Informes > OPINION CALIFICADA > Mas debate sobre valores LEJANO

Más debate sobre valores

La edición nro. 52 del mes de Octubre del "Magazine Inmobiliario" que publica la Asociación de Martilleros y Corredores Públicos de la Plata, publica en un editorial conceptos respecto a actividad inmobiliaria, valores y créditos.



CRÉDITOS INMOBILIARIOS VERSUS INGRESOS Y PRECIO DE LOS INMUEBLES

Bajo este título hablamos en nuestras dos ediciones anteriores de la relación entre los ingresos y las ofertas crediticias primero y de alternativas que podrían implementarse tanto en la oferta crediticia como desde el ámbito oficial para reinsertar en el mercado inmobiliario a una importante franja de la población que luego de la crisis del 2001/2002 ha quedado marginada del mercado. En esta oportunidad hablaremos del precio de los inmuebles, otro tema del título, y que incide directamente en nuestro mercado.

UN POCO DE HISTORIA

En nuestro país las cíclicas realidades económicas nos han puesto a prueba constantemente y siempre hemos debido soportar períodos complicados y sus consiguientes acomodamientos.
Durante los últimos treinta años, sin ir más atrás, nos encontramos con el “Rodrigazo” a mediados de la década del ´70.
En los ´80, comenzamos con el que “apueste al dólar pierde”, vivimos la crisis generada pos Guerra de las Malvinas, nos acostumbramos a la moderada inflación de los primeros años del gobierno constitucional, debimos soportar las devaluaciones y sus efectos con los planes “Austral” y “Primavera”, la hiperinflación de principio del 89 y la nueva devaluación del gobierno entrante en julio de 1989.
Los ’90 los comenzamos con tasas siderales que culminaron en el “Plan Bonex” y para entrar luego en la convertibilidad durante el resto de la década.
En ese período nos acostumbramos a una relativa estabilidad económica y durante el último lustro del siglo se potenció la actividad inmobiliaria, “la tierra y el ladrillo” pasó a ser una de las inversiones preferidas en la época del 1 a 1.
La estabilidad de esa década del ´90, potenció la construcción como no había ocurrido desde 1966 y la aparición de líneas crediticias “potables” a largo plazo y con tasas de interés “razonables” para nuestro mercado, generaron una demanda creciente y por ende un paulatino aumento del precios de los inmuebles.
Este aumento abarcó, en casos sin sustento real, no sólo a las nuevas construcciones, sino también a los inmuebles usados, haciendo que se redujera prácticamente a cero la diferencia entre ambos tipos, sin marcar diferentes categorías y ubicaciones, permitiendo que todo valiera como generalidad $ / u$s 1000.
A partir de la inflación y las devaluaciones de los planes Austral y Primavera el Dólar pasó a ser moneda de referencia en los precios de los inmuebles, circunstancia afianzada durante la convertibilidad con la paridad cambiaria 1 a 1.

LA HISTORIA RECIENTE

En el primer año de este siglo, el 2001, se comenzó a vivir ya con mayor presión la crisis que perceptible o imperceptiblemente generó la falta de medidas económicas de fondo durante la convertibilidad, y que empezaron a vislumbrarse quizás mínima y paulatinamente a partir del “efecto tequila”, pero que fueron profundizándose e hicieron eclosión con el “corralito”, y el posterior “corralón”.
A principio del 2002 “descubrimos” que no existía más el 1 a 1, los inmuebles llegaron a cotizar en los picos del dólar ($4 x u$s1) un treinta por ciento (30%) de su valor en dólares unos meses antes.
No fue fácil la tarea de concientización con los propietarios acostumbrados por casi 15 años a precios dolarizados, que ahora debían “enterarse” que su inmueble que antes valía cincuenta mil pesos / dólares, costaba cincuenta mil pesos y no cincuenta mil dólares (alrededor de ciento cincuenta mil pesos según los movimientos de la moneda estadounidense).
El resultado fue que muchos inmuebles desaparecieron del mercado, se profundizó la falta de nuevos emprendimientos que ya se habían reducido durante el año 2001, llevando al mercado a una parálisis prácticamente total.
Recién a sobre fines del 2002 comenzó a reaparecer la oferta, por un lado debido al acostumbramiento de los vendedores a la nueva realidad, por otro lado por un aumento en pesos de la propiedad, que se había ido generando con la aparición de fondos recuperados del corralito/corralón y porque “Tener una vivienda asegura un patrimonio en cualquier lugar del mundo sin arriesgarlo a los altibajos de la ruleta económica” como afirmaba Juan Badino de Fourcadell Juan Badino en Clarín Clasificados (10/01/04), a ello debemos sumarle la inseguridad jurídica que afectó notoriamente otro tipo de inversiones con la debacle de principio del 2002. “La propiedad representa una alternativa que ha permitido salvaguardar las inversiones frente a las inseguridades jurídicas que han afectado a la economía argentina en los últimos años” decía Oscar Barrie en Clarín el 30/12/03.

