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Financiación para el constructor


Banco Río posee una nueva línea “Súper Crédito Intermedio”, la cual tiene cómo destino financiar a emprendedores inmobiliarios. Cuales son los requisitos del Banco y qué documentación se debe presentar.



Principales características del Producto

1. Definición del Negocio

Comprende la financiación al desarrollador para la ejecución de Emprendimientos en los que el riesgo asumido gira alrededor del éxito en la venta de desarrollos inmobiliarios, dado que el repago de dicho financiamiento se basará en los flujos de fondos que origine la venta de las unidades de dicho emprendimiento.

Esta definición del negocio implica un financiamiento, acompañado por aportes de capital de los accionistas, bajo la forma de un Préstamo de Construcción/Urbanización cuyo repago se producirá por la venta de las unidades, preferentemente a través de créditos hipotecarios otorgados por el mismo Banco RIO. Se trata pues de un típico financiamiento de proyecto con las particularidades propias que se definirán seguidamente.

Las etapas definidas para este negocio, así como también la intervención de Banco RIO en cada una de ellas, son las siguientes:




2. Tipos de Proyecto

Solamente podrán ser financiados desarrollos inmobiliarios según el siguiente detalle:

Edificios en Propiedad Horizontal
Urbanizaciones
Barrios Cerrados / Clubes de campo

3. Área Geográfica

Los citados emprendimientos inmobiliarios deberán estar ubicados en la Capital Federal, Gran Buenos Aires y principales ciudades del interior del país donde Banco RIO tenga sucursales.

4. Financiación

La financiación que se otorgue deberá ser destinada exclusivamente al desarrollo del proyecto y sus costos de urbanización, en el caso particular en que ello tuviere lugar, y construcción. Los desembolsos que se efectúen deberán ser graduales conforme a Avance de Obra según la verificación que efectúe un Profesional Independiente sobre el cronograma que se hubiere acordado originalmente con la prestataria.

El monto máximo a financiar no podrá superar el 50% del costo de construcción que se prevea en origen, quedando a cargo de la prestataria el aporte de capital o de deuda subordinada de la porción no financiada por Banco Río para afrontar los mayores costos en que se pudiera incurrir.

La tasa pactada con la prestataria será variable (base tasa Encuesta Corregida BCRA), acorde a las condiciones de mercado al momento de la negociación.

5. Máxima exposición en Proyectos Inmobiliarios

La máxima exposición en un proyecto inmobiliario en particular deberá ser evaluada conforme a la envergadura del mismo y a los diversos riesgos involucrados.

6. Costos de Construcción

En aquellos emprendimientos que requieran obras de construcción, la evaluación del proyecto se hará sobre la base del costo final por metro cuadrado máximo para su categoría (A, B, C (1) y C (2) según definición) dentro de las distintas áreas geográficas y en línea con los métodos constructivos. No se aceptarán proyectos en que tales costos no sean razonables a criterio de Banco RIO.

7. Prestataria

La empresa deudora de Banco RIO será el desarrollador y podrá ser una empresa (S.A. ó S.R.L.), cuyo objeto único sea el desarrollo del emprendimiento que se financie, o una empresa cuyo objeto específico sea el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios.

8. Participación en el financiamiento de la Prestataria y/o sus accionistas

La prestataria deberá financiar con capital propio o deuda contraída con sus accionistas, un mínimo equivalente al 30% del monto de la inversión en el proyecto. La incorporación del terreno deberá constituir el aporte inicial. La integración del financiamiento se exigirá conforme al flujo de fondos que se apruebe para cada proyecto en particular, siendo preferencial que los mismos tengan lugar previamente al financiamiento que se acuerde.

9. Garantías básicas

El terreno, al igual que toda construcción, y los derechos de contratación de obra y los créditos que se generen, deberán ser cedidos en propiedad fiduciaria a favor de Banco RIO. Por otro lado se firmará un Acuerdo de Apoyo financiero, que garantizará al Banco aportes de la Prestataria y/o sus accionistas para afrontar los mayores costos en que se incurriera.

Se considerará, a criterio del Banco, la alternativa de instrumentar la operación con garantía hipotecaria, conjuntamente con la cesión de los boletos a favor de Banco RIO.

Se analizará, caso por caso, la necesidad de requerir fianzas personales a los accionistas de la Prestataria.

10. Instrumentación Legal

Se deberán firmar los siguientes contratos:

Alternativa I : Esquema Fiduciario.

Contrato de Línea de Crédito
- Contrato de Fideicomiso en Garantía de los bienes del emprendimiento (terreno, créditos, etc.).
- Contrato de Prenda de Acciones de la Prestataria.
- Acuerdo de Apoyo Financiero (acuerdo de aportes de la prestataria y/o sus accionistas por posibles desfasajes de fondos).

- Alternativa II: Esquema Hipotecario.

Mutuo Hipotecario.
- Cesión de Derechos de los créditos por venta del emprendimiento o de los flujos por alquileres, etc.
- Acuerdo de Apoyo Financiero.

11. Plazo de los Proyectos

El plazo de cada proyecto no podrá superar los 24 meses contados desde su lanzamiento hasta la entrega final (conclusión de inversiones); siendo el plazo máximo de la línea de crédito a otorgar de 36 meses.

12. Proveedores

Se admitirá como mecanismo de retribución el compromiso que asume la prestataria de entregar unidades terminadas a aquellos proveedores que pudieran manifestarse interesados a cambio de parte o todo el aprovisionamiento que realicen.

13. Prestación de servicios a los compradores de unidades

La totalidad de los emprendimientos deberán calificar a efectos de la financiación hipotecaria que ofrezca Banco RIO con su SÚPER HIPOTECA. La financiación a otorgarse podrá alcanzar, según el caso, hasta el 70% del valor del inmueble (incluyendo IVA), mientras que el porcentaje remanente deberá ser pagado por el adquirente, bien durante la etapa de pre-venta o al boleto/posesión durante la etapa de venta.

Documentación requerida para la solicitud del Súper Crédito Intermedio

Información sobre el Desarrollador

- Dos últimos balances.
- Curriculum.
- Antecedentes de proyectos similares.
- Referencias comerciales y bancarias.
- En el caso de Sociedades cuyo objeto específico sea el desarrollo del emprendimiento a financiar: contrato social de la misma e información patrimonial y financiera de los accionistas.
- Curriculum de la Empresa Constructora. (Si estuviere designada)

Información sobre el Proyecto

- Descripción y localización del proyecto.
- Precio del terreno.
- Presupuesto general de obra: detalle por rubro, incluyendo gastos indirectos, costos de comercialización, honorarios por proyecto y dirección de obra, IVA, etc., así como el total de superficie a construir.
- Plan de Trabajo e Inversiones.
- Memoria descriptiva del proyecto: Unidades a construir: cantidad, superficie propia, común, cubierta, semicubierta y descubierta.
Terminaciones y equipamientos provistos.
- Precio de venta de las unidades.
- Forma de pago hasta la posesión.
- Proyecto de Arquitectura: planos y especificaciones técnicas.
- Plan de ventas de las unidades; pre-ventas efectuadas (si las hubiere) y unidades adquiridas por proveedores u otros integrantes del proyecto de inversión (si las hubiere).
- Certificado de avance de obra: si hubiere construcción al presentar la solicitud.
- Copia del título de propiedad del terreno.
- Nota indicando el monto y las condiciones del crédito solicitado.


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2004

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