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Rosario: El mercado de edificios a estrenar

Los emprendimientos destinados al target medio alto dominan la escena en la ciudad.
La zona ribereña concentra las cotizaciones más altas de la tierra en la localidad. Si bien la cantidad de edificios a estrenar y en construcción es importante, son contados los emprendimientos con alto grado de sofistificación y prestación.



Si analizamos los edificios destinados a un target de consumidor final medio, medio-alto, descubrimos que es el mercado mas activo en los últimos años, encontrando gran cantidad de unidades a estrenar en venta de buena calidad, bien ubicados, pero sólo 5 o 6 con características como para considerarlos top.

Los mismos se ubican en lugares privilegiados, con buenas visuales, la zona elegida es la céntrica ribereña, allí los terrenos cotizan a U$S 500.-/m2 mientras que en el resto del centro el valor solo llega a U$S 250/m2; excepto sobre algunas avenidas donde se manejan valores mas altos. Sobre la franja costera en general los lotes poseen mayor superficie por lo que generalmente se adopta la tipología de edificio en torre con pisos de 200 m2 promedio, de superficie exclusiva.

El mercado para este tipo de edificios es reducido pero seguro, en general se maneja una preventa de un 35% con un tiempo máximo de venta total de 2 años. Los destinatarios son familias jóvenes con varios hijos que priorizan las ubicaciones exclusivas, la seguridad y la cercanía a lugares de trabajo y estudio; quedando en segundo lugar la tendencia a vivir en countries, la cual es relativamente nueva en la ciudad, de todos modos hay que aclarar que de todos los emprendimientos de barrios privados lanzados en los últimos años (cerca de veinte) solo 2 tienen el nivel para el segmento socioeconómico más elevado.

Con respecto a los edificios top a estrenar, se manejan valores de U$S 1000/m2.- muy por debajo de los valores de Bs. As., la incidencia del valor del terreno en estos casos puede llegar a 25%, mientras que en los edificios bien ubicados de categoría, pero sin considerarse ABC1, la incidencia es de 15 a 20% máximo.

En Rosario existen pocas inversiones que no sean con capitales de la ciudad, solo en los últimos meses hubo inversionistas porteños que atraídos por el tan comentado boom rosarino pusieron sus ojos en el mercado inmobiliario de la ciudad. Esperaban tener una mayor rentabilidad que en Buenos Aires, teniendo en cuenta los valores de los terrenos notablemente más bajos, pero al existir un alto costo de construcción y un valor de venta final mas bajo, la ecuación final resultó similar.

En el rubro inmobiliario, el mercado es muy conservador y los inversores rosarinos no arriesgan en edificios top, prefieren unidades destinadas para un segmento más amplio: de 2 o 3 dormitorios, en buenas zonas, con algunas comodidades comunes, donde la rentabilidad del negocio promedia el 15 y el 20% anual.
Estas unidades están destinadas a una franja de la clase media, con un poder adquisitivo apto para acceder a una mínima financiación, un 30 o 40% máximo del valor de la unidad.

El nivel se localiza por debajo de los ABC1, que en general se compran con dinero propio y para uso personal, prácticamente no existe oferta de este tipo de propiedad en alquiler. La tasa de rentabilidad de departamentos usados de 4 dormitorios o más alcanza el 8% anual para alquileres en estos momentos.

Si tomamos como ejemplo la Torre Aquilina, edificio que será la más alta del interior del país y la de mayor nivel de la ciudad, será el único edificio con amenities similares a los que poseen edificios en Bs. As. Con proyecto de Mario R. Álvarez, la torre posee una ubicación privilegiada con visuales hacia el río, el Parque a la Bandera y a la estación Fluvial, tendrá 39 pisos de lujo, contando con gimnasio, quincho, sauna, baño de vapor, piscina cubierta, solarium con jacuzzi de hidromasaje, spa y cocheras con sistema de montavehículos con desplazamiento vertical y estacionamiento automatizado. Este edificio será una excepción, ya que los top de Rosario en general solo cuentan con piscina, quincho y gimnasio. En este edificio que aún no ha empezado a construirse se van a manejar valores de preventa de U$S 1100/1200/m2.-

Las construcciones de calidad con cierto lujo y diseño apuntan en este momento a los amenities para diferenciarse de la oferta existente. Un tema a tener en cuenta es la tendencia en el proyecto de asignar mayor superficie a las áreas sociales, dejando solo lo mínimo para las intimas; con esta distribución quedan fuera de carrera los departamentos usados de mas de 15 años en buenas zonas, en este momento no existe demanda prácticamente para este sector. Existen unidades con muy buena ubicación como puede ser Bv. Oroño, Pellegrini, zona Monumento, que no consiguen venderse dado que se piden valores que rondan los U$S 800.-/m2 ofrecen calidad y ubicación, pero no poseen comodidades comunes ni diseño actualizado, por lo que habría que pensar en remodelaciones que llevarían el valor a los U$S 1000.-, valor requerido en edificios top a estrenar.

Con este panorama, resulta una incógnita aún, saber que ocurrirá con el proyecto de IRSA en la zona del parque Scalabrini Ortiz, donde se inauguró recientemente el Shoping Alto Rosario, todavía no se conoce que tipo de departamentos se construirán y destinados a que sector. Habrá que ver, entonces, en base a las características del emprendimiento, como actuará la demanda en el caso de ser dirigido hacia el ABC1 y de que modo responderá a las condiciones de localización fuera del área céntrica de la ciudad a pesar de los escasos 10´ de distancia que separan al sector del centro de Rosario.

PLANO: ZONIFICACIÓN POR TIPO DE EMPRENDIMIENTOS


ROSA: la franja donde se ubican los edificios "top" - VERDE: avenidas donde se ubican edificios de buena calidad sin llegar a ABC1 - ROJO: ubicación de la torre Aqualina



DIANA BLANK arq.
dianablank@reporteinmobiliario.com

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2004, 25 de Abril de 2005.



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