TASACIONES. PRECIOS. USADOS VERSUS ESTRENAR

El tema de los precios, prácticamente igualdad de valores para nuevos y usados que aún subsiste, originado en el último lustro del siglo pasado, se agravó ante la falta de nuevos emprendimientos, y la escasa oferta de unidades en general el año 2002 y parte del 2003.
Si bien a principio del 2003 se comenzaron a verificar nuevos emprendimientos, hecho que se fue remarcando durante todo el año, esta circunstancia no varió.
Además la situación general de precios se vio aún más enrarecida con notas periodísticas publicadas a lo largo del año “promocionando” emprendimientos, que si bien correspondían a categorías especiales y en ubicaciones privilegiadas, al hablar de valores del orden de los 3.000 y 3500 dólares llevaban a la confusión de propietarios, y algunos comercializadores, circunstancia receptada por emprendedores o constructores de inmuebles tradicionales y profesionales inmobiliarios, para elevar sin razón aparente los precios de las obras e inmuebles ofrecidos.
Estas notas periodísticas fueron marcadas durante el año pasado desde los envíos vía e-mail realizados por nuestra Asociación, previniendo sobre la intencionalidad de las mismas y la confusión a la que podían llevar.
En uno de estos envíos decíamos “... En los últimos meses nos hemos encontrado con notas periodísticas que hablaban del aumento de ventas y precios en el mercado inmobiliario, recibiendo en nuestra casa consultas de colegas que no percibían dicha realidad... Considerábamos y consideramos que no reflejaban la realidad sino se referían a circunstancias muy puntuales, e incluso a la posibilidad de generar expectativas o imagen de movilidad inmobiliaria, y tentar de ese modo a quienes disponían ahorros liberados, para que los volcaran al mercado de inmuebles... En estos días se publicaron dos notas de integrantes de prestigiosas firmas inmobiliarias, que no tuvieron la difusión o los titulares de las otras, y que quizás blanquean la realidad del mercado...” (30/09/03)
Una de las notas expresaba: “A veces es hasta ridículo leer publicadas notas o avisos anunciando el aumento en los precios de las propiedades cuando todos sabemos que hasta junio el mercado se reacomodó como pudo, y que luego se tranquilizó... El punto débil: las tasaciones. Es fundamental que las tasaciones sean reales, y esa es nuestra obligación como profesionales, y no decidir lo que los vendedores quieren escuchar. Digo esto porque algunos propietarios a veces se deciden por la inmobiliaria que le tasa a un valor más alto la propiedad...” con la firma de Martín Cesarsky, titular de Cesarsky Propiedades de Capital Federal (Clarín Clasificados 6/09/03).
En otro envío de esta Asociación, el 20 de octubre del año pasado titulado “Realidad o distorsión intencionada” se expresaba “...Realmente aunque el contenido de la nota, posteriormente es en parte más acorde a la realidad, los titulares generan entre los propietarios, que no realizan un análisis profundo de la situación, una distorsión que complica nuestra actividad...” El comentario estaba referido a la nota “Efecto de las bajas tasas de interés y la estabilidad cambiaria” de Clarín del día 16 del mismo mes firmada por Natalia Muscatelli, que subtitulaba “Hay edificios que arrancan en US$ 2.800 el metro...” y expresaba en uno de sus párrafos “... Y el caso paradigmático es el edificio Grand Bourg, que Eduardo Costantini, vendió —en una semana— a US$ 2.800 el metro cuadrado.”
El 25 de noviembre, también del año pasado, Carlos Brandariz en Clarín Clasificados en su nota “La realidad inmobiliaria con una mirada crítica” expresaba “...¿Qué sucede con las tasaciones?... Las tasaciones practicadas por las inmobiliarias, parten de las ciertas y serias de empresas tradicionales y otras, con mayoría, que elevan el precio para favor del propietario, con beneficio de viajes, escritura sin cargo, sin comisión y hasta le pagan la mudanza al comprador.”

