Ser desarrollador en Argentina resulta principalmente valorado por la capacidad de conseguir fondeo para la compra de la tierra y financiar la obra. Luego el resto de atributos esperables, pero éstos sin aquel hacen inviable cualquier emprendimiento. Hasta ahora.
La ley 27260 de Sinceramiento Fiscal activó lo que resultaba natural en cualquier otro país medianamente desarrollado tal como Chile, México, Colombia o Perú: financiar emprendimientos inmobiliarios vía mercado de capitales. A través de los FCIC creados por dicha ley, se está logrado dicho acceso – si bien motivado por la gratuidad del blanqueo para quienes inviertan a partir de los U$S 250 mil – lo cual no deja de ser algo disruptivo para nuestra industria.
Desde esta concreta realidad no dudamos en augurar que – sujeto a la actual tendencia al ordenamiento macroeconómico – nos encontramos frente al inicio de un virtuoso flujo de capitales hacia la economía real. Y que en dicho proceso la industria del Real Estate representa una sólida opción para seducir capitales mucho más allá de la circunstancia “tentadora” de la referida gratuidad del blanqueo vía FCIC.
Hasta ahora pensar en el Mercado de Capitales resultaba factible sólo para los grandes jugadores, quienes podían emitir y colocar Obligaciones Negociables (ON), emisión de acciones u otra opción como descuento de flujos de fondos de boletos de compraventa; todos ellos vía oferta pública. Pero resulta que ahora, de los 33 proyectos de FCIC presentados a la Comisión Nacional de Valores (CNV) – algunos ya aprobados – hay varios que pertenecen a desarrolladores de mediana escala. Ejemplo de ello es el Fondo “Quinquela + Predial”, el que está pendiente de aprobación, por U$S 50 millones para financiar 5 emprendimientos de “Microdepartamentos” en CABA y Neuquén, el cual ha sido estructurado no sólo para captar inversores vía blanqueo gratuito; sino también para cualquier otro que quiera participar de esos proyectos.
Este ducto de capitales debe ser aprovechado por todos los desarrolladores que cuenten con la siguiente masa crítica: a) sólidos antecedentes, b) transparencia en sus modelos de negocios (entiéndase no hacer lo contrario a blanquear), c) actitud y perseverancia para aprender e incorporar las formalidades que requiere el acceso y permanencia en el mercado de capitales, d) disponer de concretos proyectos que califiquen para la evaluadora de riesgo interviniente, e) que demuestren una sana ecuación patrimonial entre capital propio y lo que se pretende apalancar por oferta pública. Si bien este listado no pretende ser taxativo, resulta un buen comienzo para quienes estén dispuestos a dar este salto cualitativo para nuestra industria.
Frente a los FCIC, ¿hay alguna alternativa para acceder al mercado de capitales?
Sí. La Resolución 623/13 de la CNV del 22-11-2013 mediante la cual se incorpora a la oferta pública a los Fideicomisos Financieros Inmobiliarios (FFI), el cual hasta ahora no fue adecuadamente considerado por nuestro sector. Resulta interesante la transcripción de parte de sus “Considerando”:
Que la Ley de Mercado de Capitales N° 26.831, aprobó un nuevo régimen regulatorio de la oferta pública, facilitando un moderno sistema destinado a regular en forma integral todo lo referente a la oferta pública de valores negociables.
Que en el marco de dicho ordenamiento jurídico, resulta de interés primordial de esta COMISIÓN NACIONAL DE VALORES impulsar nuevos desarrollos dentro de los instrumentos financieros, con el objeto de expandir el ahorro en moneda nacional y brindar oportunidades innovadoras en el ámbito del mercado de capitales.
Que lo expresado se corresponde con modernas tendencias imperantes en los mercados de capitales dirigidas, con los recaudos que se estimen adecuados para no desproteger a los potenciales inversores, a poner al alcance del público en general mayores productos.
