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Obligaciones del locador

Análisis detallado de las obligaciones que impone la ley al locador. Escribe Dr. Enrique Abatti (h)




crédito hipotecario


En esta entrega realizaremos un análisis respecto de las obligaciones del Locador, las cuales se encuentran contenidas principalmente en los arts. 1200 a 1204 del Código Civil y Comercial, pero como instancia previa, amerita hacer una reflexión respecto de sus derechos, los cuales, por una cuestión de lógica, podrían considerarse que se dan con las obligaciones que la ley le impone al Locatario:


A diferencia del plexo normativo anterior (Código Civil y Ley 23.091), el nuevo ordenamiento legislativo no hace mención a qué ocurre con cuestione tales como las servidumbres activas y pasivas sobre el inmueble, los frutos o productos ordinarios y extraordinarios, edificios ruinosos, facultad resolutoria anticipada del locador para aumentar la superficie destinada a locar (como lo contempla el art. 1507 inc. 4° CCVS, que cumple una función social al posibilitar el desalojo del locatario para multiplicar las locaciones, lo cual redunda en beneficiar a mayor cantidad de locatarios, sacrificando a uno en aras de varios), obligación del locatario de notificar al locador toda usurpación, intrusión, turbación al uso y goce y, varios supuesto más.

El remedio puede encontrarse en el principio de la autonomía de la voluntad contractual (art. 958 CCyC), pactándose obligaciones del Locatario adicionales a las que establecen los arts. 1205 a 1210 CCyC (prohibición de variar el destino del inmueble, conservarlo y mantenerlo en buen estado, para el canon pactado y las cargas y contribuciones por la actividad y restituir el inmueble).


Dicho esto, nos ocuparemos de las obligaciones del Locador:


ARTÍCULO 1200 CCyC.- Entregar la cosa:El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.


La principal obligación del Locador es hacer entrega de la tenencia del inmueble para el momento en que comienza el plazo locativo.

A esta obligación se suma la de entregar el inmueble en condiciones suficientes para que el Locatario utilice el mismo de acuerdo al destino acordado, salvo que se hubiese pactado en el contrato que el locatario conocía el estado de deterioro del inmueble y/o sus faltantes, desligando de responsabilidad al Locador. Es decir, conforme al principio de autonomía de la voluntad que mencionamos antes (art. 958 CCyC), las partes pueden convenir que la tenencia del inmueble se entrega en el estado como se halle, en cuyo caso conviene dejar constancia en el contrato de los deterioros y faltantes, liberando al locador de las reparaciones, ya que, de otro modo, se considera que el inmueble se entrega en buen estado, y si ello no refleja la realidad, el Locador podría verse envuelto en reclamos por parte del Locatario, quien inmediatamente después de recibido el inmueble podría realizar una luego de realizar una constatación notarial detallando las averías preexistentes, con lo cual podría obligárselo a efectuar todas las reparaciones necesarias y sería pasible descontarle parte de los alquileres durante el tiempo de las refacciones (art. 1201 CCyC).

Por lo dicho hasta aquí, esta norma resulta ser de orden público en cuanto a la obligación del Locador de entregar el inmueble, mientras que es una norma supletoria respecto al estado en que se entrega el inmueble.

ARTÍCULO 1201 CCyC.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido: El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario. En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente. En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

(modif. por Ley 27.551)


A partir de la entrega del inmueble, el locador debe conservarlo en buen estado, haciendo las reparaciones que exigiere el deterioro por su calidad o defectos, sin embargo, al encontrarnos frente a una norma que tiene disposiciones de orden público y otras que son materia supletoria (renunciable), puede circunscribirse la responsabilidad del Locador, hasta un límite que es que debe efectuar las reparaciones, mejoras, innovaciones mínimas necesarias para preservar la aptitud de la cosa locada a los efectos de cumplir el objeto contractual (Abatti-Rocca, Nuevo Régimen de Alquileres, Ed. García Alonso, Buenos Aires 2020, p. 87).

A primera lectura lamentamos que esta nueva redacción dejó de lado la facultad del locatario de solicitar una reducción temporal del alquiler en el caso de que se vea privado en el uso y goce de la cosa con motivo de reparaciones o mejoras que deba efectuar locador. Igualmente esta es una cuestión que puede incluirse en los contratos en virtud del art. 958 CCyC (libertad de contratación de las partes).

