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¿Por qué sube en el mundo el precio de los inmuebles?

El protagonismo de las inversiones en real estate y el incesante aumento de valores de concreción de las operaciones, son analizados en este informe, en busca de una explicación de sus causas por el Arq. Damián Tabakman.



El aumento de los valores de los inmuebles es un fenómeno global de los últimos años que no deja de sorprender a inversores, analistas y al público en general. Aquí nos llamó la atención el rebote de valores de los departamentos ubicados en las mejores zonas de Buenos Aires después de la profunda crisis que vivimos. De hecho, al poco tiempo de ver los saqueos a los supermercados del Gran Buenos Aires, el desfile de presidentes, la brutal caída del PBI, la devaluación, la pesificacion asimétrica y la desocupación récord, hoy tenemos precios equivalentes a los de la década del noventa, y en ciertos segmentos, valores superiores.

Los analistas locales ensayan diversas teorías para explicar el fenómeno: la desconfianza en los bancos internacionales más prestigiosos del mundo, que aquí no honraron sus depósitos, hizo que los ahorros de la gente ya no volvieran a las entidades financieras. Luego, la caída de las tasas internacionales y la falta de otras opciones de inversión seguras y rentables, después de experiencias desalentadoras como la burbuja de Internet y los bonos basura, hizo que privilegiáramos inversiones más seguras, como el ladrillo. Ello aumentó la demanda y en consecuencia los precios.

Pero lo cierto es que si ampliamos la perspectiva de análisis, rápidamente detectamos que el fenómeno es global, independientemente de las cuestiones coyunturales, propias de estas tierras, que acabamos de mencionar. En verdad, los valores de los inmuebles se han incrementado a ritmos increíbles en los últimos cinco años, en Europa y en los Estados Unidos. En promedio, se puede hablar de aumentos del 100% en el último lustro, y ya se teme que estemos frente a una burbuja de alcance global.

Las explicaciones allí son otras, aunque también van de la mano de un entorno de tasas de interés bajas, que generan un fuerte aliciente al endeudamiento para adquirir propiedades, tanto para aquellos que verdaderamente las necesitan, como para los que lo hacen como opción de inversión frente a la misma incertidumbre que generan las alternativas más inseguras. Así, la demanda crece y en consecuencia los precios también.

Un fenómeno local y también global

Para entender mejor el fenómeno descripto, es interesante ver las diferencias entre nuestra economía y la de esos países, sin perjuicio de lo cual el comportamiento de los valores de los inmuebles parece haber sido equivalente. Una cuestión estructural es la falta de créditos hipotecarios que aun aquí tenemos, al menos de manera generalizada para todo el público. En nuestro país, la gente compra las propiedades de contado, mientras que en el mundo, solo pone una parte menor en efectivo, y el resto proviene de hipotecas.

Pero lo cierto es que los créditos inmobiliarios se fondean con el mismo ahorro de la gente, con sus aportes para la jubilación, para los seguros de retiro o de vida. La diferencia, desde el punto de vista del sistema en su conjunto, no es tan profunda. Aquí el proceso está claramente desintermediado y los ahorros van del inversor directamente al vendedor de la unidad. En los países desarrollados, los recursos de largo plazo van a los Fondos de Pensión, que en los últimos años han privilegiado las inversiones en títulos securitizados, que a su vez tienen por detrás hipotecas residenciales.

En ambas coyunturas, la local y la que encontramos en Estados Unidos y en Europa, en la actualidad hay un enorme volumen de recursos arrojados al real estate, que alientan la compra de propiedades. Cabe preguntarse entonces cómo es la dinámica de nuestro sector, y cual es el verdadero impacto de este fenómeno sobre los precios.

La realidad es que en la cultura occidental actual, con diferencias locales relativas, en general el 10% de las familias cambian de vivienda anualmente por requerimientos objetivos tales como la creación de nuevos matrimonios, divorcios, nacimientos que generan la necesidad de unidades de mayor tamaño, decesos, etc. Como la vivienda es un bien durable, de muy larga vida útil, esta demanda básica genera normalmente un reacomodamiento en la ocupación de las viviendas existentes.

