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El fin del default y el sector inmobiliario

El fin de la renegociación con los acreedores privados, genera expectativas en todos los sectores económicos que tratan de medir y cuantificar que implicancias tendrá en cada área en particular.
En el mercado inmobiliario, el nuevo status de país sin default, sin duda tendrá repercusiones que vale la pena advertir.



De que manera impactará en el sector inmobiliario el fin de la cesación de pagos con los acreedores privados? Es la pregunta que por estas horas genera una gran expectativa en todos los actores de este particular mercado.

Si bien existía un consenso previo en que el nivel de aceptación de los bonistas sería aceptable, hasta tanto no se pusiera en marcha el proceso y culminara no podía darse por descontada una resolución satisfactoria. Por ello, en todas las previsiones que en materia de evolución del mercado se tejían a fines del pasado año y a comienzos del presente, se refería siempre a lo que aconteciera con la renegociación de la deuda soberana.

La cuestión que merecía y aun merece atención es la evolución del tipo de cambio real y de que forma esa evolución se traducirá en los valores inmobiliarios. Un aumento del ingreso de divisas que podría generar el nuevo status del país, implicaría mayores esfuerzos del Banco Central para por lo menos sostenerlo en esta nueva paridad que ya lleva aproximadamente 2 años, pudiendo incluso aún bajar, esta circunstancia va en detrimento de la posibilidad de un ajuste hacia la baja de las cotizaciones, tendiendo por el contrario aún a presionar hacia arriba los valores inmobiliarios en determinadas localizaciones y tipologías edilicias.

Inversiones dilatadas y postergadas en los últimos 5 años por parte de empresas afincadas en nuestro país que reportan hacia el exterior, contarían con una mirada más complaciente de los niveles de decisión externos a nuestro país, posibilitando su implementación lo que generaría según los sectores un efecto directo en la mejora y ampliación de plantas industriales y de logística, así como también en el rubro de oficinas.
Por otra parte, el acuerdo mejora la accesibilidad al crédito externo para las empresas que estén en condiciones de acceder a él previéndose también un destino de parte de esos créditos a la mejora de la infraestructura inmobiliaria que sirve de apoyo a la actividad productiva.
La posibilidad de fondeo externo, sumado a un grado de mayor de previsibilidad y la necesidad de mejorar los resultados por intermediación financiera, reducida desde la crisis, produciría una mejora paulatina en las líneas de financiamiento hipotecario bancario, con una creciente competencia entre entidades y una mayor flexibilidad de requisitos. Por otro lado la mejora sectorial generada por el nuevo reacomodamiento de la actividad productiva posdevaluatoria sumada el efecto de “expectativas favorables”, generará un aumento sustancial de la demanda de crédito por parte de aquellos que se encuentran en condiciones de acceder a él.
No obstante aún en el corto y mediano plazo es difícil que se pueda obtener la flexibilización requerida como para llegar masivamente a cubrir las necesidades de vivienda del grueso de los asalariados producto de la desventajosa brecha que distanció a los valores inmobiliarios del ingreso real a partir de la devaluación y que pareciera, al menos por ahora, lamentablemente consolidada.

Pero si bien las cotizaciones son altas para los sueldos Argentinos, resultan paradójicamente baratas para potenciales inversores extranjeros, sobre todo provenientes de USA y la UE. El bajo nivel de precios inmobiliarios de nuestro país con respecto a las ciudades centrales es el punto determinante para aquellos inversores particulares que se ven atraídos por esta circunstancia y que presumen una revalorización, por otro lado, de vistas al futuro. Si bien la salida del default no generará “per se” un interés mayor, si es un elemento menos que juega en contra para atraer a inversores indecisos. Cabe destacar, que el default argentino tiene relevancia para los acreedores, los organismos internacionales y los fondos o intermediarios extranjeros y nacionales, en estos dos últimos casos obrando como un impedimento para justificar sus inversiones ante sus representados. El inversor particular que no debe rendir cuentas, evalúa directamente la ecuación riesgo-rentabilidad. Un potencial comprador extranjero, difícilmente efectué una inversión en Real Estate, si no conoce la plaza, el lugar y por otro lado no resulta también conveniente el precio en función del riesgo, la distancia y la siempre fundada incertidumbre del antecedente país y la iliquidez propia del bien raíz.
En el mismo sentido el acuerdo de la deuda no será tampoco definitorio para jugadores internacionales que evalúen desarrollos inmobiliarios en nuestro país, sí lo será la sustentabilidad a mediano y largo plazo del proyecto planteado, las expectativas de crecimiento, la seguridad jurídica y el clima de negocios general.
En el caso particular de la atracción hacia la Argentina de inversiones selectivas ligadas al turismo y hotelería, se verá apuntalada por el acuerdo, afirmando la tendencia creciente iniciada a partir del 2003.

En otro órden, la recuperación del volumen y la rentabilidad en bonos, bolsa, fondos comunes de inversión y otras opciones financieras comenzará, de la mano de un mayor nivel de confianza, a competir con el efecto excluyente de solidez y seguridad que vehiculizó con fuerte dinámica inversiones en el mercado inmobiliario desde la salida de la convertibilidad y la declaración del default. Ante un “menú” más variado de opciones, la canalización del ahorro interno hacia el real estate no será tan fluido y prácticamente sin competencia como en el período 2002/2004.

En suma, el acuerdo de la deuda en default, que implica nuevas obligaciones a cumplir, comprometiéndonos a niveles de crecimiento y de superavit fiscal, traerá aparejado estos y otros cambios sensibles para el accionar del mercado inmobiliario que vale la pena advertir y anticipar para potencializar la productividad y rentabilidad y morigerar los efectos adversos que puedan, como contrapartida, también aparecer.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2005 – 7 de Marzo de 2005.



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