La anterior redacción ya era suficientemente clara y extensiva al indicar que “efectuar a su cargo (del locador) la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito”. Pero nueva texto tornó más amplia la obligación del locador de conservar el inmueble locado que no está bajo su custodia inmediata durante el tiempo que dura la locación al indicar que el locador debe “conservar la cosa con aptitud para el uso convenido” efectuando las reparaciones exija el deterioro sufrido por la cosa en su calidad o defecto, incluso aquellas originadas “por cualquier causa no imputable al locatario”.

Entendemos en este punto que resulta de orden público la obligación del locador de asegurar, proveer, una conservación mínima del objeto locado a efectos de cumplir el objeto contractual.

Sin perjuicio de ello, consideramos que la cuestión de “mejoras” (incluso las necesarias) puede ser materia disponible entre las partes, toda vez que el locatario pudo haber recibido la cosa conforme a lo acordado y conociendo o debiendo conocer los defectos de la cosa (conf. art. 1200 CCyC), en virtud de lo cual el locador quedaría desobligado de atender la reparación de aquellas.

Respecto a los ataques contra la propiedad fundados en turbaciones de derecho de terceros, como los reclamos por derechos de propiedad, servidumbres o de uso y goce, no cabe duda que es obligación del Locador repelerlos y mantener al Locatario en un uso y goce pacífico del inmueble, y entendemos que ello no sería renunciable (orden público) para el locador, estando obligado a defender al locatario, pero en el supuesto de vías de hecho de terceros, el locatario podría liberarlo contractualmente (norma supletoria).

La reforma del artículo en análisis incorporó el procedimiento y plazos de actuación ante el supuesto de la necesidad de realizar mejoras o reparaciones urgentes y aquellas que no lo son.

En cuanto a averías, roturas, deterioros, etc., se exige que la notificación de la reparación a realizar haya sido “debidamente notificada” (lease, “fehacientemente notificada”) y otorga un plazo de 24hs o 10 días corridos a partir de notificado para que el locador realice la correspondiente reparación, según se trate de reparaciones urgentes o no.

Ante negativa o silencio del Locador, el inquilino podrá efectuar la reparación a costa de aquel, con la posibilidad de retener el monto del siguiente alquiler (conf. el nuevo art. 1204 bis CCyC), si es que ello no le fue vedado.

Posiblemente, será materia de discusión qué se considera “urgente” y que no.

Es importante poner de resalto que de acuerdo a la redacción del artículo, la obligación del Locador de atender a su costo y en el plazo indicado las reparaciones urgentes, no se trata de una norma de orden público, y por lo tanto renunciable por el Locatario, y bien las partes pueden pactar plazos distintos a los establecidos por ley o acordar cuáles son aquellas reparaciones que se consideran urgentes.

Por el contrario, en caso de que el contrato nada diga al respecto, se considera que esta norma es de plena aplicación, siendo mandatorios los plazos fijados en el artículo.

Finalmente, debe tenerse en cuenta que si el inmueble arrendado se encuentra sometido al régimen de la propiedad horizontal, el locatario debe respetar las disposiciones del Reglamento del Consorcio y del instituto de la P.H., en especial del art. 2054 CCyC, que autoriza solo a los propietarios (no a los inquilinos) a realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes. Si se tratara de cosas y partes propias (art. 2043 CCyC) el inquilino podría en principio realizar las reparaciones. Pero en el caso muy común de filtraciones de cañerías o pérdidas de fluidos, como el gas, al ser las cañerías que conducen fluidos o energía comunes en todo su recorrido (conf. art. 2041 inc. f) CCyC), no podría realizarlas, ya que el propietario es el único legitimado para peticionar la reparación, salvo que hubiere otorgado un poder al locatario para que lo represente ante el Consorcio.

ARTÍCULO 1202 CCyC.- Pagar mejoras: El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.


Primeramente debemos establecer a qué se llama “mejoras necesarias”. Son aquellas son modificaciones o reparaciones cuya realización es indispensable para la preservación de la cosa (ej. cambio de las tejas de una casa ante un granizo de gran envergadura, cambio de caños de gas o el apuntalamiento de paredes).

Estas mejoras pueden tener el carácter de urgentes, que son aquellas que requieren ser realizadas con premura, prisa, toda vez que de otro modo, la cosa correría riesgo de deterioro grave y/o la tornaría inhábil para el uso pactado (ej. la rotura de un caño cloacal del piso de arriba, la rotura de la vidriera de un local, la pérdida en una caño de gas).

Las mejoras urgentes suelen ser, en la gran mayoría de los casos, mejoras necesarias. Sin embargo, no toda mejora necesaria reviste el carácter de urgente.

