de la clase media, deba recaer en el alquiler de una vivienda empujando la demanda de unidades locativas. El análisis de la misma ecuación en el otro escenario mundial, dá como resultado que las amplias condiciones de financiación han empujado a que la clase media se vuelque a la compra de su 1ra y 2da vivienda, desestimando el alquiler pero a costa de un fuerte endeudamiento.

En el primer mundo el riesgo de burbuja inmobiliaria es una figura amenazante e incesantemente se preguntan hasta cuando durará, temiéndose el impacto que generaría su explosión en la economía general, como lógica consecuencia del fuerte influjo financiero en la formación de los precios inmobiliarios. Un freno del sector financiero generaría el freno del sector inmobiliario y no al contrario.

En nuestro país, es otra la situación, la baja participación financiera en la compra final hace que no sea una amenaza por ahora para el nivel actual de actividad y menos aún con consecuencias catastróficas para la economía en general. Pero, no deja de ser un elemento de cuidado para el sostenimiento de los niveles de actividad en mediano y largo plazo si las condiciones financieras no siguen flexibilizándose o lo que es peor si llegaran a endurecerse debido a un aumento de tasas, lo que por otro lado podría debilitar el ingreso de fondos hoy volcados al Real Estate por el bajo rendimiento de las mismas.


Fuente: The Economist - ReporteInmobiliario.com



© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005, Lunes 20 de Junio de 2005.

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