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Butlow: Contratos de Arquitectura

Acceda a otro de los clásicos botiquines de primeros auxilios que tiene en cuenta los cambios a partir del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Escribe el Dr Daniel Butlow.




botiquines de primeros auxilios



Advertencia: El siguiente estudio cumple con las reglas de sustentabilidad y ha sido realizado con material reciclado del viejo y derogado Código Civil.

Un contrato puede enfermar, o ser víctima de una agresión que lo lastima y le produce heridas. Muchas veces, el esfuerzo, la buena fe y las conductas heroicas de sus firmantes permiten que el contrato sobreviva y se cumpla, pero muchas otras, se requiere de una hábil cirugía o una receta magistral para reestablecer el equilibrio y lograr la cura.

Los virus atacan las ecuaciones que conforman el mapa genético de los contratos y logran paralizarlos, provocando temibles y no queridos incumplimientos que son fuente de la responsabilidad por daños y perjuicios.

El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), con vigencia a partir del 1 de Agosto de 2015 (Ley 27.077), contempla nuevas y obligatorias normativas que permiten adecuar lo pactado y superar la asfixia contractual.

De aquí en más, un pequeño manual de primeros auxilios, para detectar a tiempo los males y tratar de evitarlos:

1.- Obligación de cumplir: Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla, a la cual deben someterse como a la ley misma (Arts. 959, 1021, 1061 y 2651 del nuevo Código Civil y Comercial), pero, debe tenerse en cuenta, no obstante, que ni siquiera le ley arbitraria debe ser cumplida, porque resulta inválida e inconstitucional. No debe olvidarse que el principio de razonabilidad está por encima del principio de legalidad (Art. 3 CCyCom)

2.- Celebración, interpretación y ejecución: Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión (Arts. 961, 968, 1061 y 1063 CCyCom).

3.- Abuso de derecho y de posición dominante: La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerará tal, al que contraríe los fines que aquella tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres. (Arts. 10 y 11 CCyCom).

4.- Multas: Las cláusulas penales pactadas son válidas, pero deben superar una prueba decisiva. El nuevo Código Civil y Comercial, establece en su Artículo 794, que los jueces pueden reducir las penas, cuando su monto, desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan, habida cuenta del valor de las prestaciones y demás circunstancias del caso, configuren un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor.

5.- Cumplir con los que cumplen: el viejo principio romano se ha incorporado a los Artículos 1031 y 1032 del nuevo Código Civil y Comercial (suspensión del cumplimiento) y establece que en los contratos bilaterales, es decir, aquellos que tienen obligaciones para ambas partes, una de ellas, no podrá demandar su cumplimiento, si no probase haberla ella cumplido u ofrecido cumplirlo, o que su obligación es a plazo.

6.- Simulaciones: La ley, en principio, detesta los actos simulados, que tienen lugar cuando se encubre el carácter jurídico de un acto bajo la apariencia de otro o, cuando el acto contiene cláusulas que no son sinceras o fechas que no son verdaderas, o cuando por él se constituyen o transmiten derechos a personas interpuestas que no son aquellas para quienes en realidad se constituyen o transmiten (Art. 333 Código Civil y Comercial).

7.- Frustración de la finalidad: La frustración definitiva de la finalidad del contrato autoriza a la parte perjudicada a declarar su resolución, si tiene su causa en una alteración de carácter extraordinario de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, ajena a las partes y que supera el riesgo asumido por la que es afectada la resolución es operativa cuando esta parte comunica su declaración extintiva a la otra. Si la frustración de la finalidad es temporaria, hay derecho a resolución solo si se impide el cumplimiento oportuno de una obligación cuyo tiempo de ejecución es esencial (Art. 1090 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación).

8.- Caso fortuito o fuerza mayor: El incumplimiento solo tiene consecuencias jurídicas reprochables, cuando proviene de decisiones tomadas con discernimiento, intención y libertad. No es este el caso de aquellas situaciones o hechos que no han podido preverse o que previstas no han podido evitarse (Arts. 1732 y 1733 del Código Civil y Comercial). Existe incumplimiento, pero el mismo carece de imputabilidad a título de dolo o culpa, indispensables para fundar la responsabilidad.

9.- No prever lo imprevisible: Si en un contrato conmutativo de ejecución diferida o permanente, la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa, por una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido por la que es afectada, ésta tiene derecho a plantear extrajudicialmente, o pedir ante un juez, por acción o como excepción, la resolución total o parcial del contrato, o su adecuación. Igual regla se aplica al tercero a quien le han sido conferidos derechos, o asignadas obligaciones, resultantes del contrato; y al contrato aleatorio si la prestación se torna excesivamente onerosa por causas extrañas a su álea propia. (Art. 1091 del Código Civil y Comercial de la Nación)

10.- Ruptura de las ecuaciones tecnológicas y ambientales: La obligatoriedad de incorporar nuevas tecnologías para la obra o de cumplimentar reglas ambientales que dan respuesta a requerimientos de sustentabilidad, pueden producir costos y demoras imprevisibles. Debe recordarse que aunque la tecnología sobreviniente no haya sido pactada, no es posible brindar prestaciones obsoletas frente a las nuevas necesidades a que da lugar el progreso tecnológico permanente.

11.- Ruptura de las ecuaciones sociales e impositivas: Al momento de realizarse la oferta, el contratista pondera un marco impositivo que grava su prestación y el uso de determinada mano de obra para ejecutarla. Las modificaciones impositivas y las decisiones colectivas de entes sindicales sobre personal obrero a emplear, también pueden atacar el contrato, perturbando su cumplimiento adecuado y generando el derecho a revisión y renegociación.

Recetas: En Derecho, al igual que en Medicina, no existe un remedio mágico, capaz de actuar eficazmente frente a cada herida o enfermedad contractual. Sin embargo, un bien provisto botiquín de emergencias, debe contener como mínimo, mediaciones por renegociación obligatorias según el Art. 1011, 3° párrafo CCyCom; medidas cautelares; pruebas periciales anticipadas; diligencias preliminares; acción declarativa de certeza; nulidades e inoponibilidad; declaración de inconstitucionalidad; lesión subjetiva; abuso de derecho; repetición de pagos incausados; acciones por empleo útil y enriquecimiento sin causa.

Algo más. Los remedios, deben mantenerse frescos, ordenados y actualizados porque en Derecho, también hay fecha de vencimiento. Pueden ser combinados y dosificados en la forma, que para cada caso en particular indique el profesional competente. No se han informado reacciones adversas, salvo en los casos de automedicación o uso por niños…me refiero obviamente, a niños jurídicos.


Dr. Daniel Enrique Butlow
(*) Abogado y Profesor Titular de Arquitectura Legal.
consultas@arquilegal.com

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, lunes 22 de febrero de 2016

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