Que se observa que los instrumentos financieros utilizados para emprendimientos inmobiliarios en la Argentina no se han realizado con oferta pública de valores negociables, consistiendo en general en estructuras financieras privadas, que restringen el acceso de los inversores al alcance geográfico de los desarrolladores de proyectos de construcción.
Que destacando que nuestro mercado de capitales tiene por objeto que el ahorro del conjunto de los argentinos sea volcado a la economía real, única fuente de crecimiento sustentable y genuino, es que esta COMISIÓN NACIONAL DE VALORES propende el desarrollo de fideicomisos financieros inmobiliarios con el objeto de incentivar la inversión en construcción, tanto para la compra de vivienda propia, así como también para ahorristas que estén interesados en acceder a otras alternativas de inversión, permitiendo la adquisición de certificados de participación que otorguen el derecho a adquirir una unidad funcional o equivalente con la consecuente negociación de los mismos en el mercado.
En su normativa de tan sólo 3 artículos, de los que 2 son de forma, el Art. 1* modifica la redacción de los Artículos 45 y 46 de las Normas emitidas por la CNV para cotizar en bolsa (“Normas, texto ordenado 2013”), incorporando a los FFI. A saber:
Art. 45.- En los casos de fideicomisos financieros que se constituyan con el objeto de desarrollar un emprendimiento inmobiliario, se podrán emitir certificados de participación que otorguen el derecho a adquirir una unidad funcional o equivalente.”
Art. 46.- A los fines de lo dispuesto en el artículo precedente, y adicionalmente al contenido dispuesto en el presente Capítulo, el Prospecto y/o Suplemento de Prospecto deberá incluir la información que a continuación se detalla:
a) Proyecto del emprendimiento inmobiliario a realizarse.
b) Detalle de antecedentes del director de obra y/o empresa constructora y demás entidades subcontratistas.
c) Información sobre contratos celebrados y/o a celebrarse en relación a la ejecución del emprendimiento (contratos de proyecto, dirección y construcción de obra).
d) Planilla de costos estimados, con el flujo de fondos previsto y cronograma de aportes.
e) Detalle de los contratos de seguros vinculados a la ejecución de las obras. El proyecto inmobiliario debe contar con todas las pólizas de seguro correspondientes a los efectos de cubrir una amplia variedad de riesgos potenciales existentes desde el comienzo de la construcción hasta su finalización, debiendo contemplarse los seguros de responsabilidad civil frente a terceros y exigir a los contratistas seguros de responsabilidad del personal que trabaje en el emprendimiento, como también prever cualquier otro riesgo que resulte razonablemente asegurable.
f) Cuestiones regulatorias: detalle de todas las licencias y aprobaciones regulatorias necesarias de las autoridades de la jurisdicción en la que se encuentra el emprendimiento inmobiliario. Se deberá informar sobre el otorgamiento de autorizaciones, habilitaciones, permisos, derechos de construcción, subdivisiones, reglamentos, factibilidades y demás regulación aplicable al emprendimiento.
g) Cuestiones ambientales: se deberá informar en relación al proyecto inmobiliario sobre el cumplimiento de todas las leyes, ordenanzas, normas y regulaciones nacionales y municipales del lugar en el que se pretende desarrollar el mismo, en relación con la protección del medio ambiente.
h) En caso de corresponder, información sobre el procedimiento de comercialización con el objeto de promover y vender las unidades funcionales a construir a favor de terceros.
i) Forma bajo la cual se instrumentará la adjudicación de las unidades funcionales.
Asimismo, se deberá acompañar la siguiente documentación: planos, anteproyectos, memoria descriptiva y proyectos del emprendimiento, así como el estudio de factibilidad y justificación económica y financiera del emprendimiento.
O sea, nada que resulte exagerado o fuera de lo razonable como pretensión para entrar a jugar en esas ligas. Y aunque suene utópico, en este nuevo modelo mental debemos concientizar que siempre habrá más dinero disponible que proyectos a financiar.
