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Las implicancias de la polarización inmobiliaria

Una de las palabras más usadas para diagnosticar la situación del mercado inmobiliario, luego de la devaluación es “polarización”.
Que significa realmente y que implicancias tiene tal situación?.




Polos opuestos, el Norte y el Sur, geográficamente definidos como áreas extremas del planeta, originan la acepción que lleva a asociar imágenes de distancia extrema, de cuestiones enfrentadas.
Sin duda, el vocablo le cabe muy bien a la actualidad del mercado inmobiliario y también resume la diferencia entre la posibilidad de acceso a la vivienda para la población de nuestro país.

Como es sabido, producto de la última crisis que se desató en Argentina, el coctel, devaluación-corralito, provocó que gran parte de los ahorros del 1 a 1 (un peso era igual a un dólar) convergieran en “manada” hacia inversiones inmobiliarias ya sea en desarrollos, en inmuebles para renta fija o en adquisiciones de oportunidad. En las anteriores devaluaciones que padecimos, el valor de los inmuebles se habían ajustado dentro de un término aproximado al año a los ingresos también devaluados de la población. Pero, porque esta situación no se repitió o no lo hizo en la misma proporción?

En esta oportunidad: la devaluación, fue acompañada también de una declaración de default y de pesificación, y precedida brevemente por otro elemento determinante “el corralito financiero”. La combinación explosiva detonó en desconfianza, inseguridad, temor y también porque no aceptarlo miedo. Lógica, compresiva y natural fue la respuesta que brindaron los ahorros desprogramados, “goteados por amparos”, y “del colchón”, ante tamaña situación de incertidumbre y falta de opciones volcándose hacia la tangibilidad de las “llaves de una propiedad”.

Esa ansiada búsqueda de seguridad y la escasez de opciones hizo que la inversión tanto en renta fija como en desarrollos se concentrará en determinadas zonas impulsando la rápida recuperación de los valores de viviendas; el buen momento del campo y del turismo hizo el resto, aportando también sus excedentes al sector inmobiliario y constructivo.
Los valores inmobiliarios siguieron a la demanda “inversora” alejándola cada vez más, de la de uso genuino imposibilitada por la reducción de su salario real y la carencia de creditos en un principio y la imposibilidad de calificar luego cuando finalmente resurgió la financiación.

Pero cuales son algunas de las consecuencias de esta situación que se resume en la tan mentada palabra polarización?

Crecimiento diferencial de sectores urbanos:
Los emprendimientos se concentran en aquellos barrios o corredores urbanos en los que captarán a la demanda actuante, creando un sisma cada vez mayor entre áreas de una misma ciudad. “El sur también existe” escrito por Benedetti y cantado por Serrat, queda sólo plasmado como una realidad poética, pero lejos de verse materializado en el panorama de desarrollo e interés en la Ciudad de Bs. As.”

Veintiún barrios del sur de la ciudad reunieron en conjunto permisos de obra en concepto de vivienda en todo 2004, por 193.088 m2. Solamente en el barrio de Palermo se superó esa cifra con 203.497 m2 aprobados en el mismo período.

Concentración de la propiedad:
La compra de unidades está reservada a aquellos sectores de mayores ingresos prescindentes de apoyo financiero.

Aumento de la demanda de alquiler:
La brecha de precios de vivienda y salarios y la dificultad de calificación en créditos hipotecarios dificulta el acceso a la compra, provocando el corrimiento hacia el alquiler, para la resolución de la necesidad de habitación.

Precarización progresiva de la Calidad habitacional:
Ante los altos valores inmobiliarios de compra y ante los ascendentes del alquiler en relación al ingreso, se tiende a reducir el metraje de los ambientes y a resignar por otro lado cantidad aconsejable de espacios necesarios y zona. Por caso, en barrios de sur y del oeste de la ciudad de Bs. As, se vé la reconfiguración de pequeños locales comerciales en monoambientes mínimos para ser alquilados o vendidos, volviéndose a recrear también en casas o propiedades que cuentan con varias habitaciones el subalquiler de cada uno de esos espacios, a la manera del antiguo “conventillo”.

Mantenimiento diferencial del entorno y del espacio Público:
La pérdida del poder de compra del salario en términos generales sumada al aumento de los costos de mantenimiento y reparaciones de los inmuebles, genera una aplicación de los recursos que privilegia las reparaciones urgentes, relegando aún en ciertos barrios también estas. Lo cual contribuye también a marcadas diferencias en cualidades del entorno que hacen a aspectos de agradabilidad, estética y homogeneidad, entre otras.

En suma, la última crisis ha reconfigurado una nueva situación habitacional, que merece, cuando menos, advertirse para ser atendida, en forma integral y no mediante paliativos fragmentados e independientes.

La construcción de viviendas mediante obra pública es imprescindible pero no suficiente para mitigar el tema, acciones de política de estado que promuevan el incentivo a la actividad privada para la inversión en viviendas destinada a segmentos que no sean sólo del ABC1 deben ponerse en funcionamiento, para mitigar los efectos nocivos en la calidad habitacional como consecuencia de la “polarización”. Operatorias como el reciente programa Vivienda Porteña parecieran ir en ese camino, tan necesario, para crear la sinergia de inversión pública y privada en el sector inmobiliario.


SIMPLIFICACIÓN GRÁFICA



© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005 – 14 de Marzo de 2005.



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