Reiteradamente y hasta el cansancio nos hemos referido al crédito hipotecario como el vector fundamental que faltaba en la geometría de un mercado inmobiliario que sólo estuvo presente para la compra de viviendas para el vértice de la pirámide de ingresos. También repetidamente nos referimos a cuál es la principal causa para que este tipo de financiación a largo plazo estuviera ausente de la Argentina desde hace ya más de 15 años: la inflación.
Sin inflación acotada a números por debajo de un dígito anual, es financieramente inviable el crédito a largo plazo si se recurre sólo a tasa como el factor de actualización de capital y de retribución del mismo por su adelanto en el tiempo. Esto es un hecho. La cuota que deriva de esa fórmula es impagable para un ingreso medio e incluso racionalmente desaconsejable para quien pudiera remotamente calificar si se la compara por el costo del alquiler de la misma unidad.
Dentro de este contexto, la actualización del capital del préstamo a la que habilita la nueva medida del Banco Central, abre un canal viable para que el crédito hipotecario comience a alinearse con el ingreso y pueda aparecer como una opción alternativa al alquiler.
A partir de la aplicación del mecanismo de actualización de la “Unidad de Vivienda” – UVI, la cuota inicial se reduce drásticamente al 40 % de la que surge mediante el método de capitalización tradicional, disminuyendo también el ingreso exigible al 30 % del solicitado por una línea tradicional y ampliando por ende la cantidad de potenciales tomadores de crédito.
Por otra parte, la cuota inicial, si bien aún sigue bastante por encima de lo que se solicita por el alquiler de la vivienda, comienza a acercarse. La cuota de los créditos actuales son entre un 250 y un 300 % superiores al alquiler que se paga por una vivienda. Mediante la aplicación del sistema UVI esta brecha se reduce a aproximadamente el 60 %.
Esta cuestión tampoco es menor, ya que de prosperar este tipo de créditos, la compra comenzará a ser una opción sustituta al alquiler de la propiedad, alternativa hasta ahora totalmente ausente.
Si bien, aún falta concretamente que esta operatoria este activa a través de los Bancos, es de esperar que la misma funcione adecuadamente en paralelo con medidas que reduzcan paulatinamente la inflación y sostengan el nivel de empleo e ingresos.
MAPA DE CUOTA INICIAL DE CREDITO UVI, DIFERENCIA CON ALQUILER E INGRESO NECESARIO POR BARRIO PARA LA COMPRA DE DEPARTAMENTOS USADOS
Nota: Los valores surgen de analizar un total de 21336 ofertas de venta y alquiler previamente filtradas con el fin de asegurar su pertinencia. Para todos los barrios y tipologias se considero el valor medio de una unidad tanto de venta como alquiler que surge de la muestra. Se muestran sólo los resultados en los casos de tipologías y barrios que superen los 20 casos como mínimo. La cuota del crédito está calculada considerando un LTV del 30 % (Financiamiento del 70 % del valor de la unidad).
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, viernes 8 de abril de 2016
