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Ergasto Riva

“Para 2019 se espera un dólar real similar al actual y tasas de interés fuertemente positivas por lo que la cantidad de inmuebles escriturados será levemente superior al que se registre en el último trimestre este año”





Ergasto Riva, Director General de Estadística del Ministerio de Trabajo

1) ¿ Cuál es su estimación acerca de la evolución que tendrá el mercado inmobiliario en 2019?


En 2013 demostré que la retracción de la actividad inmobiliaria de ese momento no se debía al cepo sino al aumento del dólar blue que es el dólar en el cual se compran y se venden inmuebles.

Esto surgía de un modelo donde se observaba que la cantidad de escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires dependía del precio del dólar y de la tasa real de interés.

Simplificando: 1) Si los inmuebles se valúan en dólares y los ingresos del público son en pesos, una devaluación implica el encarecimiento de los inmuebles en términos de salarios y por ende la cantidad demandada baja. 2) La inversión en inmuebles compite con otras opciones financieras. Los ahorros se canalizan a aquellas opciones que tienen la mejor relación rentabilidad/riesgo. El boom de construcción del período 2004-2007 se debió a que durante ese período el dólar se fue retrasando y que el miedo que había dejado el corralito hacía que los ahorros no fueran al banco sino a la construcción. El mismo que en 1999 constituía grandes plazos fijos en el 2004 estaba comprando fideicomisos al costo. El miedo al corralito hizo que la plata terminara en el corralón (de materiales).

Para 2019 se espera un dólar real similar al actual y tasas de interés fuertemente positivas por lo que la cantidad de inmuebles escriturados será levemente superior al que se registre en el último trimestre este año.


2) Según su visión que se debería cambiar o mejorar desde el sector para obtener un mayor nivel de actividad?


Así como en los 90 apareció la figura del desarrollador inmobiliario que era distinta a la empresa constructora tradicional creo que debe aparecer una figura parecida al rol que cumplen los concesionarios de autos nuevos que para venderte el 0km te compran el auto usado.

El mercado inmobiliario es, básicamente, un mercado de permuta. La gran mayoría de las ventas se hacen para comprar algo, más chico o más grande, y quedarse o poner la diferencia. Pero hoy no existe ese actor que venda propiedades y tome como parte de pago el inmueble que ya tiene el comprador.

Hace exactamente un año un constructor conocido mío estaba cerrando una operación para vender una unidad a 300 mil dólares. El comprador tenía un departamento de 180 mil y 120 mil dólares en efectivo. Una vez que el comprador vendiera su departamento le compraría el departamento a mi conocido. Calculaban que esto se produciría para marzo o abril de este año. El dólar empezó a aumentar en el verano. El que tenía que vender el departamento de 180 mil dejó de recibir ofertas de compra y por ende no le pudo comprar el departamento de 300 mil al constructor. Para agosto, con un dólar febril, cerraron la operación de venta del departamento de 300 mil por el departamento de 180 mil más los 120 mil dólares en efectivo. Para agosto, en realidad, ni el departamento de mi amigo el constructor valía 300 mil ni el del comprador 180 mil pero ambos convinieron en que la diferencia entre uno y otro seguía siendo de 120 mil dólares.

A mi entender el constructor conocido mío hizo un excelente negocio. Ahora tiene un departamento que para venderlo tuvo que bajarlo a 140 mil dólares y los 120 mil dólares en efectivo. En realidad lo vendió no a 300 mil sino a 260 mil dólares pero con estos 260 mil dólares hoy tiene la posibilidad de transformarlos en insumos que le permiten construir más que lo que hubiera podido construir hace un año con 300 mil.

El negocio es vender inmuebles desarrollados por uno o por un tercero. ¿Qué diferencia hay entre inmovilizar capital para construir o para comprar lo construido por otro?


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2018, jueves 27 de diciembre de 2018

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