El Decreto 146/2017 (BO: 7-3-17) habilitó la actualización de ciertos instrumentos/contratos con la clara intención de facilitar el financiamiento a largo plazo para el acceso a la vivienda.
Nuestro país sigue caracterizándose por modificar leyes vía normas de jerarquía inferior, lo cual en este caso y a través del Art. 5° de este Decreto, se levanta la prohibición de indexar que sigue vigente por los Art. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad N* 23.928.
Los instrumentos e índices que este Decreto habilita a indexar, son:
• Vía CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia):
a) Préstamos con garantía hipotecaria.
b) Valores negociables con o sin oferta pública, por plazos no inferiores a DOS (2) años.
• Vía CER o ICC (Índice del Costo dela Construcción del INDEC para el Gran Buenos Aires – Vivienda Unifamiliar Modelo 6):
c) Contratos de obra o aquellos que tengan por objeto el desarrollo de actividades relacionadas con la construcción, comercialización y financiamiento de inmuebles, obras de infraestructura y desarrollos inmobiliarios, todos por plazos no inferiores a DOS (2) años.
Los instrumentos enumerados en los incisos anteriores, según corresponda, podrán denominarse en Unidades de Valor Adquisitivo actualizables por el Coeficiente de Estabilización de Referencia “CER” - Ley N° 25.827 (UVA´s) o en Unidades de Vivienda actualizables por el Índice del Costo de la Construcción (ICC) - Ley N° 27.271 (UVI´s), de conformidad con lo establecido por el BCRA.
Esto implica incorporar la indexación pero sólo a los contratos arriba tipificados, lo cual por un lado brinda sustentabilidad a la oferta crediticia al permitir mantener el valor del dinero en el tiempo, y por el otro a transparentar el costo financiero neto de inflación lo cual deberá fomentar una mayor competencia por parte de las instituciones financieras.
Lo anterior comienza a evidenciarse a través de los préstamos recientemente relanzados desde el programa Procrear, los que articulan con los préstamos que está lanzando el Banco de la Nación Argentina por hasta 30 años de plazo y a una tasa del 3,5% anual. Si bien dicha tasa podría considerarse como subsidiada por el Estado, deja en evidencia el costo financiero “puro” ya que la deuda de capital ahora “viaja en el tiempo” vía actualización por UVI´s o UVA´s.
Por otro lado no resulta un tema menor que los contratos que podrán ser indexados deben tener un plazo mínimo de 2 años, lo cual inhabilita a todos aquellos por debajo de dicho plazo. Vale recordar que un UVI o una UVA intrínsecamente son lo mismo: una unidad de medida equivalente a la milésima parte del costo de construcción de un metro cuadrado de vivienda unifamiliar del Gran Bs. As. Modelo 6 que publica el INDEC. Su valor base fue $ 14,05 en su “debut” de marzo 2016.
Lo que las diferencia, es que la UVA ajusta por CER y la UVI por ICC del INDEC.
Para quienes intentamos seguir desarrollando emprendimientos inmobiliarios a pesar de la grosera distorsión/inflación de costos tanto en pesos como en dólares, este Decreto resulta un buen comienzo al reconocer la necesidad de indexar los contratos, no solo de préstamos sino de abastecimiento (costos) y de ingresos (financiamiento por ventas).
Pero atención que esto puede implicar una trampa conceptual.
El valor del UVA de $ 14,05 a 3-16 (el que viaja en CER) según la web del BCRA al 19-3-17 asciende a $ 17,87 (incremento del 27,2%). Si ese período viajaba en UVI (ICC del INDEC) el valor sería de $ 18,78 (aumento del 33,7%) no habiéndose aún publicado el ICC de 2-17 al momento de esta nota.
A efectos comparativos, si ese mismo valor inicial se lo actualiza por el último índice CAC Nivel General publicado (1-17), ese valor asciende a $ 17,88 (un 27,2%).
Esto implica que el CER empató con el CAC. Pero si a ambos los ponderamos “base 100”, en el mismo período el UVI alcanzó los 124, o sea ¡un 24% de diferencia!
