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Tasaciones con fines de garantía de créditos hipotecarios

El Banco Central de la Republica Argentina, a través de una circular particular, regula entre otras cosas la metodología y formalidad a la cual se deben ajustar las entidades financieras en las tasaciones de viviendas con fines de crédito hipotecario. Resumen de algunos aspectos destacados de la normativa.



El campo de aplicación de la tasación de inmuebles es muy amplio y abarca múltiples facetas y finalidades para las cuales se desea o necesita conocer el valor de un inmueble. Para Argentina, y para el caso particular de aquellas valuaciones solicitadas por entidades financieras con fines hipotecarios rige la Circular 2563 emitida por el Banco Central de la Republica Argentina en su carácter de superintendente de entidades financieras.

La normativa citada es sólo de aplicación obligatoria para entidades financieras, para garantías de créditos hipotecarios para vivienda y siempre y cuando la entidad quiera hacer uso de los beneficios que le otorga el B.C.R.A. para que esas operaciones puedan ser tomadas como garantías preferidas.
Una parte sustancial de la citada circular es la denominada Anexo II “Manual de Tasaciones”. En ella se fijan en forma específica y puntual la metodología de aplicación y los requisitos que los bancos y entidades de crédito deberán solicitar a sus tasadores.

En estos momentos en los cuales comienza a reaparecer y a tomar cierto impulso el crédito hipotecario resulta de interés remarcar algunos aspectos específicamente puntualizados en la circular que resultan interesantes ya que según la misma circular “La tasación es un componente clave en el proceso de otorgamiento de Préstamos Inmobiliarios”

La normativa define que el valor a ser informado será en todos los casos el Valor de mercado del inmueble el que surgirá mediante la utilización del método de propiedades comparables. Definiendo como el valor a informar a aquel “... más probable que obtendría un inmueble en el mercado competitivo y abierto en todas las condiciones necesarias para una venta justa, que es aquella en la que el comprador y el vendedor actúan con prudencia, en forma consciente y suponiendo que el precio no sea afectado por estímulos indebidos. Implícita en esta definición se encuentra la realización de una venta en una fecha especificada y la transmisión del título por parte del vendedor al comprador en condiciones por las que:

1) el comprador y el vendedor, estén típicamente motivados;
2) ambas partes estén bien informadas o bien asesoradas, y cada una actúa según lo que considera su mejor interés;
3) se disponga de un tiempo razonable para su oferta en el mercado inmobiliario;
4) el pago se efectúe al contado o mediante acuerdos financieros comparables con él;
5) el precio represente la contraprestación normal por el bien vendido no afectado por financiación especial o concesiones de venta otorgadas, vinculadas con la venta que no sean los costos que normalmente pagan los vendedores como resultado de los usos y costumbres del mercado.”

La misma circular atribuye tres objetivos fundamentales al proceso de tasación.
“1. Asegurar una evaluación adecuada del valor de mercado de cada propiedad, sobre la base de métodos de tasación e información que contemplen las características de las propiedades.
2. Mantener un sistema de control de calidad que incluya revisiones de cada tasación y verificaciones especiales periódicas, para comprobar las conclusiones de las tasaciones y la homogeneidad de criterios entre los distintos Tasadores.
3. Utilizar el proceso de tasación, especialmente la inspección “in situ” del Tasador, para verificar la información específica de la propiedad proporcionada por el deudor.”

Las razones para que el B.C.R.A., otorgue tal carácter protagónico a la tasación se fundan en las responsabilidades emanadas de su Carta Orgánica, como superintendente de entidades financieras y como encargado de velar por la salud del sistema.

Así mediante esta circular y más precisamente en lo referente a la valuación, el B. C. R. A. impone una metodología y pautas a seguir por los tasadores que tienden a la standarización en la información que deben brindar los informes valuatorios.

Pero aquí es importante destacar algo. Lo que se busca mediante la normativa no es una standarización de precios, de valores y mucho menos del estudio que merece cada inmueble a tasar, como en algunos casos suele malinterpretarse.
La tasación es un proceso de análisis del mercado para cada bien raíz en forma particular, el cual queda reflejado y fundamentado en el informe de tasación y no a la inversa. El llenado de un formulario de valuación, con todos sus items. completos, como simple formalidad, no avala la calidad ni idoneidad de su contenido, este instrumento a lo sumo, facilita su lectura. La profesionalidad, experiencia e idoneidad del tasador y de mecanismos estables de intercambio, control y auditoria con idéntica o superior experiencia e incumbencia en la materia, son los que en definitiva avalan y contribuyen, complementándose, a la consecución de una valuación correcta.

Cabe destacar, nuevamente el hecho de que una entidad ajena al ámbito natural de la práctica de la valuación, rescate a tal punto la relevancia de su figura, como lo indica el siguiente párrafo de la norma. “El rol del Tasador implica mucho más que el simple ofrecimiento de un valor estimado del precio de mercado de la propiedad al Originante. El Tasador suministra importantes datos sobre la propiedad y el mercado, que influyen significativamente en la calidad de los Préstamos Inmobiliarios.”

Conocimiento, experiencia e incumbencias junto con investigación y actualización profesional permanentes, en un marco de independencia y objetividad absolutas, son entonces cualidades que debe reunir el tasador para estar a la altura de los requerimientos del B. C. R. A. y que por otro lado las entidades financieras, en cumplimiento de su responsabilidad como originantes, deben exigirle.

Esta nueva etapa del crédito hipotecario, amerita ser apuntalada por todos los que de alguna manera puedan tener participación en su desenvolvimiento, con el fin de obtener la gestión más eficaz y transparente, colaborando así a su optimización como herramienta fundamental para el acceso a la vivienda de la población.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005, Lunes 11 de Abril de 2005.

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