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Crece el crédito hipotecario por el alza de los alquileres

Los bancos estiran los plazos de financiación, bajan las tasas y exigen menos ingresos.

Fuente: Diario La Nación, nota de tapa día 26/3/2005, colaboración ReporteInmobiliario.com



La fuerte suba en el precio del alquiler de viviendas se convirtió en un impensado aliado de los bancos en la difícil tarea que llevan adelante para recrear el mercado de crédito inmobiliario, pese a la brecha que se abrió entre el valor en dólares de las propiedades (sobre todo en la Capital Federal) y los ingresos aún deteriorados de los asalariados.
Las asociaciones de inquilinos hablan de alzas de precios de hasta el 40% desde mediados de 2004; los consultores inmobiliarios, de subas de entre el 10 y el 30%, según se trate de zonas suburbanas o las urbanas más buscadas, pero más allá de las diferencias, nadie duda del incremento. El encarecimiento fue detectado incluso por los relevamientos oficiales, que muestran que en lo que va del año el aumento de precios promedio en el rubro vivienda y servicios básicos (que incluye alquileres y refacciones) superó la variación promedio del indice de precios al consumidor (IPC): subió el 2,2% en enero y el 2% en febrero, contra el 1,5% y el 1%, respectivamente, del costo de vida, situación que se repetiría este mes.
La mayor preocupación es que los alquileres caros habrían llegado para quedarse por un tiempo, por deficiencias propias de un mercado desbalanceado, según explicó José Rozados, de Reporte Inmobiliario. "El caso típico es el de las unidades adquiridas durante 2002 con certificados de corralito, las que fueron volcadas en su mayoría al mercado de alquiler. Ahora que están venciendo los contratos locativos de 2 años, son muchos los propietarios que optan por vender para aprovechar los buenos valores y, por lo mismo, las retiran del mercado de renta". Rozados aclaró además que lo nuevo que sale en alquiler es producto del boom de la construcción que se vivió en algunas regiones del país en los últimos años. Por ser vivienda a estrenar sale con valores más altos, lo que influye para tirar los valores de locación hacia arriba.

CAMBIO DE PERFIL

La presión que genera el aumento de los alquileres cambió el perfil de los solicitantes de créditos hipotecarios. Hasta hace ocho meses, sólo uno de cada 10 solicitantes era inquilino. Hoy va de 2,5 a 3 de cada 10, según la entidad que se consulte. "Cuando se acorta la distancia entre pagar una cuota hipotecaria y un alquiler la gente no duda. En la medida en que su bolsillo se lo permita, va al crédito porque razona bien: entre un pago a cuenta de una capitalización o un costo hundido, como podría caracterizarse al alquiler en términos contables, opta por la capitalización", explicó Rozados.
Para aprovechar la oportunidad que implica que una parte importante de inquilinos vuelva a pensar en hacer el esfuerzo de pasarse al bando de los propietarios, los bancos flexibilizaron sus líneas de crédito en un intento por acercar la oferta a la demanda. A saber:

Ya son cinco las entidades que se animaron a estirar el plazo máximo hasta los 20 años, es decir, las 240 cuotas mensuales. La ruta que abrió el Banco Nación la siguieron el Ciudad, el Hipotecario, el Río y el Provincia, en ese orden. En todos los casos, se trata de tasas variables.

Lo que más valoran los interesados es que el plazo máximo de los créditos a tasa fija se extendió hasta los 15 años (lo hizo el Hipotecario, que ofrece una tasa del 9,75%) y aparecieron productos combinados, con tasa fija en la primera mitad y variable en el resto del préstamo.

También se amplió el porcentaje de la operación por financiar. La nueva frontera la estableció el Provincia (Bapro), que desde la semana pasada ofrece préstamos por hasta el 85% del valor del inmueble.

Se ajustó hacia la baja la tasa de interés. Las reducciones más significativas las hicieron el Río (que ofrece tasa fija del 10 al 11,95% anual, según sea de 5 o 10 años, o variables a 7,5%, a diez o 15 años); el Bapro (podó del 9,75 al 8,75% la tasa variable para los tomadores que cobran allí sus haberes, y del 11 al 9,75% la que ofrece a la clientela en general); y el Hipotecario, que llevó la fija a 15 años hasta el 9,75% anual y bajó un punto la variable de más largo plazo, para dejarla en 8,75 por ciento.

Por el alargamiento de plazos y el descenso de tasas, los ingresos mínimos pedidos a una familia para calificar como deudor cayeron en promedio de 2000 a 1500 pesos netos mensuales.

La combinación de todos estos factores provocó una baja efectiva de $ 100 en la cuota del crédito hipotecario más barato, en comparación con los valores durante la vigencia de los anteriores plazos y tasas, lo que dejó a poco más de 2,3 millones de hogares en condiciones de acceder a un préstamo para la vivienda, según coinciden analistas. Las más accesibles van de $ 96,25 a 105 por cada 10.000 de préstamo.

Los resultados, a pocos días de lanzadas las nuevas condiciones de endeudamiento, lucen promisorios. "A poco más de 10 días del lanzamiento de su última campaña, tenemos ingresadas solicitudes por $ 6 millones diarios, lo que significa una suba de casi 80% respecto de la cantidad que ingresaba antes. Estamos hablando de unos 450 nuevos pedidos", explicó el gerente de crédito e inversiones del Banco Río, Claudio Miteff.
En el Hipotecario, que relanzó sus créditos hace poco más de un mes, detectan una reacción similar, aunque aún son pocas las operaciones concretadas. "Pasamos de 300 llamados diarios al call center para pedir información a más de 1000. Y el promedio de marzo es de 50 presentaciones por día, casi tres veces las que registrábamos en diciembre último", detalló Sergio Saraniti, encargado del desarrollo de productos.
En el resto de los bancos el optimismo no es menor. Por lo menos, planean triplicar lo colocado en 2004, lo que supone dar hipotecas nuevas por entre 150 y 200 millones este año por entidad, contra los $ 50 millones promedio del año anterior.
El próximo paso es que la oferta se amplíe para hacer posible la masividad que los créditos tuvieron en la segunda mitad de los años 90. Por entonces, había 20 bancos ofreciendo financiación para la vivienda, 12 más que en la actualidad.

Por Javier Blanco

http://www.lanacion.com.ar/690661

© ReporteInmobiliario.com, Marzo 2005.

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