EN EL 2004 LA MISMA CIRCUNSTANCIA

En el envío realizado también por e-mail desde esta Asociación el 31 de diciembre de 2003 “Reflexiones de fin de año” se manifestaba “... Es factible que se afirme a partir de esta nueva estabilidad, un mayor movimiento constructivo. Eso redundará en mayor oferta de inmuebles nuevos, que seguramente determinará una estabilización de los valores, sobre todo un acomodamiento hacia abajo de los precios de inmuebles usados, que hoy están prácticamente en los valores de los nuevos.
También ayudará el acostumbramiento de los propietarios a los nuevos precios a lo largo de estos dos últimos años, “desatados” del valor dólar 1 a 1 de fines del siglo pasado, que sumado a la escasez de ventas existente, pondrá otro eslabón para el mejoramiento de los precios de mercado y por lo tanto permitirá acercar una demanda escasa y esquiva....”

Lamentablemente, por el contrario, seguimos teniendo en nuestro mercado una gran similitud de valores sin diferenciarse calidades, antigüedad y ubicaciones dentro del edificio ni geográficas.
Esto puede deberse como se expresa en el tema anterior a errores en las tasaciones, no se tiene en cuenta la particularidad de cada inmueble y en muchos casos se tasa con reglas generales, que en un mercado activo como puede haber sido el del último lustro de los ´90 si bien no se justificaba quedaba disimulado.
A mediados de febrero en ReporteInmobiliario.com se manifestaba “Sigue la confusión en el mercado: se están ofertando propiedades similares con diferencias de hasta 40% de valor. Los compradores hacen contraofertas irrisorias, a la espera de la aceptación... Lo que ocurrió hasta ahora es que algunos compradores pagaron valores "altos" debido a la falta de oferta y el pánico a tener el dinero debajo del colchón; además las faltas de opciones de inversión y el bajo clima de negocios que se vive en el país beneficiaron a los vendedores... También ReporteInmobiliario.com el 23 de febrero, en la nota “2004 – El año del ajuste de precios” expresaba “...Presión de Sustitutos: En determinadas zonas y tipologías edilicias el actual valor de construcción de una superficie similar se encuentra por debajo del valor pretendido por el mismo metraje en viviendas usadas. Comienzan a aparecer ofertas a menor precio por viviendas a estrenar en la misma localización u opciones de menor precio en zonas aledañas...”
El economista Lic. Aldo Di Franco en su nota “Para mantener el nivel de actividad se deberá ajustar vía precios” publicada en Reporteinmobiliario.com el 29 de febrero expresaba: Este hecho, más la notable diferencia existente en la actualidad entre el valor solicitado por las unidades usadas y el costo de construcción de las nuevas, me hace pensar que, tarde o temprano, el mercado de inmuebles usados deberá “ajustar vía precios” si quiere mantener un ritmo de actividad aceptable
. Más cerca en el tiempo seguimos encontrando apreciaciones similares. Infobae publica la nota “Se quebró la tendencia alcista del mercado inmobiliario” (27/07/04) con la firma de Daniel Sticco, en la que expresa entre otros conceptos “Un sondeo de la UADE arrojó que en junio sólo aumentaron las ventas de departamentos nuevos...`Todo lo que sube baja´ dicen la sabiduría popular y los expertos de los mercados de activos financieros, bursátiles y también inmobiliario. Eso es lo que ahora parece estar ocurriendo en la plaza de departamentos y casas de la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires, ya que luego de transitar por un largo período de tonificación de la demanda y consecuentemente de los precios de las unidades nuevas y también usadas, ahora habría comenzado un ciclo bajista o de recomposición de valores...”
Avalando el comentario anterior, Natalia Muscatelli en su nota “SE ESPERAN BAJAS EN LOS PRECIOS, EN ESPECIAL PARA LAS UNIDADES USADAS” publicada en Clarín el 29 de agosto expresa: “Las dudas de los compradores frenan las ventas inmobiliarias... Las razones son varias. El punto esencial, es que los precios de las propiedades llegaron a un techo y hoy están demasiado "inflados". Aún en aquellos barrios, donde los precios no llegaron a los niveles del 1 a 1 (si bien están en un 80% de esos valores), los precios están demasiado altos para seducir a compradores que dependen de un crédito. Y que, por otra parte, no pueden pagar porque su salario se mantiene congelado... Las ventas venían bastante bien hasta el primer cuatrimestre del 2004´, según Héctor D'Odorico, con mayor experiencia en barrios de la Capital Federal. Hasta entonces, quienes tenían sus ahorros del colchón o de algún amparo por el corralito destinaron ese dinero a los ladrillos, contó. `Pero esa modalidad de compra se terminó. Ahora queda el comprador genuino que no está dispuesto a convalidar los precios altos que hay en el mercado´, dijo. `A los dueños, les cuesta bajar los precios, pero los que quieren comprar tienen la idea de que las propiedades están muy caras. Por eso, los precios van a seguir cayendo por falta de una contraoferta´, señaló el empresario.... Los sobreprecios son más comunes en las propiedades usadas que, según estiman los martilleros debería bajar un 10% como mínimo para que exista una brecha superior al 20% entre el precio de lo nuevo y lo usado...”

