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Un Mercado polarizado

Entrevista realizada a los titulares de ReporteInmobiliario.com por Hernán Fernandez, periodista de la revista “Nuevos Bancos y Seguros” y publicada en el nro. 118 del mes de Febrero.



Luego de la crisis de fines del 2001 y la devaluación de la moneda nacional en el año 2002, el mercado inmobiliario ha sufrido cambios importantes en sus características y el presente año se perfila como para profundizar aún más las marcadas diferencias respecto a lo que era el mercado en la época de la Convertibilidad.
La demanda, por ejemplo, ha demostrado cambios notables en su comportamiento tras la devaluación, sobre todo en lo que se refiere a unidades a estrenar. La empresa inmobiliaria Empresse Propiedades realizó un estudio en el cual se analiza el comportamiento de los compradores de inmuebles a estrenar según su propia experiencia durante el año 1998 y el año 2004.
El primer rasgo diferencial entre un año y otro es la edad de los compradores. Según el informe de la inmobiliaria, “durante los últimos años del ciclo pre devaluación fue habitual que la mayoría de los compradores estuviesen situados en la franja “menores de 30 años” y muchos edificios fueron diseñados para ese target”, mientras que en el 2004, si bien la mayoría de los compradores continuaron dentro de esa franja de edad, lo hicieron en un tipo de inmueble específico (2 ambientes, compactos y en zonas de moda), en tanto que las franjas de “30 a 40 años” y “más de 40 años” se repartían las restantes zonas y tipos de propiedades.
Otra característica distintiva entre ambos períodos fue el origen de los fondos con los cuales se han adquirido las viviendas. Por un lado, antes de la devaluación, la gran parte de las operaciones eran concretadas con fondos provenientes de créditos hipotecarios, generalmente con destino a primera vivienda. En el año 2004, la mayoría de las operaciones inmobiliarias se efectuaron con fondos propios.
“La importancia de estos datos no es menor ya que las características de la demanda condicionan el tipo de oferta a construir”, señala el informe de Empresse Propiedades.

Un mercado polarizado

La construcción fue una de las actividades con mayor desarrollo después de la devaluación, sobre todo por la brecha que existió entre el costo de construir un inmueble y el precio final de venta del mismo. Con el tiempo, esa diferencia se fue zanjando y, de continuar la tendencia actual, se llegaría a los niveles de costos previos al 2002 en tan sólo un par de años.
El arquitecto Germán Gómez Picasso, director de la consultora ReporteInmobiliario.com, señaló en diálogo con Nuevos Bancos y Seguros que “las ventajas de la devaluación están comenzando a disminuir. Del 200% que se ganó, prácticamente la mitad se la consume el incremento de la construcción y a eso hay que sumarle el más alto precio de los terrenos”. “Todavía hay márgenes, pero los mismos se van ajustando. El año 2002 fue el año ideal para lanzarse a construir, porque era el gran negocio, sumándole a ello la posibilidad de comprar con BODEN en aquel momento”, sostuvo.
Este hecho, no sólo se refleja en un mayor costo final del inmueble, sino también en que a diferencia de los primeros años post crisis económica, ahora los constructores y los nuevos emprendimientos seleccionan sus proyectos en función de las características actuales de la demanda.
“Hay una tendencia a la inversión en activos tangibles, sobre todo en zonas como Puerto Madero, Recoleta y Palermo. En Puerto Madero, por ejemplo, se están lanzando los proyectos con carpetas de pre venta con más del 30% de las unidades reservadas. Incluso, se están organizando tours a los distintos show room de Puerto Madero, a modo de circuito turístico de venta de propiedades a determinado sector, sobre todo extranjeros de buen poder adquisitivo”, comentó José Rozados, también director de ReporteInmobiliario.com.
Según el especialista, “la realidad actual muestra que el mercado se polarizó. Ha quedado acotado al segmento denominado ABC1 y a mucha gente que recuperó sus ahorros del corralito y no quiere volver a invertir en el sistema financiero”. Además, para Rozados, “muchos extranjeros y argentinos que residen en el exterior, ganan en moneda dura y conocen el país están invirtiendo acá. También se ha observado la inversión de excedentes de la gente del campo, que ha tenido un buen rendimiento durante todo el año 2004”.
A fines del año pasado, la consultora que dirige José Rozados realizó un relevamiento sobre los permisos para construir solicitados durante los primeros 10 meses del 2004. De acuerdo con los resultados obtenidos, se observa que el desarrollo y construcción de nuevos edificios se centra en seducir casi en su gran mayoría a una demanda con cierto poder adquisitivo, solvente, con capacidad de ahorro y fondos propios.
Así, el relevamiento realizado por Reporte Inmobiliario arrojó que entre enero y octubre de 2004, la solicitud de permisos para construir se concentró en cuatro barrios (Palermo, Villa Urquiza, Caballito y Belgrano), por un total de 412.813 m2 con destino a nuevas viviendas. A modo de contraposición, a lo largo de ese período, San Telmo y San Nicolás no recibieron pedido alguno para construir, lo que confirma la polarización del mercado inmobiliario.
“La localización de los nuevos desarrollos residenciales, que siguen la lógica de la demanda actual, se traduce en un desarrollo desigual de los distintos sectores urbanos, estableciendo un nuevo carácter morfológico en cuanto a la concentración y calidad constructiva que tiende a profundizar cada vez más la brecha entre zonas elegibles y áreas descartables a nivel residencial dentro de la Ciudad de Buenos Aires”, concluye dicho relevamiento.
La otra vedette del mercado es Puerto Madero. Hoy en día, esta zona de la Capital tiene 10 proyectos en marcha en forma de torres que van entre los 20 y 40 pisos y que apuntan a un nivel muy alto de poder adquisitivo (el m3 oscila entre los u$s 1.200 y los u$s 4.000) y al sector de extranjeros, que viene siendo una constante en el mercado inmobiliario del último año a esta parte.

