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FIDEICOMISOS Inmobiliarios: La IGJ no registrará contratos en CABA

Finalmente se resolvió el conflicto jurisdiccional entre IGJ y el GCBA, facilitando la dinámica de los negocios inmobiliarios. Escribe Nestor Kreimer




Inscripcion de Fideicomisos inmobiliarios


Con fecha 11-3-16 se publicó en el BO la Resol. Gral. 6-2016 de la Inspección General de Justicia (IGJ) – la cual modifica la anterior Resol. Gral. 7-2015 – derogándose la obligación de registrar los contratos de fideicomiso, salvo que sus activos impliquen tenencias accionarias de sociedades inscriptas en la IGJ.

Para nuestra industria resulta una excelente noticia eliminándose costos, tiempos y gestiones que conspiraban con una ágil estructuración de un proyecto inmobiliario.

Así la Resol 6-2016 sustituye los Art. 36.4.e., 284, 285 y 288 del Anexo A de la Resol. Gral. 7-2015 oportunamente modificada por la Resol. Gral. 9-2015, debiéndose aclarar que se ha deslizado un error ya que no existía el Art. “36.4.e.”, sino que debió haberse referido al Art. “36.3.e.”

Este Art. 36 indicaba que en el Registro Público – instituyendo a la IGJ para tal fin – debían inscribirse los siguientes actos:

Punto 3. e.: “Los contratos de fideicomiso, sus modificaciones, cese del fiduciario y/o extinción, excepto los que se encuentren bajo el control de la Comisión Nacional de Valores”.

Esta redacción incluye a todos los contratos de fideicomiso. Pero ahora el nuevo texto indica:

Nuevo Punto 3. e.: “Los contratos de fideicomiso y sus modificaciones (incluyendo cualquier cambio de las partes intervinientes) cuyos objetos incluyan acciones y/o cuotas sociales de sociedades inscriptas en este Organismo, con excepción de los que se encuentren bajo el control de la Comisión Nacional de Valores.

Cabe recordar que la obligación de registrar los contratos de fideicomiso surge del Art. 1669 del Código Civil y Comercial (CCyC), indicándose: “El contrato, que debe inscribirse en el Registro Público que corresponda…”.

Y así fue que en el año 2015 y previo al cambio de gobierno, se instaló de hecho una puja entre Nación (IGJ) y el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (GCBA).

Este conflicto se materializó en la falta de un acuerdo respecto a quién asumiría la jurisdicción en relación al “Registro Público que corresponda”. Esta dualidad se formalizó a través de la Resol 7-2015 de la IGJ (BO 31-7-15, o sea, un día antes de la entrada en vigencia del CCyC), y casi en simultáneo la publicación el 14-10-2015 en el Boletín Oficial de la Ciudad, del Decreto 300-2015 del GCBA por el que se establece que dicho “Registro Público” resulta competencia de la Ciudad Autónoma de Buenos.

Este Decreto 300/2015 del GCBA delegó la implementación del Registro en la Secretaría Legal y Técnica (SECLYT), quien a través de la Resol. N* 566/SECLYT/15 del 13-10-15 pone en marcha el Registro Público de Contratos de Fideicomiso en el ámbito de la CABA a través de un registro electrónico (Trámite a Distancia – TAD); delegando dicha tarea en los Escribanos matriculados en el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, “en ejercicio de la función notarial en el ámbito de la CABA”.

Durante el período transcurrido desde la entrada en vigencia del CCyC (8-2015) y el mes de Marzo 2016, la vigencia de este contrapunto entre IGJ y GCBA fue dirimiéndose de hecho hacia la percepción que “ganaba” IGJ, y que los contratos de fideicomiso debían inscribirse en dicho organismo.

Unificado el color político de Nación y CABA, casualmente se emite la Resol 6-2016, lo cual desactiva dicho conflicto, “bajándose” la IGJ de su pretensión de resultar el “Registro Público que corresponda”.

Esto se ratifica analizando los Considerandos de la Resol. 6-2016, al aclararse – entre otras cuestiones – que la intención del CCyC no fue establecer los “efectos” de la inscripción, sino que debía entenderse que dicha inscripción es: “… con efectos declarativos e informativos de un acto jurídico cuyos efectos propios le son asignados por el CCyC independientemente de su inscripción”. Y que seguirá vigente la jurisdicción de la IGJ pero solo limitado ”… a aquellos fideicomisos cuyo objeto incluya acciones y/o cuotas sociales de sociedades que se encuentren inscriptas en la IGJ y cuyo acceso a la información resulta amplio e irrestricto”.

Un sereno análisis de estos fundamentos no permite justificar la envergadura de este cambio.

En lo personal entiendo que responde más a una coherencia jurisdiccional derivada del mismo color político en Nación y CABA, lo cual y de manera independiente, celebro como solución a una situación dilemática que afectaba a los emprendimientos cuyos inmuebles se hallen en el ámbito de la CABA.

O sea, “sale la IGJ” y “entra el GCBA” como autoridad de aplicación para inscribir los contratos de fideicomisos. Sin Dictámenes Precalificatorios ni incómodas subordinaciones derivadas de tener primero que inscribir el contrato, para recién luego poder incorporar un inmueble al fideicomiso.

Ahora la inscripción será – en función de la normativa vigente – mediante un TAD (Trámite a Distancia) que el escribano actuante hará vía web, adjuntando una copia del contrato de fideicomiso en formato PDF; y hasta tanto la SECLYT del GCBA amplíe o brinde mayores precisiones al respecto.

El resto de la Resol. 6-2016 excede el objetivo de esta nota, dado que se focaliza en cuestiones registrales de los fideicomisos de acciones arriba referidos, reiterando un interesante tema doctrinario: tal lo indicado en sus Considerandos, los efectos jurídicos (y “fiduciarios”) no surgen por la registración del contrato, sino que estos lo obtienen del propio CCyC independientemente de su registración.

CONCLUSION:

Esta normativa contribuye a incrementar la seguridad jurídica que requiere nuestro sector. Ahora queda en claro que la Autoridad de Aplicación para registrar los contratos de fideicomiso – salvo los accionarios – será el GCBA, y que dicha inscripción resulta simple y meramente declarativa.

De esta manera se ha solucionado el conflicto de competencia entre Nación y Ciudad, confirmándose la eliminación de una burocracia innecesaria que se había instalado desde la Resol 7-2015. Sumado a esto, el hecho que la registración ante el GCBA se materialice a través de un TAD – a enviar por algún escribano matriculado – resulta una gestión comparativamente sencilla al momento de estructurar un fideicomiso inmobiliario.

Un paso necesario para la mejora del clima de negocios de nuestra industria.



Néstor Kreimer
www.nayc.com.ar
Kuantica S.A.

ACCEDA a Resol. 6-2016 de la IGJ



ACCEDA a Decreto 300-2015 del GCBA



ACCEDA a Resol. N* 566/SECLYT/15




© ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, miércoles 30 de marzo de 2016
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