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Countries: las expensas un tema clave

Uno de los factores importantes, tal vez decisorios en la compra de un inmueble en un club de campo o en un barrio cerrado es el valor de la expensa. Ante la pregunta del futuro comprador, las empresas suelen dar una cifra, sin mayores aclaraciones. Sobreviene entonces la alegría o el pánico. Se puede o no se puede pagar. Pero ¿qué incluye tal precio? ¿Es lo que usted piensa que le van a dar, o menos? Es necesario aprender a preguntar.



Para informarnos sobre estos temas nos entrevistamos con el Dr. Jorge Juliá (gerente de la Federación Argentina de Clubes de Campo) quien nos facilitó sobre el particular el texto de una nota publicada en la Revista "Al Habla" en Abril de 1997, que aunque ya tiene un tiempo de publicación se encuentra totalmente vigente, nota de la cual reproducimos algunos de sus párrafos principales:

“Al hablar sobre la expensa, el comprador conecta la mente con el bolsillo, racionaliza y piensa si lo puede pagar o no. Si su línea de flotación está por encima de la cifra y no va a tener problemas, analiza otros aspectos más cercanos a su gusto: ubicación, forestación, accesos. Si no, descarta la compra. Pero es preciso que sepa exactamente qué le ofrecen, si está incluida o no la cuota social, cuánto le costará ésta por familia y por hijo, cómo se encara la seguridad, con qué frecuencia se hace la recolección de basura. Los servicios que puede tener un country son muchísimos y abarcan una gama extensa de posibilidades: enseñanza de deportes, cursos, entretenimientos para los chicos. En los barrios privados las expectativas son menores, pero los nuevos habitantes, los que nunca vivieron así, no tienen experiencia y al preguntar se contentan sólo con el monto que les manifiestan, sin ahondar en lo que incluye. Es obligación de quien comercializa brindar una explicación más profunda”.

“De esa manera las sorpresas pueden ser muy poco agradables” –continúa Francisco-. “La expensa suele ocultar alguna trampa, generalmente no maliciosa, pero hay que advertir a la gente que no se engañe, es imprescindible que sepa exactamente lo que le espera porque ahí empieza el encanto o el desencanto de una inversión trascendente, de un cambio de vida encarado con gran esfuerzo. El entorno con el que sueña puede no resultar como lo desea”.

LA EXPENSA POR DENTRO

“El tema es complicado, son muchos los factores que cuentan. Hasta ahora hablamos de la expensa por fuera. La expensa por dentro es otro aspecto. Los compradores, futuros habitantes, son muchos. Todos tienen parecido nivel socioeconómico, pero dentro de cierta banda. Algunos están en el techo de esa banda, otros en el piso. Antes de tomar la decisión, los que están en el piso deben conocer cuáles son sus posibilidades. Si no, se convertirán en víctimas en caso de que se produzcan aumentos. Si los que están en el techo son menos, será al revés: deberán renunciar a comodidades que desean y pretenden. Hay innumerables alternativas. Salones de usos múltiple, gimnasio, pileta comunitaria. Todos las desean, pero el que está en el piso se asusta: cuánto me va a costar todo eso. No quiere quedar afuera de lo que ha elegido.

Si el gasto sube, teme tener que abandonar sus ilusiones. Toma una actitud vergonzante. Se niega a mejoras y adelantos. Comienza el descontento y la controversia inevitable. Por eso, debe saber a qué atenerse antes de decidir. El reglamente interno es por ello de suma importancia”.

“Quien se inclina por el barrio cerrado no tiene las mismas intenciones de vida comunitaria que el que va a un country, y también menores expectativas. Sólo le interesa la convivencia armónica, no tiene aspiraciones de amistad con el vecino, a quien sí necesitará quien pretenda jugar al golf o al tenis. Son distintos objetivos”.

EXPENSA CRECIENTE O ESTABLE

“Este es un punto clave”. –enfatiza Francisco- “A dos valores de expensa iguales, a dos servicios de prestación iguales se puede tener tendencia creciente o estable, incluso decreciente. No es lo mismo un lugar donde hay todavía muchos terrenos para vender, lo que significa que va a venir más gente que ayude a pagar los gastos, que uno con la cuota ya saturada, tal vez con servicios deficientes, que requiera a corto plazo, por ejemplo, renovación de pavimentos, lo que traerá la temida cuota extra”.

“Quien invierte en la construcción de un barrio cerrado” –agrega- “tiene que hacerse cargo de los gastos durante un tiempo indeterminado. Desea lógicamente dejar de pagar lo antes posible. Sus objetivos son opuestos a los del comprador. Esto crea conflictos.

Los countries son entidades sin fines de lucro, pero con un problema: equipos de conducción ‘golondrinas’, con personas trabajando a tiempo incompleto, y que se renuevan cada pocos años.

El recambio trae ideas completamente distintas y aparecen las distorsiones. Nunca el reglamento interno de las instituciones deja bien en claro todo esto. Son imponderables que provocan desencuentros, problemas y gastos no siempre justificados”.

LA EXPENSA PROYECTADA

Aclara Francisco que la expensa proyectada es “la que resultará luego de la venta de la totalidad de los lotes de un barrio cerrado o de un country, con todos los contribuyentes que va a haber, luego de ponerse de acuerdo y haber aceptado una lista de prestaciones. Por eso, es necesario saber antes de comprar si la expensa que se indica es la esencia del servicio futuro, o el que se está dando actualmente. El futuro propietario debe llevar al plano de la conciencia todo lo que deberá enfrentar.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2004

* la nota comentada fue elaborada en aquella oportunidad por el Dr. Jorge A. Francisco, para entonces Director de Los Lagartos C.C., conocedor a fondo del tema de las expensas en los countries.

FICHA DE AYUDA - LAS 15 CLAVES DEL BUEN COMPRADOR

Si Ud. debe elegir entre distintas alternativas de compra utilice estas 15 claves para tener un fácil método comparativo.

1) Valor de la expensa

Real

 Cuota Social $ ........
 Gastos Residenciales $ ........
 TOTAL $ ........

Proyectada

 Cuota Social $ ........
 Gastos Residenciales $ ........
 TOTAL $ ........

2) Escritura inmediata

 Sí
 No
 Incierta

3) Terrenos vendidos

 % ................

4) Casas construidas

 % ..................

5) Asfalto

 Sí (antigüedad ............)
 No
 Proyectado

6) Red de Agua

 Sí
 No
 Proyectada

7) Red Cloacal

 Sí
 No

8) Gas Natural

 Sí
 No
 Proyectado

9) Tendidos subterráneos

 Sí
 No

10) Forma Societaria de la Urbanización

 Anónima
 Asoc. Civil
 Cons. Copropietarios

11) Club House

 Sí
 No
 Proyectado

12) Colegio

 Sí
 No
 Proyectado

13) Proveeduría

 Sí
 No
 Proyectado

14) Golf (hoyos)

 9
 18
 27
 Ninguno
 Proyectado

15) Tenis / Paddle (canchas)

 Tenis 1 a 5 6 a 10 11 (o más) ninguna
 Paddle 1 a 5 6 a 10 11 (o más) ninguna
 Proyectado


© ReporteInmobiliario.com, Diciembre 2004.

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