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El terreno tan buscado

De la mano del aumento de los emprendimientos constructivos, los lotes en las zonas más buscadas de la ciudad de Buenos Aires, son una prenda preciada.
En el último año el aumento de la actividad y la rápida inserción en el mercado de unidades a estrenar ocasionó un aumento de la búsqueda de lotes desarrollables convalidando un alza en los valores de cotización. Podrá sostenerse la tendencia en el 2005?




El desarrollo de un emprendimiento urbano residencial, requiere la conjunción de múltiples variables que hagan viable su materialización. La ecuación financiera y la rentabilidad de la inversión son los aspectos que motorizan la puesta en marcha de todo emprendimiento de carácter privado.
La combinación de rentabilidad y seguridad es priorizada a la hora de direccionar inversiones y fue la fórmula que actuó como imán para atraer al negocio del desarrollo constructivo a capitales errantes en los últimos dos años.
El precio de venta, el costo y el tiempo es la trilogía sobre la que se debe operar y profundizar una vez esbozada la idea, para comprobar la factibilidad de su puesta en funcionamiento con vistas al resultado final: la rentabilidad.
Dentro de este marco y adentrándonos sólo superficialmente en el análisis, se puede afirmar que en un emprendimiento constructivo, el costo está compuesto en su mayor porcentaje por el precio del terreno y los costos de construcción.
Durante el último año el aumento de los insumos y mano de obra empleados en la construcción provocaron un incremento en el valor de producción por m2 superior al 15 %. Acumulando un alza del 80 % en los últimos tres años, medidos en pesos.
Los lotes se cotizan hoy a precios aún superiores en dólares a los vigentes en el año 2001.
La incidencia del costo del terreno por cada metro construible varía, obviamente, según ubicaciones y barrios.

En Palermo hoy se solicitan no menos de 300 dls. Por cada m2 residencial que se puede construir sobre el lote. En Belgrano también se manejan cifras similares. Pero claro, siempre y cuando no se trate de ubicaciones selectas dentro de estos barrios, en donde los valores de incidencia sobrepasan holgadamente esos valores. En la Imprenta por ejemplo se solicita U$S 450 por m2 de incidencia por un terreno sobre la calle Soldado de la Independencia. En Libertador y Maure, como ya adelantáramos en otro informe, se comercializó la estación de Servicio Esso, con frente a ambas calles en un valor que alcanzó los 560 dls. por cada metro de edificación. Otra esquina de la Av. Del Libertador, en este caso en su intersección con Olleros cambió de manos a razón de un precio de incidencia del órden de los 600 dls. También sobre la Av. Del Libertador y Ruggieri un inmueble de Mercedes Benz fue adquirido en una cifra que sobrepasó en unos cientos de miles los U$S 12.000.000.- En Puerto Madero; el valor de las fracciones que se ofrecen a la venta es del órden de los 450/480 U$S teniendo en cuenta el precio de cotización global y el volumen constructivo que es posible erigir sobre ellas y la explotación del máximo de su factibilidad constructiva.

Hasta ahora los precios de venta de unidades a estrenar han logrado absorber el aumento de las incidencias de la tierra a expensas del menor costo de construcción en dólares producto de la devaluación. Sin embargo el aumento progresivo de este último y la nueva paridad del tipo de cambio, casi fija desde marzo del 2003, han descontando considerablemente, por su efecto conjunto, esta ventaja comparativa que la devaluación había introducido en la ecuación del negocio.

El sostenimiento de los actuales niveles de valores de terrenos, en un contexto de aumento de precios de la construcción, atenta contra la rentabilidad del proyecto de no traducirse esos incrementos en un alza de los precios de venta de las unidades.
El mercado oportunamente indicará por cual de las variables deberá ajustarse para mantener, por lo menos, el actual nivel de actividad, el cual se debe aspirar a superar, ya que si bien ha mejorado aún no ha alcanzado los niveles de algunos de los años de la década anterior y dista todavía de ser el deseable y posible de alcanzar.

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© ReporteInmobiliario.com, Enero 2005.

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