En principio, por el art. 1202 CCyC son a cargo del Locador, pero las partes pueden pactar otra cosa porque se trata de una disposición de carácter supletorio, por lo que “en este caso convendría a todo evento, pactar la solución inversa, puesto que en contrario a más de perder los gastos en que incurrió para posibilitar la locación (comisión, refacciones, pintados), podría verse el locador en la obligación de asumir otros gastos no previstos” (Abatti-Rocca, Nuevo Régimen de Alquileres, Ed. García Alonso, Buenos Aires 2020, p. 92).

Indica el Dr. Ricardo Lorenzetti que la inteligencia de este artículo radica en que si bien el Locatario debe hacerse cargo del pago de las mejoras necesarias hechas al inmueble locado, se presume que las mismas se amortizarán durante la vigencia del plazo locativo. Es por ello que si dicha amortización no es posible sin culpa del Locatario, el Locador debe pagar las mismas, pues de otra forma se produciría un enriquecimiento sin causa a su favor. Es por ello que esta obligación de pagar las mejoras necesarias no se actualiza en caso que el contrato se resolviera por destrucción del inmueble (Lorenzetti, R., -Direc.- Cód. Civil y Comercial, Coment., Rubinzal-Culzoni, Santa Fe 2015, t. VI, p. 609).

Como dijimos en el comentario del artículo anterior, es de buena práctica indicar en el contrato cuáles son aquellas mejoras (necesarias) de carácter urgente, de manera de evitar ulteriores conflictos entre las partes.

ARTÍCULO 1203 CCyC.- Frustración del uso o goce de la cosa: Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

(modif. por Ley 27.551)


No se trata de una disposición de orden público, por lo que puede ser renunciable y es conveniente para el locador esa renuncia por parte del locatario, ya que podría presentarse una situación no imputable a ambas partes, como por ej. si la autoridad pública no otorga los permisos necesarios en una locación comercial para que se establezca una determinada actividad comercial o industrial en el local alquilado o, retira la habilitación para seguir desarrollándose una actividad, o bien si se suspende total o parcial, permanente o temporaria de algún servicio, como calefacción, ascensores, vigilancia, distribución de agua o gas, etc. o de los servicios públicos de energía eléctrica, aguas corrientes, gas, etc. En estos casos el locatario simplemente rescindiría el contrato, pero no podría pedir indemnización alguna al locador. En el supuesto de retiro temporario de la habilitación, sin culpa del locador, el locatario debería seguir pagando los alquileres y cumplir las demás obligaciones derivadas del contrato.

La norma también habilita al locatario a reclamar ante el caso de perturbaciones menores transitorias o permanentes en el uso de la cosa pudiendo requerir respectivamente una reducción provisional o definitiva de los alquileres.

ARTÍCULO 1204 CCyC.- Pérdida de luminosidad del inmueble: La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador.


La norma es clara en este punto, indicando que la pérdida de luminosidad no genera la posibilidad de reclamo alguno por parte del inquilino, salvo que medie dolo por parte del Locador, esto es que éste arrendase un inmueble a sabiendas de que se edificaría una construcción que luego podría oscurecer el inmueble locado y se lo oculta al Locatario.


Encontramos también en el Capítulo de las Locaciones otras obligaciones a cargo del Locador:


a) Pagar los impuestos, cargas y contribuciones que graven al inmueble, como así también todos aquellos gastos extraodinarios de las expensas comunes (conf. art. 1209 CCyC).

b) Recibir las llaves del inmueble, a pesar de las obligaciones pendientes a cargo del Locatario. En caso que hiciese caso omiso, este último podrá realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. Esta norma es solo aplicable para las locaciones con destino habitacional (art. 1222 CCyC).

c) En las locaciones de vivienda, el Locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se tratase del supuesto de la garantía personal del Locatario (que en rigor de verdad no es una garantía ya que el Locatario siempre responde) en el cual podrá elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces (art. 13 Ley 27.551).

d) En las locaciones con destino habitacional, el Locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario (art. 13 Ley 27.551), lo cual torna cuestionable la norma por cuanto resultaría violatorio del principio de libertad de contratación ya que se vería compelido a aceptar una garantía que no le puede parecer suficiente.


Finalmente, a las obligaciones del Locador ya analizadas, cabe agregar una nueva que vino a traer el art. 16 de la Ley 27.551 y que se encuentra por fuera de la relación contractual que lo vincula con el Locatario, en donde se dispone que el Locador debe declarar a la AFIP todos los contratos locativos celebrados a partir del 1-7-2020, a través del sistema RELI de ese Organismo dentro de los quince (15) días de celebrado el contrato.

Dr. Enrique Abatti (h)

Representante del Estudio Abatti & Rocca Abogados en Mar del Plata

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, martes 13 de abril de 2021

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