Dentro de una economía de mercado transparente el juego de la oferta y demanda establece el nivel de precios de los distintos productos y servicios. Pero, para que la oferta de un producto salga al mercado debe al menos cubrir los costos y brindar un margen de ganancia razonable en función del riesgo, el tiempo y el esfuerzo de dedicarse a producirlo.
Para el productor de un bien, por ende es definitorio analizar su costo, ya que al adicionarle su beneficio, arribará a un valor mínimo como para que ese producto salga a la oferta en el mercado. Ese será el piso de precio para la oferta más allá del cual comenzará a jugar la demanda su rol protagónico a través de su mayor o menor interés, traccionando hacia el alza o bien hacia a la baja el valor de la oferta. Pero, de darse este último caso en forma generalizada, lo más probable es que los productores se vean desalentados a llevar adelante ese negocio en el futuro.
Dentro de la industria del desarrollo inmobiliario privado las reglas son idénticas. Los departamentos de cada edificio que se construye tienen también un costo de reposición que es la sumatoria de los insumos, servicios, y otros gastos necesarios para materializarlos. Básicamente la tierra y el costo de construcción (materiales+mano de obra) son los factores determinantes de ese costo, además de honorarios profesionales, de comercialización, sellados e impuestos entre otros componentes.
Así, pesificando el valor de incidencia promedio solicitado por barrio que surgió del relevamiento anual efectuado por Reporte Inmobiliario en marzo de 2016 y adicionando los costos de construcción, honorarios, porcentual de impuestos y un margen bruto de honorarios/beneficio antes de impuestos del 15 % sobre la inversión total por administración de una obra al costo, el valor de venta en pesos por reposición promedio en la ciudad de Buenos Aires alcanza los pesos 32.881 por m2.
El valor actual que surge de este análisis resulta un 32 % superior al que reflejaba un idéntico estudio realizado hace poco menos de un año en agosto de 2015. Ahora bien, con relación a cuatro años atrás en junio del 2012 oportunidad en que se realizó el primer análisis con este supuesto, el aumento en pesos fue del 207 % ya que en aquel entonces el valor alcanzaba en promedio los $ 10.679.
Pero, si bien el incremento del valor de reposición en pesos resulta ya de por sí elevado con relación a agosto de 2015 el incremento en dólares lo es aún más ya que con respecto a ese mes del año pasado subió casi un 47 % (46,83%).
Así, actualmente el valor promedio de venta por reposición para un departamento standard en Buenos Aires alcanza los U$S/m2 2.315, frente a los U$S 1.577 del año pasado considerando la cotización del dólar blue de aquel momento.
El fuerte incremento en dólares resulta del sostenimiento, e incluso una leve alza, en los valores en dólares pretendidos por los terrenos, junto con el fuerte incremento del costo de la construcción y una leve apreciación del peso considerando el valor actual del dólar oficial y la cotización blue del año pasado.
La situación actual de costos demuestra que el tenedor de dólares lejos de verse favorecido en los últimos meses se vio perjudicado en su poder de cambio con relación al valor de reposición del m2.
Por otra parte, de cumplirse las proyecciones con relación a la evolución del dólar e inflación prevista por la mayoría de los economistas para el corriente año no es de esperar una recuperación del poder de compra del dólar con relación al metro cuadrado, por el contrario incluso resultaría probable que pierda más terreno al menos en lo que resta del año.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, miércoles 8 de junio de 2016
