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Nuevo derecho real

Cómo funcionaría la “Ley de Propiedad Urbana Especial”?
Un comentario acerca del proyecto de Ley de Propiedad Urbana Especial para Countries, Bº Cerrados o similares aportado por especialistas del sector.



Dentro del Congreso de la Nación se encuentra este proyecto de ley nacional que entiende sobre el régimen jurídico aplicable a todo tipo de urbanizaciones especiales, entre ellos clubes de campo, barrios cerrados, etc.
La legislación actual no posee una normativa específica para estas urbanizaciones que tienen características propias. Este proyecto de ley nacional pretende subsanar este vacío legal adecuándose a la realidad imperante que es la propagación de estas urbanizaciones en todo el país. En la actualidad existen distintas opiniones sobre el régimen legal y municipal aplicable a éstas urbanizaciones, algunas se encuentran sometidas a la ley 13.512 (Propiedad Horizontal), otras se venden como lotes y el comprador además adquiere una acción de la sociedad que administra las partes comunes.
A este proyecto de ley se lo considera como norma complementaria de aplicación analógica a las situaciones existentes. Ya que opcionalmente en las urbanizaciones especiales que estuvieren organizadas bajo el régimen de la ley 13.512 y que no estuviesen totalmente construídas las unidades, podrán adaptarse a ésta ley, mediante resolución tomada en asamblea de consorcio con una mayoría de copropietarios del 51% del porcentual de dominio de los bienes comunes.
Su fuente ha sido sin lugar a dudas, la ley de propiedad horizontal 13.512 y su jurisprudencia, innovando en cuanto a la regulación sobre la personalidad y capacidad del Complejo Urbanístico y haciendo suyos temas como la liquidación y cobro de expensas, el régimen de asambleas, votación y quorum, las partes exclusivas y comunes, las obligaciones de los copropietarios, etc.
Este proyecto de ley establece la creación de un nuevo derecho real: El derecho real de propiedad urbana especial. Este derecho confiere a su titular las facultades de usar, gozar y disponer de un inmueble propio y de las partes o cosas comunes que le son accesorias. Se aplica a las urbanizaciones, ya sean urbanas, suburbanas o rurales en las que: a) una parte esté conformada por parcelas, que la ley denomina unidades particulares, las que podrán o no estar contruídas, serán destinadas a vivienda, serán funcionalmente independientes entre sí y tendrán salida indirecta a la vía pública y/o aguas navegables; b) la parte restante se destine a espacios comunes, y c) la propiedad sea exclusiva sobre las unidades particulares y común a título de condominio de indivisión forzosa perpetua sobre los sectores comunes, formando un todo inescindible.
Su afectación al régimen de esta ley se hará mediante escritura pública, materializándose así el Reglamento Urbanístico el que se inscribirá en el Registro de la Propiedad Inmueble respectivo.
Se establece como partes necesariamente comunes: las vías de acceso y comunicación, el cerramiento perimetral, las instalaciones de redes de servicios comunes, las instalaciones deportivas, recreativas y serviciales. Se establece como partes necesariamente propias: el terreno de las unidades particulares y sus contrucciones.
El Complejo Urbanístico se integra por los propietarios de las unidades particulares y se considera persona jurídica sin fines de lucro, y se expresará a través de la Asamblea de Propietarios y el Consejo de Administración. Asimismo se establece la composición del patrimonio del Complejo Urbanístico y su capacidad.
Se marcan las responsabilidades de los copropietarios, en cuanto al cumplimiento del Reglamento Urbanístico, a la conservación de su unidad, al pago de las expensas y al destino y uso de su unidad, respondiendo mancomunadamente por las deudas del Complejo Urbanístico en relación con su porcentual.
Se preveé la forma del uso y goce de los espacios comunes destinados a deporte, recreación y servicios.
Se establece que la administración del Complejo Urbanístico estará a cargo de un Consejo de Administración. Y crea un Consejo de Disciplina para ejercer el poder disciplinario sobre los copropietarios y los usuarios del Complejo.
Establece también el derecho de preferencia para la compra de unidades particulares por parte del Complejo Urbanístico o de los demás copropietarios, expresando que el Reglamento podrá prever limitaciones pero no impedir la transmisión y consiguiente adquisición de unidades particulares. En este punto notamos que al darle un derecho de preferencia al Complejo Urbanístico o a los demás copropietarios, se están vulnerando derechos individuales y constitucionales, restringiendo los derechos de las personas, ya que el dominio se encontraría sometido a la voluntad y a la acción de otras personas (art. 2506 C.C.) y además colisiona con todas las facultades que otorga al propietario el art. 2515 C.C. Por ejemplo: Si poseo una unidad particular dentro de un Complejo Urbanístico y deseo vendérsela a mi hermano, aparentemente se produciría una licitación donde se incluirían al Complejo Urbanístico y a los demás copropietarios y esto podría hacer desvirtuar mi decisión. Por estas razones pensamos que el artículo 19 que prevé el derecho de preferencia debe ser reformulado y su reglamentación debería redactarse muy cuidadosamente. Llegamos a la conclusión que sería importante su sanción para ordenar la situación legal de las urbanizaciones especiales, y su similitud con la ley 13.512, si bien más extenso y reglamentario, hace que este proyecto de ley nos parezca familiar.


Escribanos: Andrea V. Temporetti - Horacio A. Wuille-Bille
andrea@escribanatemporetti.com

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2004, Lunes 20 de Junio de 2005.



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