CONCLUSIÓN

Por lo expuesto, en la actualidad, los profesionales inmobiliarios DEBEMOS volver a ser “artesanos” de los valores, “Vivimos de eso (las tasaciones) y somos los especialistas, no se puede hablar y comparar números de mercado que surgieron en otras épocas con los actuales ..., dando como resultados porcentuales que nada tiene que ver con el mercado actual. Hoy, para ser más claros y sencillos, cada caso es bien particular y todo no cuesta lo mismo” expresaba Armando Pepe, titular de la inmobiliaria homónima en Clarín Clasificados en julio del año pasado. Hoy sigue teniendo vigencia.
La circunstancia de la irracionalidad de algunos valores se debe también, en muchos casos, a la presión de los propietarios vendedores, presión a la que muchos inmobiliarios no saben o no quieren hacer frente.
Avala lo dicho, expresiones recientes de Sebastián Beigel, titular de Beigel Bienes Raíces en la nota “Quién se preocupa por tasar bien” publicada en Clarín Clasificados el 17 de julio, dice: “...Lamentablemente, las inmobiliarias son las culpables. En el afán de no perder mercadería, de no perder presencia en la calle con carteles, muchas inmobiliarias establecieron como política tomar mercadería de cualquier manera. Aunque esto implique estar fuera de precio. Aunque esto implique no vender. Aunque esto implique confundir a la gente y al mercado...”. Aumenta el valor de sus dichos el hecho de que Beigel Bienes Raíces es la única inmobiliaria calificada bajo normas internacionales de nuestro país.
Si bien lo expresado no abarca a la mayoría de los profesionales inmobiliarios, si es responsabilidad de estos concientizar tanto a colegas, emprendedores, constructores, propietarios y compradores sobre la realidad de los valores de mercado en cada momento.

Cristian E. Andreasen, integrante de la MESA DIRECTIVA
Asociación de Martilleros y Corredores Públicos de la Plata

Magazine Inmobiliario
Edición Nº 52, Octubre/2004
La Plata, 1º de octubre de 2004




.
Puntuación Promedio: 4.86 - votos: 490
Por favor tómate un segundo y vota por este artículo:

Excelente
Muy Bueno
Bueno
Regular
Malo

REPORTE INMOBILIARIO TV

Informate al instante

Reporte Inmobiliario

Valor metro cuadrado por manzana

Suscribete a nuestro newsletter semanal