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Desarrollo & Inversión inmobiliaria 2005

Bajo este título y con el lema “Compartiendo ideas y experiencias” se desarrolló el pasado 16 de junio un evento convocado por Ernst & Young en el cual los expositores brindaron detalles e ideas interesantes y también juicios polémicos sobre la actualidad del real estate.



El interés que despierta actualmente el Real Estate, se vió reflejado en la presencia de una audiencia no menor a los 300 asistentes, compuesta por integrantes de los distintos sectores involucrados en la cadena de valor de los bienes raíces, pero representado en mayor número por desarrollistas e inversores, protagonistas, hoy, de buena parte de la actividad inmobiliaria-constructiva en el escenario de nuestro país.

Un preciso diagnóstico de la situación actual del mercado, a cargo del Lic. Miguel Pato responsable de la división Real Estate de Ernst & Young, abrió la jornada. “Se achicó el mapa de la oferta, pero se expandió el mapa de la demanda”, en alusión a la concentración de desarrollos sólo en determinados sectores y al crecimiento de la demanda fuera de lo zonal o regional y en la cual comienza a terciar también la extranjera, fue una de las certeras frases con que caracterizó Pato al actual escenario, para dar lugar luego a la participación del próximo panel integrado por funcionarios públicos del gobierno de la ciudad de Buenos Aires.

La Arq. Margarita Charriere, secretaria de planeamiento urbano del gobierno de la ciudad, resaltó la necesidad de atender al desequilibrio urbano entre el norte y el sur de la urbe, mediante el planeamiento y acciones concretas a poner en práctica por parte del gobierno. En este sentido remarcó, entre otras cosas, la puesta en valor del borde del Riachuelo, la necesidad de atención al desborde de carga generado en áreas del Sur para lo cual el GCBA se encuentra realizando gestiones con otras jurisdicciones competentes con el fin de crear un área de logística en tierras del Mercado Central. La arq. Charriere anunció el pronto envió del proyecto de modificación al código de planeamiento urbano que posibilitará un tratamiento especial para los inmuebles construidos con anterioridad a 1977, año de entrada en vigencia del actual código.(ver proyecto completo)

El arq. Lopatin, profesional de vasta trayectoria en el ámbito privado continuó la exposición, ahora desde su nuevo rol de funcionario del gobierno de la ciudad. El rescate del carácter barrial y la vivencia del espacio público, como piezas fundamentales para la recomposición de una estructura de ciudad en donde prevalezcan los usos mixtos, son algunos de los postulados en los que se apoya su gestión. Como ejemplo, Lopatin se refirió puntualmente al barrio de Barracas, donde la secretaría a su cargo está llevando adelante una serie de iniciativas, destacando la calidad de los edificios existentes en el mismo aptos para refuncionalizaciones y sus excelentes condiciones de ubicación relativa que lo hacen la extensión natural del área central.
Más allá de algunas acciones puntuales señaladas por el arq. Lopatin, vale destacar la intención puesta de manifiesto por el secretario del gobierno, de abrir la puerta de su secretaría a los privados para una interlocución directa, con la firme intención de “ponerse al lado del desarrollista” y “no interferir” “no poner palos en la rueda y facilitar” los proyectos de nuevos desarrollos.

EL TURNO DE LOS DESARROLLISTAS

Tres desarrollistas. Tres estrategias de negocios. Caminos diferentes pero con una pasión común : el desarrollo inmobiliario.
Más allá de la exposición particular que le cupo a cada uno de ellos, cabe rescatar el valor común que anima el espíritu desarrollador: los tres en la crisis del 2001/2002 se preguntaron “ahora como seguimos?” pero siempre con la firme intención de continuar y nunca de abandonar.
Quienes conocen realmente el negocio desde adentro habiéndolo disfrutado pero también padecido, saben que llevar adelante un emprendimiento constructivo trae aparejado la exposición a un riesgo muchas veces terminal ya que depara el manejo de una enorme trama de cuestiones económicas, legales, financieras, de diseño, técnicas, de manejo de costos, de organización de personal, de tareas, de tiempos, de marketing, de comercialización, etc., etc., Es así que se requiere entonces para llevar al terreno de la acción un proyecto constructivo, una alta dosis de racionalidad en el estudio, pero más importante aún es la fuerte convicción emprendedora que anima a quienes son capaces de materializarlo y, que desafía en muchos casos lo que lo analítico o racional recomendaría como aconsejable, sobre todo en el particular escenario de nuestro país.

Para llevar adelante esta vocación desarrollista en el caso de Eurofin se optó por apuntar en forma inequívoca al ABC1 nacional y a la demanda internacional, en función de una estrategia inversa que al decir de Issel Kiperszmid, directivo de la desarrolladora se basó en “ver que se consume y llevarlo al mercado inmobiliario”. 80 millones de euros se invertirán en plasmar el producto derivado de esta estrategia: Las Torres Renoir, en Puerto Madero.

