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Financiación y reajuste de precios

Sostener y alentar demanda mediante herramientas de financiación e instrumentar mecanismos adecuados que contemplen reajustes de precios son temas convergentes en el análisis hacia el futuro del mercado de la vivienda en la Argentina.
Los temas fueron abordados en el V Foro de vivienda y tecnología desarrollado dentro del marco de la exposición Batimat-Expovivienda 2005. Resumen de los aspectos más relevantes de las exposiciones.



Un fuerte incremento en la colocación de créditos hipotecarios, con apuestas al crecimiento de los montos destinados a ese fin, la enunciación de otros mecanismos posibles de financiación y la explicación de herramientas legales para fundamentar reajustes de precios en la contratación privada fueron los detalles más salientes de las exposiciones del foro organizado por la Asociación de Empresarios de la Vivienda dentro del marco de la exposición Batimat-Expovivienda.

Bregar por una vivienda digna accesible a la mayoria de la población a través de esquemas de financiación que subsidien la demanda fueron expresiones repetidas por la mayoría de los panelistas de la primera jornada. El encargado de lanzarlas al ruedo en primera instancia fue el Ing. Ezquerro, presidente de la asociación organizadora el cual inauguró el foro y expuso brevemente un esquema propuesto por la asociación en el cual el sector público participe activamente con un porcentaje estimativo del 40 % de la financiación del valor de la vivienda, otro 40 % financiado mediante Bancos comerciales y el saldo restante aportado mediante fondos propios del adquirente. Aclaró Ezquerro que la distribución porcentual era estimativa y que la intervención de fondos públicos deberían ponerse en juego con el fin de que la cuota a abonar quede al alcance del ingreso de la demanda.
Paso seguido el Lic. Eduardo Sposito, puso de manifiesto coincidencias existentes entre las crisis sufridas por Argentina y México y la forma en que este último país superó el impacto que produjo esa crisis en el mercado de la vivienda. El disertante, general manager de Bovis Lend Lease, explicó de que manera México duplicó la cantidad de viviendas construidas en 8 años, apoyado en un modelo de subsidio de demanda apuntalado por la creación del organismo estatal Infonavit que brindó el adecuado marco de seguridad jurídica y de calidad para las construcciones.

El Lic. Massaro introdujo luego a la audiencia en la realidad actual de créditos hipotecarios mediante la radiografía del tomador de créditos hipotecarios del Banco Rio. Del estudio expuesto surge que la edad promedio del tomador de créditos es de 38 años con un sueldo de $ 3.579 y en el 51 % de los casos cuenta con estudios universitarios. El Gerente de Productos del Banco Rio remarcó el fuerte crecimiento experimentado a partir de febrero del corriente año en la colocación de créditos, cuestión en la cual coincidirían con posterioridad sus colegas banqueros del panel. El Banco Rio tiene previsto colocar 400 millones de pesos en hipotecas y 50 millones en la financiación de proyectos, previendo incrementar en un 50 % estos montos para el año 2006 con 600 y 100 millones respectivamente. Por otra parte el Lic. Massaro adelantó que próximamente el Banco Rio emitirá una serie de Cédulas hipotecarias, siguiendo el camino inaugurado en este sentido por el Banco Hipotecario, quien recientemente lanzó una nueva emisión.

Fijar para la construcción una verdadera política como industria fue el desafío propuesto por el Lic. Di Gregorio socio de Ernst & Young. Los datos comparativos con la industria automotriz que ilustraron la exposición, avalan con creces la pretensión. Mientras la industria de la construcción tiene una participación del 8,5 % del PBI con 249.597 puestos de trabajo registrados, la de automóviles participa con un 3,54 % del PBI y 58.900 empleos. “Hay que hacer que la plata fluya de donde está a donde se necesita” afirmó el Licenciado, contando la experiencia de un fideicomiso recientemente cerrado el 25 de mayo en México con inversores estadounidenses que financiarán viviendas sociales en México.

Como parte del segundo panel, la presidenta del Banco Hipotecario, mostró un panorama comparativo sobre la evolución del crédito hipotecario actual y el existente previo a la crisis del 2001. Mientras que el monto promedio durante la etapa previa a la devaluación era de 40.000 $ y el financiamiento promedio alcanzaba al 70 % del valor del inmueble hoy se requiere en promedio $ 65.000 pero para financiar, también en promedio un 35 % del valor total del inmueble. La licenciada Lifsic de Estol, señaló que el BH se había planteado un objetivo de colocación de 150 millones para el corriente año, pero que el mismo va a ser superado. Asimismo remarco que su entidad se encuentra abocada al desarrollo del canal inmobiliario como canal indirecto de colocación de su oferta crediticia.