Esta es la ruptura de paradigmas. Pensar profesionalmente para jugar en nuevas categorías.
De manera complementaria y en relación a la figura del Fideicomiso – financiero en este caso – cabe referir que con la sanción del nuevo Código Civil y Comercial de la Rep. Argentina, y en lo particular los artículos referidos a fideicomisos (Art. 1666 a 1707) ratifican la adecuada articulación con los Art. 45 y 46 de las Normas de la CNV para cotizar en bolsa.
De allí que todo lo anterior representa casi un mapa conceptual de cómo llegar a la oferta pública de valores negociables que fondeen nuestros emprendimientos. Sin embargo, y sin que parezca un juicio de valor, vale aclarar que esto no es para cualquiera ni aplica para financiar un edificio sobre un lote de 8,66.
Pero tampoco resulta “solo para los grandes”.
Por el Art. 45 surge una sencilla estructura: “Vale por una unidad”. Esto es, que un CP (Certificado de Participación) en un FFI – equivalente a una acción en una S.A. – representa una unidad funcional. Sería como firmar boletos de compra venta en los que el mercado de capitales ejerce el rol de comprador en pozo, con las particularidades que en cada caso se diseñen en relación a la integración del dinero y demás detalles formales.
Sumado a lo anterior está la ventaja que el costo financiero y de estructuración resulta magro, ya que la expectativa de rentabilidad para el inversor la generará el propio mercado. En efecto, será la “curva de recorrido de precio” la que por avance de obra o genuino aumento del precio en la zona, vaya devengando el mayor valor de esa unidad funcional representado por el CP.
En otras palabras, la ganancia del inversor no será un costo para el proyecto, ya que saldrá del “revoleo del boleto” ahora materializado por medio de las transacciones que ocurran en el mercado bursátil secundario donde coticen esos CP, los que como cualquier bono irán reflejando la referida captura de valor de esa unidad funcional, pero ahora con una liquidez impensada en relación a una compra en el pozo.
Y a diferencia de los FCIC, sin tener que permanecer 5 años.
Si bien el 21-11-16 venció el plazo para exteriorizar tenencias de moneda en el país, para las tenencias en el exterior tienen plazo hasta el 31-12 al 10% y luego al 15% hasta el 31-3-17. Para ellos se dispondrá de una nueva opción frente a los FCIC: pagar el 10% o 15% sin período de permanencia (disposición inmediata del dinero) para aplicar a un FFI. Desde esta perspectiva y sin tener que explicar demasiado que una compra “temprana en el pozo” tiene recorrido para ganar, debería vislumbrarse como una sólida alternativa de inversión para una rápida recuperación del costo por blanquear.
Por otro lado, y volviendo a la Res. 623/13 de la CNV, los incisos h) e i) del nuevo Art. 46 resultan toda una definición en relación al modo o expectativa por la que podría incorporarse un inversor.
Del inciso h) surge un primer perfil de inversor, el que comprando tempranamente un CP aspira a ganar el incremento de precio que vaya logrando la unidad, delta éste que deberá verse reflejado en la cotización de ese CP. Esto también resulta novedoso ya que recordemos que un CP “es” una unidad funcional, pero ahora transable sin tener que esperar la dinámica comercial inherente a una cesión de boleto. Por ello el énfasis de este inc. h) en relación a la estrategia de comercialización, la que deberá asegurar la salida del negocio cuando las condiciones de la colocación así lo indiquen.
Pero a su vez, del inc. i) surge otra cuestión que vale aclarar dado que refiere a “mecanismos de adjudicación de la unidades”.
En realidad está diciendo que deberá estar claramente establecido cómo será la adjudicación “al final” ya que ese ese CP implica recibir las llaves de la unidad.
