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La suba de precios es un fenómeno internacional

La baja en las tasas de interés impulsó una escalada de compras especulativas. Las mayores alzas se registran en ciudades elegidas por los ricos para vivir, por negocios o eventos culturales.



NUEVA YORK.- El mercado inmobiliario en California puede parecer un caso de "sobrecalentada exuberancia irracional" de las que se describen en los libros de texto, pero, entonces, ¿cómo se explica el caso de España?
Los precios de las viviendas en ese país han aumentado un 130% desde 1997, el doble de lo que lo hizo en los Estados Unidos. En estos días, el vértigo de las cotizaciones de las viviendas es más que una condición local o nacional. Es un fenómeno mundial.
La estampida en los valores inmobiliarios estadounidenses en estos años es nada comparada con la carrera de los precios en países como Francia, España, Gran Bretaña, Irlanda, Suecia y Australia, aunque los mercados en Australia y en Gran Bretaña se han moderado el año pasado.
Los departamentos de dos ambientes, que cuestan millones de dólares, no son solamente un patrón de Nueva York sino también de Londres, París y Hong Kong. En Nueva Zelanda, los precios de la vivienda se incrementaron más del 16% entre 2003 y 2004. En Irlanda, aumentaron más del 10% en el mismo período. El aumento en los precios es inquietante porque la estampida inmobiliaria internacional es un subproducto de la globalización. Una casa en un lote de tierra es el más local de los activos. Pero los mercados financieros que hacen posible que la gente tome préstamos para comprar una casa o especular cada vez son más abiertos, internacionales y están relacionados entre sí.
Las políticas vinculadas con las tasas de interés en el mundo industrializado tienden a moverse en forma estandarizada, generalmente impulsadas por los Estados Unidos. Una creciente comunidad de profesionales adinerados en el mundo ahora compra casas como segunda propiedad e invierte en viviendas en el exterior.

DECISIÓN POLÍTICA

La escalada global en los precios de las viviendas responde a una decisión consciente de los bancos centrales del mundo, encabezados por la Reserva Federal (Fed). Y fue desarrollada por buenas razones. Enfrentada con un mercado accionario en baja y con el colapso de la burbuja de la alta tecnología, la Fed recortó las tasas de interés abruptamente en 2000 para tratar de limitar el daño a la economía de los Estados Unidos y a sus socios comerciales.
Otros bancos centrales, como el Banco Central Europeo, rápidamente siguieron el camino de la Fed. Un gasto más elevado del gobierno y recortes impositivos también formaron parte de la fórmula.
Los créditos baratos en todo el mundo alimentaron el mercado inmobiliario, tornando menos costosos los pagos de las hipotecas. Los propietarios de viviendas refinanciaron sus hipotecas a tasas más bajas, y los ahorros fueron derivados al gasto del consumidor.
"La Fed y otros bancos centrales fomentaron esta estampida de manera que la riqueza perdida en el mercado accionario fue reemplazada por los bienes raíces", manifestó John Llewellyn, el principal economista mundial de Lehman Brothers, en Londres. "Y la estampida en el precio de las viviendas ha estimulado la demanda en el ámbito mundial", añadió.

CIUDADES PARÁSITAS

La mayor alza en los precios de la vivienda, durante la globalización, se ha dado en lo que los economistas urbanos denominan "ciudades parásitas". Son los lugares donde la gente adinerada del mundo desea vivir o desea visitar regularmente por negocios o por eventos culturales, como por ejemplo, Londres, París, Nueva York, Boston, Shanghai, San Francisco, Miami, Sydney y Vancouver.
La pregunta que surge, sin respuesta, para la economía mundial es si la escalada en los precios inmobiliarios se moderará en forma ordenada en los próximos años o si terminará en un colapso.
El camino preferido sería que las tasas de interés aumentaran firme pero moderadamente, retrasando el paso de los incrementos en los precios de las viviendas y forzando a los consumidores a ahorrar más.
Esto es lo que la Reserva Federal y algunos otros bancos centrales, como el Banco de Inglaterra y el Banco de la Reserva de Australia han tratado de hacer.
Pero el Banco Central Europeo está contemplando la posibilidad de poner en marcha una reducción, no un aumento, de las tasas de interés. Está más preocupado por el lento crecimiento económico, especialmente de las grandes economías como la de Alemania (donde los precios de las viviendas no están subiendo hasta las nubes) que por las economías más pequeñas y calientes como la de España.
En un informe recientemente publicado, Thomas Helbling, economista del Fondo Monetario Internacional, estudió 75 ciclos vinculados con el precio de las viviendas en 14 países industrializados, desde 1970 hasta 2002.
Helbling descubrió que a no todas las estampidas les seguía un colapso, pero sí que, con frecuencia, dichas estampidas son signos de un posible problema.
De manera que la aplicación del estándar histórico de Helbling (vinculado con las estampidas en los precios) a los mercados inmobiliarios de la actualidad sirve para ponerse nervioso.
Todos estos países deben de estar mirando ansiosamente hacia Gran Bretaña y Australia, donde los precios han alcanzado un pico, y la pregunta es si experimentarán un colapso.
La historia, por supuesto, enseña que tarde o temprano la gravedad económica retornará a los precios de las viviendas, ya sea gradual o rápidamente, y aterrizará suavemente o fundiéndose.

Steve Lohr, The New York Times - Portal Miami



© ReporteInmobiliario.com, Junio 2005.

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