Haciendo mención a la brecha entre ingresos medios y valores inmobiliarios, el Lic. Hecker Presidente del Banco Ciudad, inició su exposición para adentrarse luego en detalles sobre la evolución de la construcción y de los creditos hipotecarios desde mediados de la década del 90 hasta la actualidad. Según el titular del Banco Ciudad de los créditos otorgados por su entidad en lo que va del 2005 el 70 % está destinado a financiar la compra de la primera vivienda. Como dato interesante que ilustra sobre lo que parece afirmarse como una tendencia de crecimiento común a toda la banca activa en hipotecarios, enunció que en 2003 el Banco otorgaba cuatro hipotecarios por mes, en 2004 se colocaron 2000 y en lo que va del corriente año ya se llevan instrumentadas 1242 financiaciones hipotecarias. Por otra parte afirmó que el 80 % de los créditos otorgados se canalizaron hacia tomadores con ingresos familiares menores a los $ 3.000.

Acto seguido, el Lic. Seltzer, titular del Insituto de la vivienda del la Ciudad de Bs. As., destacó las función del Instituto a su cargo es “dar solución al derecho constitucional de vivienda” siendo objetivos del IVC, promocionar la demanda y estimular la oferta de vivienda.
Según el funcionario público, la ciudad de Bs. As., sufre un déficit de viviendas del órden de las 86.000. “La población de las Villas de emergencia se duplico en diez años” afirmó el ingeniero, dato relevante que marca la precarización de las condiciones de habitabilidad por parte de un sector de los habitantes de la ciudad. No obstante señaló Seltzer que uno de los principales programas del Instituto a su cargo es justamente el destinado a la radicación, integración y transformación de Villas, aclarando además, que no se van a trasladar villas sino a proceder a su urbanización. A traves del IVC, actualmente se encuentran en ejecución 1800 viviendas y en proceso de licitación otras 6000. El ing. Seltzer por otra parte, remarcó la importancia del plan Vivienda Porteña, estimando para alrededor del próximo 20 de junio la inauguración del Showroom, que forma parte del programa (Ver nota RI.com: informe completo características Plan Vivienda Porteña) . En el panel se adelantó que próximamente el Banco Hipotecario se sumaría también al plan de vivienda porteña.

Vale resaltar que planes del tipo del de Vivienda Porteña, son una muestra de la interacción deseable y posible que puede darse entre el ámbito público y privado.
Sin duda, si bien la financiación no es la deseable para que alcance a la mayor cantidad de sectores asalariados, no puede negarse que se han registrado importantes avances y que estos han generado por lo reafirmado por los representantes de la banca un importante flujo de demanda de crédito. No sería por otra parte, desatinado proyectar que de continuarse en esa senda y con las condiciones actuales de plaza el volumen de crédito hipotecario seguirá aumentando apuntalando cada vez más operaciones.

REAJUSTE DE PRECIOS
La segunda jornada del Foro concentró oradores en torno del tema “El Reajuste de Precios en la Contratación Privada”.
En este caso el Arq. Marolda actuando como moderador explicitó el alcance de la temática a abordar desde el marco técnico jurídico específico y desde la óptica del desarrollador y constructor.

El Dr. Ymas Cossio, inauguró el tema, desde la visión legal. Explicó que en el ámbito de la obra pública la redeterminación de precios de precios está contemplada y reglada (Dec. 1312/93) mientras que en el ámbito privado no lo está. No obstante en su opinión desde el punto de vista legal y en virtud del principio de libertad contractual se podría establecer también la redeterminación de precios en los contratos privados.