De lo anterior se deduce que podrá haber inversores interesados en recibir la unidad, y otros que sólo lo tomarán como una alternativa de colocación financiera, siendo que “la tasa” a cobrar será el mayor valor al momento de vender el CP, ya que no está interesado por quedarse con la subyacente unidad funcional.
Y como combinación de ambos perfiles, estará quien compre un CP sin tener en claro si se quedará o no con la unidad; pero ahora con el inmenso atributo de la cotización bursátil de “ese departamento”; lo cual brinda una inédita liquidez en comparación con su primo hermano: el boleto de compra venta en el que el inversor debe esperar que aparezca “la novia”.
CONCLUSIONES:
No dudamos que estamos viviendo un cambio radical en la relación Real Estate – Mercado de Capitales.
Vender y Comprar un “departamento” en la bolsa resulta algo nuevo.
A su vez, y en sinergia con los FCIC, nos encontramos frente a una banca más proclive – si bien lento en relación a las instituciones oficiales – al otorgamiento de hipotecas; todo lo cual impactará virtuosamente en nuestra industria y en relación a la crónica demanda insatisfecha de viviendas.
Lo anterior, y en la medida que las condiciones macroeconómicas lo vayan validando, tendrá un fuerte impacto en el mercado a partir del año 2017. Sumado a esto, el dinero oficializado vía blanqueo (local y del exterior) que se proyecta podría alcanzar los U$S 40 mil millones (U$S 7,2 mil millones ya es un dato del blanqueo local depositado en los bancos), lo cual brinda un piso firme para vislumbrar un rebote técnico del alicaído nivel de actividad de nuestro sector.
Sólo a modo de hipótesis, si el 5% de esos teóricos 40 mil millones que “ahora están en blanco” se llegase a volcar al sector – recordando que el ladrillo para el argentino tipo es un natural destino de inversión – hablamos de U$S 2 mil millones. Y esto sin considerar que dentro del 95% restante muy probablemente algo se volcará al mercado de usados.
A un promedio de U$S 2.500 el M2, significa una capacidad de compra contado de ¡800.000 M2! (implicando unos aprox. 1,2 millones de M2 de obra). Considerando un promedio de 5.000 M2 vendibles por emprendimiento, y bajo la consigna que sólo el 50% del desarrollo se coloque entre quienes blanquearon, estamos hablando de 320 proyectos.
Sin dudas, una excelente perspectiva frente la actual realidad sectorial.
Por ello el divorcio entre el Mercado de Capitales y el Real Estate está llegando a su fin, lo cual nos irá igualando al resto de países en los que resulta natural que el desarrollador solo se dedique a gerenciar eficientemente sus emprendimientos, sabiendo en todo momento que el dinero estará disponible en la medida que formule sanas propuestas de negocios.
Por eso entendemos que todos los actores del mercado debemos abocarnos a la tarea de conocer la normativa. Sumado a esto, una adecuada actitud para transitar caminos con nuevos niveles de profesionalismo hasta llegar a la oferta pública. No lo dudamos, el momento ha llegado y es ahora.
Por último, todo lo planteado no hace más que ratificar que se ha iniciado el camino – normativa mediante que desde lo jurídico y fiscal deberá sancionarse a tal efecto – para contar con el equivalente local a los REIT´s (Real Estate Investment Trust) de EEUU, o a su versión mexicana FIBRAS (Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces). Grandes fideicomisos que cotizan en bolsa con una enorme cartera de emprendimientos dentro, súper profesionalmente gerenciados y desde los cuales se generan flujos por renta para los inversores, junto a estrategias de capitalización por la puesta en valor y eventual venta de activos inmobiliarios.
Todo un desafío, del que seremos actores junto a quienes cuenten con los adecuados reflejos para incorporar estos cambios en la manera de estructurar y financiar proyectos inmobiliarios.
Néstor Kreimer
KUANTICA S.A.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, martes 6 de diciembre de 2016
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