Las devaluaciones tienen por sentido abaratar el precio de los activos domésticos y hacerlos más atractivos para los inversores. Históricamente ello es lo que ha ocurrido, incluso con los valores inmobiliarios, en general por el impacto de un menor costo de reposición. La salida de la Convertibilidad es la experiencia más recordada, pero tiempo atrás hubo episodios similares: en los setenta los precios de las propiedades alcanzaron su pico histórico y lo contrario ocurrió en la década siguiente, acompañando en forma inversa, la evolución del tipo de cambio real. La fórmula siempre fue: dólar barato-propiedades caras y viceversa.
Lo ocurrido recientemente aún no muestra un resultado tan evidente. La salida del cepo cambiario impactó directamente sobre los sectores que estaban anclados al dólar oficial. En el ámbito inmobiliario, tanto las oficinas premium como los hoteles internacionales y los galpones logísticos AAA se vieron inmediatamente beneficiados por un aumento en sus ingresos dolarizados atados a la cotización BNA.
En el resto de la actividad, la situación aún es incierta y el mercado irá imponiendo su rumbo en los próximos meses. Los emprendimientos son largos y los reacomodamientos de valores se dan en el tiempo. Recordemos que en el 2015 el precio de los usados, en dólares billete, se mantuvo relativamente estable a pesar de la caída de la actividad a niveles sin precedentes. El costo de construcción subió en pesos cerca de un 30% anual y se iniciaron muy pocos emprendimientos privados. La devaluación reciente se estima que generará un aumento adicional casi inmediato del 10 al 15% por efecto de los insumos importados que tiene el sector, a la espera de ajustes mayores de cara a las paritarias.
Los proyectos inmobiliarios “a estrenar” se comercializan mayoritariamente en pesos ajustados, salvo el pago inicial (que suele aplicarse a la compra del terreno), y que es en dólares billete. Pero el inversor hace su análisis de rentabilidad en moneda dura, y hasta noviembre tenía en mente el blue que estaba por encima de 15.
Ahora no sólo debe asumir el incremento antedicho en pesos, sino que también debe hacer su cuenta con un tipo de cambio unificado mucho más bajo, lo cual lleva al costo en dólares a un valor más alto aún.
Como se ve, esta devaluación, lejos de abaratar la propiedad, la ha encarecido, al menos hasta ahora, por encima de un 25% en dólares. Habrá que ver, de todos modos, como sigue fluctuando el tipo de cambio en los próximos meses. De hecho, para los desarrolladores, lo sucedido fue una re-valuación en relación al blue de noviembre, de modo que para seguir operando y contando con inversores, van a tener que trasladar este incremento a los precios.
Con un mejor ánimo en la gente y una economía que se vaya recomponiendo, de a poco el mercado podrá absorber el nuevo escenario, y ello será más fácil en la medida que resurja el crédito hipotecario. Se habla también de un nuevo blanqueo que podría ayudar generando una mayor demanda de propiedades.
En el segmento más alto (en el cual los precios en dólares son elevados), será más fácil dado que existe un margen de ganancia potencial bien palpable. Incluso se prevé la llegada de nuevos inversores de afuera. Mientras que en los proyectos orientados a la clase media, la reactivación, a mi juicio, va a tardar un poco más.
A los developers ya se los ve posicionándose en buena tierra para capitalizar el escenario que viene anticipadamente.
Ya lo estamos viendo: los nuevos créditos inmobiliarios están debilitando fuertemente la demanda de unidades en pozo. Y a medida que estas líneas se vayan generalizando, habrá que cambiar el modelo de negocios de los desarrollos.
Pero cuidado con los emprendimientos en marcha financiados con el formato tradicional de los últimos años, o sea los fideicomiso al costo, durante la transición. El mercado avanza a su propio ritmo y no suele tenernos paciencia hasta que nos adaptemos a una nueva realidad.
Es decir, cuando la gente vea que poniendo el 30% puede acceder a la unidad terminada y mudarse pagando el saldo a 30 años, descartará la alternativa de un pozo en la cual deba afrontar la totalidad en solo 3 años (poniendo el mismo 30% al inicio para el terreno), con todas las incertidumbres propias de la venta a precio abierto y a un valor mucho más elevado que el usado.
Imaginemos un joven que viene haciendo el esfuerzo de pagar un alquiler y la cuota del fideicomiso al mismo tiempo. Si un día recibiera una carta del banco diciéndoles que cuenta con un préstamo hipotecario pre-aprobado por una cuota igual al alquiler, gracias al cual puede mudarse de inmediato. Qué haría? Desconocer la carta no sería el escenario más probable, sin lugar a dudas.
Se trata de una situación típica de la transición, y debemos contemplarla muy seriamente para que un evento positivo, como es la aparición del crédito hipotecario, no nos afecte negativamente. Porque además el despegue de las hipotecas Uvas viene mucho más rápido que los préstamos intermedios a los desarrolladores. E incluso la puesta en marcha de las alternativas de financiamiento en pozo a compradores con boletos (que habilita la nueva circular del BCRA), también viene muy lenta.
La historia nunca se repite, pero la última vez que en Argentina pasamos de un entorno sin hipotecas a otro con abundancia de crédito, fue desde fines de los 80 a mediados de los 90 con la Convertibilidad. Y por cierto fue un tránsito muy doloroso para los desarrolladores de consorcios al costo (así se los llamaba) que, cuando se quisieron acordar, se quedaron sin compradores y con estructuras paradas.
Arq. Damián Tabakmandamiantabakman@fibertel.com.ar
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2017, miércoles 21 de junio de 2017
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