En el mismo sentido se expresó el Dr. Crivelli, afirmando la posibilidad de establecer un sistema periódico de redefinición en base a reglas precisas y predeterminadas, sujeto a un análisis de precios con incidencia de los insumos y que permita una actualización hacia el futuro en función de la variación producida. Por otra parte Crivelli, también se refirió a la necesidad de crear un “clima de negocios para el sector inmobiliario”, para lo cual sería menester diseñar elementos y políticas para cambiar algunas reglas del marco actual. Entre ellas propuso el establecimiento de una norma reglamentaria que permita sistemas amplios de redeterminación de precios; cláusulas en la financiación que permitan que cuando hay aumentos de tasas automáticamente se extiendan plazos y por último una definición clara del interés por parte del Estado sobre el mercado de viviendas para la clase media, apoyando mediante desgravaciones a las inversiones de capital en construcción, entre otras cosas. Sobre cláusulas de redeterminación en contratos post-construcción se refirió el Dr. Abatti, siguiente orador del foro, el que manifestó que los jueces mediante sus fallos están tomando una política garantista en la cual no se protege al inversor. El abogado especialista en temas legales ligados al ámbito inmobiliario, expuso las cláusulas a incorporar en contratos de alquiler, algunas de las cuales son aplicables también al leasing inmobiliario.
Establecer una suma global dividida en 36 (mínimo comercial) o 24 cuotas (mínimo residencial no amoblado) escalonadas que contemplen un aumento progresivo, fue uno de los consejos vertidos por el especialista. La posibilidad de fijar alquileres en moneda extranjera, de establecer obligaciones alternativas, de fijar un canon cuotativo (cantidad de $ para adquirir un producto), de introducir variantes que combinen una suma fija y un porcentaje de las ventas en alquileres comerciales, fueron otras de las alternativas explicadas por Abatti, quien aconsejó introducir en los contratos una cláusula de indexación en suspenso.
La promoción del leasing inmobiliario fue resaltada por el expositor, como una de las maneras de posibilitar el acceso a la vivienda para la clase media, mencionando la posibilidad de aplicar las cláusulas ya expuestas a esta operatoria particular, fijando el valor residual a través de la tasación del inmueble al momento de poder ejercer la opción de compra.

El inicio de la visión no legal del reajuste de precios, le cupo al Ing. Tarasido, presidente de la constructora Criba. El Ing. puso de manifiesto cifras concretas de aumentos de los insumos entre enero de 2002 y mayo de 2005. Así, en ese período el cemento aumentó un 168 %, la arena un 271 %, el acero un 310 %, el hormigón elaborado un 179 %, mientras que los ladrillos y el fénolico, incrementaron sus precios en 263 y 197 % respectivamente.
El disertante remarcó la importancia de establecer una relación seria entre el desarrollador y el constructor, estableciendo cláusulas de revisión equitativa de precios habida cuenta del largo plazo que involucra un contrato de construcción que no sólo se circunscribe a la ejecución de la obra en sí misma sino al plazo de garantía posterior a la conclusión de la misma.

“El desarrollador actúa como un fueye entre la construcción y el consumidor final y como tal debe absorber tanto los beneficios como los perjuicios de ese rol” así lo indicó el Ing. Camps, presidente de Argencons, quien prosiguió con su disertación en el foro haciendo una semblanza de la situación actual de mercado, resaltando lo segmentado del mismo direccionado al ABC1, con un nivel de precios similares a los del 1 a 1, con costos de construcción en dólares del orden del 75 % de los previos a la devaluación y con un aumento acelerado de precios de terrenos. Con relación a este último punto, el Ing. Camps refirió que ante el incremento de los precios de la tierra se está dando la situación que algunos lotes están siendo ofrecidos por desarrolladores, los que habiéndolos adquirido para llevar adelante un proyecto juzgan hoy mejor realizarlos a este nivel de valores que llevar adelante la construcción y el desarrollo asumiendo el riesgo que ello implica. Refirió además que en general se vende a precio a fijo, con una importante proporción a pagar antes de la entrega, sin recurrir al crédito intermedio, con fondos propios e incorporando el sistema de preventa. Argencos, la firma de la cual es titular actualmente estructura sus desarrollos mediante fideicomisos al costo ya que si bien “se obtienen menores márgenes son más seguros”, concluyó el ing. Camps, sin antes dejar de advertir sobre la necesidad de explorar nichos de mercado distintos a los habituales en la actualidad.

La voz inmobiliaria la aportó el Sr. Roberto Tizado, presidente de la reconocida firma comercializadora que lleva su apellido como marca. Luego de establecer una breve reseña histórica de momentos del mercado y detalles de financiación y sistemas de actualización que se utilizaron y que según su apreciación terminaron fracasando, rescató como factor principal para el funcionamiento del mismo el contar con un marco y metas estables en el tiempo y rescató como aspectos positivos en ese camino la política monetaria del BCRA y el superávit fiscal obtenido por el gobierno lo que posibilita, entre otras cosas, que el sector público no se financie con recursos tomados del sistema financiero y estos puedan entonces volcarse a la financiación privada.

En suma el Foro concentró un reconocido panel con diversidad de opiniones, pero todas convergentes en su interés por contribuir a mejorar el nivel de actividad y extender y facilitar el acceso de la vivienda a aquellos sectores medios para los cuales hoy es una empresa sumamente difícil de lograr.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005, Lunes 6 de Junio de 2005.

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