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Invertir en Córdoba, ¿Qué, cuanto y como?

Ciudad particular como pocas, tiene enclavada su zona de mayores ventas entre la Universidad y el centro histórico.

Un resumen de la actividad inmobiliaria en la zona.


Fuente: Sergio Bellomo, Corredor Público y Martillero



Nada hay en Córdoba que no pase por su centro. De todo se hace en él. Todas las líneas de colectivos confluyen hacia él, los organismos públicos están en el, la gran mayoría de los cines, todas las marcas de ropa, de zapatos y, en resumen, tenemos una ciudad que, vista de arriba, semeja una gorda araña con cientos de patitas finitas y largas.

EL MERCADO DE LOCALES COMERCIALES:

El centro de Córdoba Capital presenta límites contundentes, el rio Suquía, el parque Sarmiento y la cañada, que dificultan su crecimiento en extensión, provocando como contrapartida un fuerte factor de concentración.
De resultas, la aglomeración de negocios por cuadra es muy grande, tanto es así que en algunas zonas no hay mas propiedades a la calle salvo comercios. Eso hace que en lo referido a locales comerciales, los precios de renta sean muy altos y... vayan en aumento. Cualquier marca Argentina que quiera un lugar en la preferencia de los cordobeses, deberá alquilar en el microcentro. Últimamente los Shoppings han liberado de ese yugo a algunas empresas, pero en casos muy puntuales (Cheeky, Mimo y pocas más). El centro de compra venta inmobiliaria por antonomasia lo constituyen no más de 100 manzanas. Por supuesto que hay ventas en otras partes de la ciudad, solo que en aquellas manzanas se desarrollan más del 70 % de las transacciones inmobiliarias de la ciudad.

El microcentro tiene un nivel de ocupación del 95 %. En el último año la mayoría de los alquileres ha sufrido un incremento del 40%. Las ventas de locales se concretan tomando como base un retorno mensual de la inversión del 0,5%, pero casi no hay locales en venta. Los shoppings están completos y con precios también aumentados.
No hay vacancia de locales en hipermercados.. Easy, el hiper de la construcción y la decoración, tiene los fines de semana una convocatoria muy importante, con colas en las cajas de hasta 40 minutos.

DEPARTAMENTOS: fuerte presión por el alquiler de unidades.

Luego del boom agrícola, en el que los precios treparon casi un 30 %, la actividad de venta mermó luego de mediados de abril del 2004. Lo que sigue en auge es la construcción de unidades nuevas. Se calcula que hay en el barrio de Nueva Córdoba más de 130 obras de edificios en algún punto de ejecución, con una cantidad de aproximadamente 120.000 m2 cubiertos con cerca de 2500 unidades que estarán listas entre el 1º semestre del 2005 y finales del mismo año.
Hoy, existe una cuantiosa demanda de departamentos para alquilar y la oferta es escasa o casi nula. Eso contribuye a que los precios de las unidades de 1 dormitorio para alquilar (el preferido de los estudiantes) haya aumentado un 40% en menos de 3 meses.
Con las ofertas a volcar para el año que viene sería de esperar que los precios de alquiler tendieran a estabilizarse e incluso para ciertas unidades a bajar. Mientras tanto, los operadores inmobiliarios de Córdoba, esperan que, aquellas familias que vienen a alquilar y al ver frustrada esta posibilidad, opten por la opción de compra y así hacer mejorar las ventas algo alicaídas de los últimos meses.

INMUEBLES INDUSTRIALES:

Éste rubro se vió bastante menoscabado por el retiro de Córdoba de las empresas automotrices. Desde el año 2001 se han venido vaciando a ritmo constante los edificios para fabricación. Como contrapartida se ha visto en auge, la demanda de espacios para depósito y logística. Los precios de alquiler por metro cuadrado se han mantenido durante los últimos 5 años en cifras que van desde $1,50 hasta $ 3. Sin embargo, los galpones de calidad, que cumplen normas ISO tienen precios más elevados que llegan hasta los $/m2 5. Cabe acotar que de éstos últimos existen solo los que pudieron construirse durante la década del 90 por exigencia de las terminales de fabricación de automóviles.

LOTEOS:

Córdoba vivió un gran auge de nuevos lotes con la llegada de los barrios cerrados y countries. Es casi la única oferta de tierra para construir, debido a las exigencias y a las trabas municipales y, a la falta de terrenos de grandes dimensiones aptos para parcelar en unidades más pequeñas. Un factor negativo es el transporte deficiente de la ciudad que no permite agilidad en el traslado hacia barrios alejados del centro.

Resumiendo, Córdoba es una ciudad estratégicamente ubicada y con una belleza irrepetible y muy particular, sumando a ello los beneficios de la universidad nacional que obra como un polo de atracción hacia la misma. Según el decir de sus habitantes Córdoba tiene un gran presente y un inmenso futuro. Muchos están esperando la nueva ola de créditos para la compra de inmuebles, y así poder acceder de nuevo a un mercado de muchas más operaciones, estables en el tiempo.

Sergio Bellomo
Corredor Público y Martillero
bellomo@arnet.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2004

© ReporteInmobiliario.com, Enero 2005.

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