En el 2005 continúa el alza de precios

“Este año va a ser muy bueno, ya que hay muchos proyectos en danza. Va a ser un año con mucho movimiento, siempre en el target ABC, es decir, Capital Federal y corredor Norte del Gran Buenos Aires. Para el resto, la incertidumbre está en lo que ocurra con el crédito hipotecario y con el poder adquisitivo de la gente”, señaló Gómez Picasso, aclarando que “de mantenerse esos factores como lo hicieron hasta ahora, la cosa va a estar complicada”.
Para José Rozados, en el 2005 “los valores de la construcción se van a mantener en cuanto a volumen y en precio es probable que suban. Todo está atado a la resolución del canje de deuda”.
La clave con respecto al tema del canje de deuda y su sinergia en el mercado inmobiliario pasa porque de darse un resultado positivo, se espera una mayor afluencia de compradores extranjeros, gracias a un marco de mayor seguridad y a las repercusiones favorables para el país.
“Esto se debe a que los extranjeros pueden invertir en bienes raíces por una cuarta parte de lo que les cuesta hacerlo en Europa. Por ejemplo, si tomamos como muestra Madrid, una cochera está entre 60.000 y 70.000 euros. Con ese dinero, acá se puede comprar dos departamentos más o menos bien ubicados y alquilarlos. Y esa situación se ha verificado durante el año pasado, más que nada en el segundo semestre” explicó Rozados al respecto, agregando que “el único problema es que esta tendencia podría presionar a un alza de precios de los inmuebles debido a una mayor demanda”.
Según las cifras que estiman en la consultora que dirigen Rozados y Gómez Picasso, durante el período 2003-2004 se calcula que se construyeron en Capital alrededor de 1.200.000 m2 – son los pedidos registrados en la Municipalidad para construir, lo que no significa que efectivamente se haya construido -. Según las cifras, en el 2003 se pidieron prácticamente las mismas solicitudes que en el 2004, pero el 2004 se caracterizó por el crecimiento paulatino de pedidos de construcción a lo largo de los meses, y se espera que el 2005 continúe en esa misma senda.
Respecto a la evolución de los precios para el 2005, Picasso sostuvo que teniendo en cuenta que “el valor final de venta de los inmuebles podría verse afectado por el crecimiento en el costo de la construcción y por una mayor demanda, puede esperarse una suba del 15% en el valor de las unidades a estrenar”.
En la consultora efectuaron diversos informes sobre la situación del mercado inmobiliario para este año. A fines del año pasado, por ejemplo, se hizo una encuesta con los principales referentes del mercado, en la cual hubo coincidencia entre los consultados de que los inmuebles a estrenar que estén bien ubicados sufrirán un alza en sus precios, mientras que los valores de los usados llegaron a su límite máximo y se espera que los mismos se mantengan durante el 2005.
En lo que a construcción se refiere, la mayoría de los consultados opinaron que la actividad se mantendrá en los niveles actuales, ya que el sector está absorbiendo parte del stock de ahorros de la población y los excedentes del campo y de otras actividades que se beneficiaron con la devaluación.
“El segmento que siembra más dudas a futuro es el de los proyectos apuntados a la clase media, sector complicado debido a sueldos prácticamente congelados y pesificados que contrastan con aumentos de valores inmobiliarios y de los costos de construcción”, señala el informe realizado por Reporte Inmobiliario con la opinión de los especialistas del mercado, los que a su vez coinciden unánimemente en que los proyectos más sólidos para el 2005 serán los que apunten al sector ABC1.
Este sector, que prescinde de la financiación bancaria y tiene capacidad como para movilizar fondos con fines de inversión en el mercado inmobiliario y proyectos de construcción, es el que se vislumbra durante el 2005 como destinatario de la oferta y concentrador de la demanda.