Desde otro ángulo, si el UVI ajusta por el ICC siendo éste el que refleja la evolución del costo de la construcción, no hay dudas que para calzar adecuadamente los flujos del negocio los contratos con proveedores o compradores de pozo deberían hacerse en UVI´s y no en UVA´s (que aplica el CER cuya dinámica no se relaciona de manera directa con nuestra industria).
Hasta aquí un racional medianamente consistente, ¿pero entonces dónde estaría la referida trampa?
En que el ICC del INDEC mide la evolución de los costos de construcción en el Gran Bs. As. de una “Vivienda Unifamiliar Modelo 6”, los que nada tienen que ver con los de un edificio en propiedad horizontal.
Vale recordar su definición: “Modelo 6: Vivienda unifamiliar, desarrollada en una planta entre medianeras. Estructura de viguetas y ladrillones, mampostería de ladrillos revocados en exterior e interior, aberturas exteriores de chapa, cortinas de PVC, puertas placa para pintar, pisos cerámicos y alfombra en dormitorios. Agua, cloaca y gas de red, distribución de agua fría y caliente con caños de polietileno, desagües en caños de PVC; calefacción por estufa a gas natural, agua caliente por calefón. Artefactos sanitarios de loza y grifería estándar”.
O sea, viajar en UVI´s puede llevarnos por caminos que finalmente nos alejen de un destino sustentable.
OPCIONES SUPERADORAS
Frente a lo que habilita este Decreto para reconocer los efectos de la inflación en los contratos, nos estamos olvidando de las oportunidades que desde el 1-8-15 nos ofrece el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC). El mismo nos brinda “aquí y ahora” una sólida plataforma jurídica sin UVI´s ni UVA´s, para celebrar contratos que permitan mantener el poder adquisitivo de los flujos de fondos de un emprendimiento.
Nos referimos a la redeterminación de valores emergente de la articulación de los Art. 772 y 1133 del CCyC, los que permiten que la evolución de los costos incurridos en “nuestra obra” puedan ser trasladados en la misma medida a las cuotas derivadas de los Boletos de Compra Venta.
A su vez, desde una mayor consistencia legal (CCyC vs. DNU que contradice una ley) que brinda una ventaja a la exacta medida de nuestro negocio, dejando de “apostar” a que la aplicación de índices generales reflejen la realidad de nuestra obra.
CONCLUSIONES:
Auguramos que el otorgamiento de créditos para la vivienda seguirá una sana y sustentable curva de crecimiento, lo cual y por derrame impactará positivamente en nuestra alicaída industria. Ello lamentablemente contribuirá al alza de los precios, agravando la falta de productividad que sigue afectando a nuestro sector.
Como desarrolladores o constructores, la indexación no es algo nuevo en nuestros modelos de negocios. Hace rato que se viene aplicando el “CAC”, aunque con dudoso sustento legal (lo cual nos transformó en negadores compulsivos que nuestros contratos resulten formalmente nulos dada la vigente prohibición de indexar).
La solución que ahora ofrece este DNU – en nuestra opinión “semi legal” – se orienta a brindar nuevas y mejores opciones a la oferta crediticia, con un impacto relativo en el sector privado. Esta afirmación se sustenta en que el CCyC brinda esquemas superadores a la aplicación de índices generales (CER o ICC del INDEC), sumado al hecho que las UVI´s reflejan en su origen el costo de construcción de una milésima parte de un metro cuadrado, pero sólo en relación a la tipología de una Vivienda Unifamiliar Modelo 6 del Gran Buenos Aires.
Sobre la base de todo lo expuesto, ratificamos la asignatura pendiente de nuestro sector: nuestro CCyC es una usina de novedosos formatos de negocios aún inexplotada, y en lo particular el fantástico herramental que nos ofrece su articulado para la redeterminación “privada” de precios.
Por último deseamos que los actores de nuestro sector activen su creatividad para rediseñar las estrategias de negocios, lo cual y en este caso podría implicar un superador manejo de la inflación que aún golpea y distorsiona a nuestra industria.
Néstor Kreimer
KUANTICA S.A.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2017, miércoles 15 de marzo de 2017
