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Ingresos y acceso a la vivienda

A casi 3 años y medios de la salida de la convertibilidad, el reacomodamiento de precios relativos producto de la crisis, la devaluación y el corralito financiero, ha configurado un panorama más complejo para cubrir las necesidades de habitación con un salario medio.
Situación actual general y particular por barrios de Capital Federal.



El sueldo promedio para trabajadores registrados en Capital Federal, era a octubre del año pasado de $ 1470, según la SIJP. Esa cifra a marzo del corriente año, actualizada por CVS es de $ 1554. En base a esta remuneración bruta, la más alta en promedio en función de corresponder a los sueldos privados registrados, la cantidad de ingresos anuales que se deben disponer para la compra de una unidad de tres ambientes de unos 60 m2, en un barrio medio de Capital Federal, alcanza los 6,7 años. Esa proporción durante el último año de la convertibilidad era de 3,5 ingresos anuales. Todo esto implica que en la actualidad debe aplicarse el 91 % más de años de salario para la compra de la misma unidad habitacional.

La cuota aproximada para acceder mediante un crédito hipotecario a la compra de una unidad de 3 ambientes en Capital Federal en 2001 insumía el 40 % de un sueldo promedio. Hoy representa el 60 %, aún con las menores tasas actuales. Mientras que en 2001 el 37 % de ese ingreso debía destinarse al alquiler de un departamento de 3 ambientes hoy debe asignarse, cuando menos el 45 %.

El costo de construcción promedio por m2 de obra representaba un 55 % del salario mensual hacia fines del 2001. Hoy equivale a un 90 % del ingreso.

Estos indicadores, revelan el cambio operado con respecto a la posibilidad de acceso a la vivienda, en función del reacomodamiento diferencial de las distintas variables, luego de la devaluación, configurando una nueva realidad sobre la cual se debe operar. No se trata de llorar sobre la leche derramada, sino hacerle frente a esta nueva realidad con el fin de encontrar soluciones viables para mejorar la situación actual de accesibilidad a la vivienda.

El crecimiento de la demanda insatisfecha con su situación habitacional, abre también nuevas posibilidades a la creatividad de los desarrolladores y constructores.

Extender los límites de las zonas para nuevos desarrollos, en busca de un costo más bajo de la tierra. Incursionar en diseños que permitan reducir la relación de áreas comunes con respecto a las propias y bajar el costo de expensas y mantenimiento. Investigar, desarrollar y utilizar sistemas constructivos que posibiliten abaratar costos de construcción e incorporar nuevas herramientas como el leasing o el fideicomiso, son recursos a los cuales la actividad privada puede echar mano para responder a esa insatisfacción de la demanda.

Exenciones impositivas, líneas de financiamiento especiales subsidiadas, mejoras de infraestructura, y cambios normativos, son parte de las herramientas con las que cuenta el Estado para incentivar la venta, los proyectos y construcciones de viviendas cuyo valor final esté más a la mano del salario.

Queda en la órbita de las entidades financieras, la flexibilización y mejora continua de las líneas hipotecarias con el fin de afinar cada vez más la sintonía a esta nueva situación de precios relativos, facilitando por su intermedio el acceso a una mayor demanda vivienda.

Sin duda, la situación es compleja y despierta cada vez mayor atención por parte de la sociedad toda, exigiendo agudeza, profesionalidad y seriedad por parte de todos aquellos que participan de forma activa en el mercado inmobiliario-constructivo y en forma superlativa del poder público.



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© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005, Lunes 16 de Mayo de 2005.



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