En efecto, los que se casan adquieren unidades pequeñas, que dejan los que tienen varios hijos para ir a otras más grandes, que a su vez venden los más viejos para volver a residencias adecuadas a sus necesidades, una vez que sus hijos se independizaron. Pero también es un hecho demostrable que el stock existente normalmente no alcanza, básicamente en razón del crecimiento demográfico, y deben edificarse nuevas viviendas para atender en promedio al 10 o 20% de las adquisiciones anuales.

Qué sucede cuando se altera el equilibrio

Cabe preguntarnos qué sucede cuando se le introduce a la dinámica de equilibrio de mercado, un componente adicional externo relevante, como puede ser la propensión a comprar más unidades de vivienda de las que objetivamente la demanda demográfica conlleva, tal como está ocurriendo a nivel global en la actualidad.

En primer lugar, hay que destacar la importancia relativa del fenómeno. Lo cierto es que no se percibe un incremento inusual en la cantidad de transacciones inmobiliarias que anualmente se registran. Quizás haya un aumento del 20 o del 30% en total, por cuanto la gente tiene alocados sus ahorros en ciertos activos y pasa algunos al real estate tan pronto como empieza a percibirlo como algo atractivo.

Sin embargo, ese aumento de demanda tiene un enorme impacto sobre todo el sector porque en general viene de la mano de una reticencia de la gente a vender los inmuebles que tienen, a menos que el precio suba. En consecuencia, ambos fenómenos se potencian: mayor demanda y menor oferta. Rápidamente ello impulsa a los desarrollistas a encarar nuevos proyectos, toda vez que el precio de venta sube por encima de los costos. Consecuentemente la proporción histórica de transacciones de unidades nuevas respecto de las totales, se distorsiona.

En lugares con una muy fuerte dinámica inmobiliaria, como Madrid o Miami por ejemplo, ese porcentaje puede llegar al 30%, o incluso a veces más. De ese modo, el precio de los inmuebles sube, basado no solo en las operaciones que se concretan, sino también, y muy especialmente, en las que no se hacen, que son la mayoría. Así es como se instala un valor creciente de los inmuebles en la mente de cada propietario.

¿Es sustentable este fenómeno?

No hay ninguna duda que el mercado inmobiliario, como cualquier otro mercado, es cíclico. La pregunta del millón es en qué momento del ciclo estamos, si al inicio, promediándolo, o en su declive. Ya lleva varios años la tendencia actual, pero no hay ningún manual que vaticine con certeza si debe durar una década, media o varias. El hecho de ver artículos en los diarios que reflejan preocupaciones al respecto, como hoy tenemos en toda la prensa mundial, no es señal de nada que tenga fundamentos técnicos.

La propensión a invertir en activos inmobiliarios que hoy se percibe es la verdadera explicación de fondo, por las múltiples razones que se pueden encontrar, desde el nivel de las tasas de interés a la inseguridad de los instrumentos alternativos de inversión. Hay que estar muy atento a eso: cuando veamos que esta propensión se debilita, es porque la tendencia cambiará. Difícil es predecir cuando ello va a suceder, pero siempre se ha dicho: los árboles no crecen hasta el cielo, y el valor de los activos tampoco. Y eso es ley, como la ley de la gravedad.

Arq. Damián Tabakman*
damiantabakman@fibertel.com.ar


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005, Lunes 27 de Junio de 2005.

(*) Autor: Arq. Damián Tabakman, consultor de empresas desarrollistas e inmobiliarias. Ex gerente de negocios inmobiliarios de Banco Comafi y ex gerente de consultoría de RED S.A. Master en Finanzas, Profesor del postgrado de real estate de la Universidad de San Andrés y asesor de ReporteInmobiliario.com




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