Explorar nuevos mercados conviviendo con el nacional, fue la salida que encontró el grupo desarrollador G&D para continuar en un principio con la actividad y luego ampliarla y diversificarla. Daniel Mintzer, directivo de la firma, explicó los proyectos que en estos momentos la firma se encuentra desarrollando en Miami y en Buenos Aires.
A nivel local se destacan los proyectos de dos torres, “Torre Esmeralda” y “Palermo 1”. La primera de ellas enclavada en un sector de Palermo SOHO cuenta con 74 unidades vendidas del total de 110 que componen el edificio. El precio promedio de venta de los departamentos ya colocados fue de U$S/m2 1268, solicitando actualmente U$S/m2 1700 por las unidades que quedan vacantes.
En “Palermo 1”, de reciente lanzamiento, de las 180 unidades del edificio fueron vendidas 40 a un valor promedio de U$S/m2 1447, con un valor de cotización medio de U$S/m2 1500 para las que se encuentran aún disponibles.
A la diversificación de mercados, adoptada como estrategia general, podría sumarse como caracterización local, la elección de ubicaciones buenas, pero no premium, cercanas al centro de zonas en auge como lo es Palermo SOHO y ampliar el espectro de la demanda mediante la diversificación de la composición ambiental de unidades pero en edificios que cuentan también con amenities y seguridad y la firma del estudio Lier-Tonconogy.

Diferenciación por zona y producto, parecería ser el sello de la desarrolladora Baresa S.A., por la exposición de su directivo el Arq. Jorge Gonzalez.
La empresa responsable de los Lofts de Darwin que allá por el año 1989 significaron un éxito de comercialización al venderse todas las unidades en el término de un mes, y también del Palacio Alcorta, sigue empeñada en trocar de función edificios industriales adaptándolos para usos residenciales como una de las patas en que basa su estrategia actual.
El aprovechamiento de un activo inmobiliario ya construido, que reduce parte de los costos de obra y los tiempos de exposición, conjugado a la puesta en valor de las áreas comunes con muy buenas terminaciones y amenities y la entrega de unidades para ser finalizadas en cuanto a sus terminaciones se trata por el comprador, permite a decir de Gonzalez, obtener un producto diferencial a muy buen precio final.
Esta es la línea de acción llevada adelante por Baresa para su proyecto “Barracas Central” en el que se refuncionalizó un antiguo edificio industrial en residencial, concretándose la venta del 60 % de sus unidades a una demanda “no convencional” y “a una buena parte de extranjeros” a sólo dos meses de su lanzamiento. El Talar de Florida, el otro proyecto explicado por el orador, localizado en el partido de Vicente Lopez y pensado según el arq. Gonzalez, para un usuario final de gente joven, fue vendido casi en su totalidad en sólo dos meses. Julio Gonzalez, destacó también el rol fundamental que juega la interrelación directa establecida con los municipios para llevar adelante proyectos como los de Barracas Central y Florida, asignándole un rol de suma importancia a los Centros de Gestión y participación como fuente de captación de las necesidades del barrio, para el caso puntual de la ciudad de Bs. As.

Paso seguido pudimos presenciar un muy consistente análisis y una sólida exposición por parte de Pablo De Gregorio directivo de Ernst & Young, acerca de las variables que inciden en el negocio inmobiliario y la necesidad de su cuidada interpretación para la estructuración acertada del mismo, precedió a lo que sería la controvertida participación del Dr. Feletti, secretario de infraestructura del gobierno de la ciudad y ex presidente del Banco de la Ciudad de Bs. As.

La referencia por parte del funcionario público a “regular la renta inmobiliaria”, dejó helado al auditorio y con el sinsabor de un mensaje cuando menos ambiguo y contradictorio que llamó por un lado a la convergencia entre el sector público y privado pero que por otro dejó entrever cierto afán intervencionista no del todo claro al deslizar la posibilidad de establecer instrumentos impositivos y regulatorios sobre lo que consideró un “sobredimensionamiento de la renta inmobiliaria” y “una presión tributaria sobre la renta inmobiliaria actual, muy baja” en relación a otras ciudades del mundo.
El llamado a reconvenir la agenda del sector publico y privado y la autocrítica del Secretario de infraestructura “por no generar la suficiente discusión y debate con el sector privado” quedaron desdibujados ante la percepción del auditorio del interés regulatorio que también quedó de manifiesto en su discurso.

El seminario culminó con la exposición del Ing. Federico Colombo, nuevo miembro de la consultora organizadora del evento , que expuso sobre algunos de los principales factores que atentan contra la rentabilidad del negocio inmobiliario, y la disertación sobre la evolución de los costos de construcción por parte de Ricardo Sobral de Bovis Lend Lease.

Sin duda, la organización de este tipo de eventos y jornadas, resulta saludable, cuando se hace seria y profesionalmente como en este caso, ya que brinda al participante el marco propicio para conocer de forma transparente opiniones, diagnósticos, iniciativas y posturas ideológicas que quedan de manifiesto a través de la exposición pública de sus protagonistas.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005, Lunes 20 de Junio de 2005.

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