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Mercado fragmentado

Si bien siempre existieron diferencias de valores entre zonas y tipos de inmuebles, con posterioridad a la crisis las mismas se acentuaron en forma profunda delimitando un nuevo mapa de la realidad inmobiliaria.
Repasar algunos conceptos específicos de la demanda inmobiliaria resulta de utilidad para esclarecer el panorama del mercado inmobiliario y constructivo actual.





Mercado en cuanto a escenario donde se da el libre juego de oferta y demanda de bienes e inmobiliario en cuanto a que el bien que está expuesto a ese juego es un inmueble acercan la definición global del tema.
El escenario del mercado está definido entonces por inmuebles y los intereses de quienes quieren desprenderse de ese bien (venderlo) y de quienes desean obtenerlo (comprarlo). La multiplicidad de tipos de inmuebles y de intereses de los jugadores, hacen del mercado inmobiliario un mercado particularmente complejo.

Si analizamos el objeto de intercambio: el inmueble, vemos que el mismo reúne cualidades que lo hacen único con respecto a los objetos que se intercambian en otros mercados.
Es tanto un objeto de uso como un elemento de inversión.
La demanda entonces, puede interesarse por el bien por alguno de estos dos aspectos en forma independiente o por ambos en conjunto. Es decir que puede comprarlo para atender una necesidad, lugar donde vivir, espacio para trabajar, etc, etc, o como medio para obtener una renta, o tratar de reunir ambas.
Es en esta dualidad propia del bien inmobiliario, donde puede hallarse tal vez la mejor explicación para la singular situación del mercado inmobiliario por la que estamos atravesando.

Analicemos la actitud de cada uno de estos compradores potenciales: En el primero de los casos cuando sólo el comprador està guiado por su interés en satisfacer una necesidad podría comprar aquel inmueble que esté mejor provisto para saciarla o aquel que reuna las mejores condiciones que puede conseguir con el dinero del cual dispone. En el primero de los casos el comprador se mueve independiente del dinero y de la cualidad de inversión del inmueble, es aquel que puede comprar (o construir) por ejemplo una vivienda supersuntuosa en un barrio marginal que responde a sus propias motivaciones particulares. Esta situación siempre existió y existirá pero es muy puntual y no tiene repercusión de mercado. El segundo grupo de los compradores que se acercan al mercado inmobiliario por necesidad en los que el objetivo de renta e inversión no existe, es el de aquellos que compran en base a lo que pueden; “ajustan por realidad” son los que “ajustan por bolsillo”. A este grupo pertenecen los que acceden por primera vez a una vivienda y aquellos que la cambian por mayor necesidad de espacio.

Luego como adelantáramos, existe la demanda que no requiere la utilización física propia del inmueble, sino sólo su propiedad como fuente de rentas y/o resguardo de capital. Es la que compra inmuebles con el fin de alquilarlos o de obtener una revalorización futura del bien. Esta demanda se mueve en base a lo que espera del bien no en base a lo que necesita de él, “ajusta en base a expectativas”

Como vimos, en el primero de los casos la demanda hacia el inmueble es derivada de una necesidad humana primaria y natural como es la de habitación (vivienda). La segunda motivación (inversión-renta) surge solo cuando la primera está cubierta y es guiada unicamente por una finalidad económica. Entre estas se encuentra aquella que tiene la suficiente (sólo la suficiente) capacidad inicial económica como para aunar ambas. Es decir efectuar la compra de un inmueble, que deberá ser una vivienda donde habitar, pero que a su vez pueda ofrecer la conservación de esa inversión en el futuro.

Repasar y observar estos aspectos simples y conceptuales que hacen a la demanda y que a su vez son generados por la propia cualidad dual del bien inmueble, contribuyen al camino de la búsqueda de una explicación al porqué de la actual selectividad de productos inmobiliarios y zonas con la consecuente polarización de valores que domina hoy la escena del mercado inmobiliario argentino.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2004

© ReporteInmobiliario.com, Noviembre 2004.

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