El crédito, movilizador del mercado

Mientras el crédito hipotecario no se recupere, el futuro del mercado inmobiliario argentino se verá concentrado en el target ABC1 y en extranjeros. Debido a ello en los especialistas hay coincidencia en que se deben adoptar medidas para revertir el panorama actual del financiamiento para la adquisición de inmuebles, a fin de incorporar a la clase media nuevamente al mercado inmobiliario, tal como ocurría previo a la devaluación.
“La gran mayoría del crédito hipotecario que se está entregando hoy en día es para refacciones o ampliaciones, pero son pocas las operaciones que se hacen para adquirir una vivienda nueva, mucho menos para la compra de una primera vivienda”, comentó el arquitecto Gómez Picasso, para quien “durante los ‘90 gran cantidad de las hipotecas eran para la compra de una primera vivienda”. Si bien las estadísticas hablan de la inscripción de unas 400 hipotecas por mes en Capital Federal, la compra de una primera vivienda corresponde a menos del 20% de esas operaciones, generalmente procedente de targets muy altos de poder adquisitivo, que utilizan el crédito hipotecario para no movilizar capital.
Por su parte, José Rozados opinó que “en realidad, el que lo necesita realmente, los trabajadores, la clase media, hoy no puede acceder a una línea crediticia para la compra de una vivienda”.
Los directores de ReporteInmobiliario.com hicieron un análisis del que surgió que, para comprar una vivienda de 55m2, a 540 dólares el m2 –aproximadamente el valor de un departamento de 3 ambientes en Almagro -, primero hay que tener un 25% a modo de anticipo, tomando como referencia al crédito más beneficioso en ese sentido de plaza que es el del Banco Ciudad. El restante 75%, a una tasa variable del 8%, arroja que se debería pagar cuotas de $960 por mes, lo que representa un valor importante, más teniendo en cuenta que el Ciudad también tiene la mejor relación cuota-ingreso, que alcanza al 40%, cuando en general es el 30%. Bajo esta premisa, el tomador del crédito debería tener un sueldo de más de $2.000 y todo en blanco, que es otra de las problemáticas actuales con el elevado índice de empleo informal o cuasi formal.
Según Rozados, “la salida de esta situación pasa por pensar el producto del crédito hipotecario ajustado a las necesidades del mercado argentino actual. Hace falta creatividad. Simplemente basta con observar lo que sucede con el crédito hipotecario en España, donde lo están recreando permanentemente, buscando cómo acercar a la gente a que tome este tipo de créditos. Allí las propiedades aumentaron un 140% y se amplió la brecha entre el valor de los inmuebles y el ingreso de la gente”, explicó. En el país Ibérico, según comentó el directivo, constantemente se están analizando nuevas formas que zanjen esa diferencia, con créditos a más largo plazo o la posibilidad de computar como ingresos propios para la solicitud del crédito el ingreso de otro familiar directo como pueden ser los padres, etc., es decir procurando ajustar los requisitos a la realidad imperante en el momento.
Para Germán Picasso, el crédito podría flexibilizarse sin problema alguno. Basta simplemente con entender la realidad del mercado inmobiliario, reconocer la fortaleza que tiene un inmueble como garantía en nuestro país y comprender el perfil de un tomador de créditos para vivienda en Argentina.
“En el peor momento de la crisis, se demostró que la cartera hipotecaria era muy buena. Acá lo grave fue que el Gobierno pesificó la deuda, pero el banco tenía una garantía que pasó a cubrir 3 veces el valor otorgado”, sostuvo.
José Rozados, además, explicó que “hay otro dato interesante que demuestra y consolida esta tesitura. Cuando se abrió la posibilidad de ingresar los créditos hipotecarios al fideicomiso que administra el Banco Nación, los bancos no ingresaron sus hipotecas. Les convino tener la cartera, prefiriendo refinanciar esos créditos, por el alto cumplimiento que los caracteriza”. “Hay una cuestión cultural que tiene el argentino en sus raigambres, que hace que lo último que deje de pagar es una deuda que ponga en riesgo su vivienda”, concluyó.




© ReporteInmobiliario.com, Marzo 2005.

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