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Prehorizontalidad o Fideicomiso?

Qué le conviene hacer tanto al propietario como al adquirente. Afectar a la prehorizontalidad o al fideicomiso?
Cómo se ve más protegido el adquirente?

Diferencias entre las dos herramientas.



Una persona titular de un terreno o fracción, desea desarrollar un emprendimiento.-
Otra persona, decide adquirir un bien de dicho emprendimiento.-
Puede tratarse de un edificio o una fracción de tierra para ser sometida al régimen de la ley 13.512, o un fraccionamiento de tierra en lotes.
¿ De qué manera se encuentra mejor resguardada la inversión, tanto del propietario-constructor y la del adquirente? Prehorizontalidad (ley 19.274) o Fideicomiso (ley 24.441)?

De un excelente trabajo expuesto por el Esc. Marcelo De Hoz, extraído de una publicación de la Academia Argentina del Notariado en 1995, titulado “Contrato de fideicomiso inmobiliario aplicable a unidades funcionales en construcción”, extrajimos muy interesantes conclusiones que trataremos de sintetizar.

PROPIETARIO/FIDUCIANTE

1) En el régimen de Prehorizontalidad (RPH) el propietario, al afectar el inmueble, sigue siendo su dueño, pero con un derecho restringido, no pudiendo cambiar el destino para el cual se afectó.
En el fideicomiso (FC), el dueño se desprende de la propiedad a favor del fiduciario quien adquiere un DOMINIO IMPERFECTO (art.2662 C.C.) del que también surgen limitaciones, tales como dar cumplimiento al objeto del mismo, a la continuación sin fin de los efectos del contrato hasta que se cumplan las condiciones estipuladas. Aunque sí podrá hipotecar o disponer del bien, para el cumplimiento de sus obligaciones.
En ambos supuestos se requiere la publicidad registral.

2) Dentro del RPH, el propietario debe cumplir obligatoriamente con una serie de requisitos enumerados en la ley, (planos, proyectos, etc.)
En el FC, éstos requisitos no son obligatorios.

3) En el RPH el propietario debe dar cumplimiento a un elevado número de obligaciones, fundamentalmente en el contenido de los contratos de venta a los adquirentes, comunicar el estado de la obra, etc.; y su incumplimiento acarreará las sanciones y penas que prevé la misma ley.
En el FC hay también deberes a cargo del fiduciario, pero fundamentalmente los pactados en el contrato de fideicomiso, salvo alguna obligación de orden público, como ser la rendición anual de cuentas.

4) Muy importante: en el RPH el dueño tiene una responsabilidad ilimitada respondiendo con todos sus demás bienes en caso de incumplimiento.
En cambio, en el FC, el límite a la responsabilidad del fiduciario es el valor de los bienes fideicomitidos, no procediendo atacar sus demás bienes ni solicitar su quiebra.

5) En el RPH puede gestionar la obtención de fondos, si no fueren suficientes los producidos por las ventas e hipotecar el inmueble siempre que hubiere estado previsto en la escritura de afectación y en los contratos de venta.
En cambio, en el FC, podrá hipotecar y disponer si fuera conducente al cumplimiento de la finalidad contractual, no necesitando consentimiento alguno.

ADQUIRENTE/FIDEICOMISARIO(BENEFICIARIO)

1) En el RPH se los protege mediante la escritura de afectación y la inscripción de los boletos, además de las pautas para su redacción, deber de exhibición, información, la designación de un Administrador Provisorio , etc.
En el FC la existencia de un fiduciario sustituto desliga la inversión efectuada con la persona del fiduciario.
La conclusión a la que llega el autor citado es que en el desarrollo de edificios de vivienda las partes resultan mejor protegidas dentro del régimen de FC, ya que su esencia es la existencia de un patrimonio de afectación y no la afectación del inmueble ni la registración de los contratos de compra .
Leyendo ambas leyes con detenimiento, podrá ud. sacar sus propias conclusiones.

Escribanos: Horacio A. Wuille-Bille - Andrea V. Temporetti
www.escribaniawbt.com.ar
andrea@escribanatemporetti.com




© ReporteInmobiliario.com, Noviembre 2004.

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